内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【７９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

今回の主人公は、ある大手都市銀行のエリート銀行マン！

内覧会同行を依頼されたマンションは、
郊外に建設された７００戸を超える大規模マンションです。

これまでにも何回かこのマンションの内覧会同行を依頼されたのですが、
その出来映えは良いものでした。

しかし、今回の部屋では、
一見して、床レベルが悪いのが解ります。
全ての部屋の壁際でフローリングが山形に折れ、
３０ｃｍ程度の範囲で５ｍｍ程度の床レベルの違いがあるのです。

依頼者は、内覧会に立ち会った施工会社の担当者に、

「おたくの会社は、今でも、こんなにヒドイ施工をするのですか！！！
　私は、おたくの会社のメインバンクの者です。
　こんなんじゃあー、あの経営危機の時、潰しておけば良かった！」

と、怒り爆発です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　「そこまで言うか」、との感もありますが・・・・

２週間後の再内覧会にも再内覧会同行を依頼され、
エリート銀行マンとマンションロビーに入ると、

施工会社からは、現場所長、主任、と本社から技術部担当、
デベロッパーからは、営業担当がお出迎えです。

「ちゃんと直しておきましたから・・・」という言葉を信用しつつ、

床レベルを計測していくと、
？？？・・・・　直っていない箇所が多数出てきます。

また、床レベル以外の指摘事項についても、
直っていないものがいくつか発見されます。

依頼者は、前回にも増して怒りを爆発させ、

「誰が、手直しを行った後の確認をしているんだあー！
　この出来事を会社（銀行）にも報告するぞおー！」
施工者、デベロッパー側は全員揃って、

「・・・・・・・」

結局、この施工会社にとって、
床のフローリングのほとんど全面、
それに伴う、巾木、壁クロスのほとんど全面を
２回も貼り替えることになりました。

これは、莫大な手直し費用が掛かっているはずです！

ようやく、３回目の再内覧会で、
エリート銀行マンも”納得”したのですが、
それにしても、施工会社・デベロッパーのお粗末な対応でした。

【７８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

今回の主人公も、前回【７７時限目】に登場した、”スゴイ人”です。

内覧会当日、マンション最寄り駅で待ち合わせし、
『一体、どんな人だろう？』と、恐る恐る（笑）のご対面！

「はじめまして。今日はよろしくお願いいたします。」　・・・　うーん、普通のオジサン！

マンションまでの商店街や公園を歩きながら、
これまでの、デベロッパーとのやり取りや不安な点など、
ヒアリングしながら、内覧会会場へ到着です。

デベロッパーの担当者が歩み寄り、
普通なら、満面の笑みでお迎えかと思いきや、
少し顔が引きつった様子で、

「いらっしゃいませ、今日もよろしくお願いいたします。」

”今日もよろしく”とは何だろう？？？

「それでは、早速、お部屋の方へ・・・・」

んっ？・・・、事前の説明もしないのかと不思議に思いつつ、
エレベーターに乗り込み、目的地へ！

玄関ドアを開けると、いつもと違う雰囲気。

玄関　→　廊下　→　ＬＤと、
指摘事項を示す、”付箋”が、イッパイ、既に貼られています。
およそ、１５０枚程度も貼られているでしょうか・・・・

私が、怪訝な顔をしていると、それを察知したように、

「昨日も、自分だけで、内覧会チェックをしたんですよ！」

「そうだったんですかあー・・・・・」　

「今日は、プロの目で確認してほしいと思いまして、内覧会同行をお願いしました。」

ということで、
プロとしての、内覧会チェックスタート！
　　・・・・でも、これだけ指摘を上げていたら、新たな指摘は無いだろうなあー

デベロッパー担当者も、
普通なら、マンション購入者に立会いするのが、
それが嫌なのか、一人で、外を眺めていたり、
暇を持て余すと、ガラス拭きなんかをしています。
　　・・・・うーん、解るような気もする！

そんなんで、チェックを進めていくと、

　・壁の間仕切り位置がズレていることを発見！
　・柱型が、直角並行でないことを発見！　（業界用語でバチッっている。）
　・バルコニー長尺シートが真直ぐに切断されていないことを発見！

などなど、次々と結構”重たい指摘”が出てきます。

ある意味、”２連チャンの内覧会チェック”に、”あきれる思い”がありましたが、

これまでの長い長い経緯がある中、

デベロッパーの”誠意の無さ”にも、”あきれる思い”をした内覧会同行でした。

【７７時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

あるマンション購入者より、
「内覧会の前に、事前に確認しておいてほしい。」と送られてきた資料についてです。

資料も様々あるのですが、
全部で、Ａ４版１５０ページくらいあるでしょうか・・・・

その中で、３３ページに及ぶ、
これまでの、デベロッパー、施工会社との『質疑応答議事録』を見て、
本当に、”素人なの？”と疑いたくなる内容です。

質疑応答に参加している相手も、
現場の担当者だけでは対応が難しいのか、
本社の設計・技術・構造・品管からも参加しています。

以下は、専門用語が多数出てきますが、
”こんな、マンション購入者もいるんだなあー！”くらいで、
軽く読み流して下さい。

■質疑応答議事録内容

　・地質調査位置は、配棟計画を決めてから決定したのか？
　・盛土の有無は、国土地理院データを事前に確認したのか？
　・調査深度がばらついているが、どのように決定されたのか？
　・ＰＳ検層測定結果は、設計にどう反映されているのか？
　・盛土の土壌組成は何なのか？
　・室内騒音測定結果データについての見解は？
　・サッシ等級の区分分けの理由は何か？
　・構造計算において限界耐力計算の採用は適当なのか？
　・躯体に要した費用のクラス分けはどの程度なのか？
　・計算応答値のバラツキについての見解は？
　・コンクリートの養生方法は？
　・鉄筋のかぶり厚の確保は大丈夫か？
　・基礎伏図で、梁の位置が偏芯しているが、その主旨は何か？
　・柱、梁リストの中で、鉄筋量に矛盾があるが、その見解は？
　・鉄筋のジョイント形式は何を採用しているのか？
　・ボイドスラブを採用した理由は何か？
　・耐震壁と構造スリットの採用位置についての見解は？
　・コンクリート試験成績所で、未記載の部分があるが問題ないか？
　・屋上断熱材のウレタンフォームが35mmとなっているが、どの程度の断熱性能なのか？
　・屋上の樋の清掃が出来ないが、メンテナンスについてどう考えているのか？
　・トイレ廻り壁の防音計画はどうなっているのか？
　・バルコニー、廊下における空調ドレンの水処理計画はどうなっているのか？
　・給排水配管が天井となっているが、区分所有に問題はないか？
　・外壁断熱材の折り返しはどうなっているか？
　・ＬＧＳのサイズ及びピッチは何か？
　・外壁タイルの仕様が、いつのまにか変更されているが、その理由は何か？
　・建設性能評価を取得しているが、その検査結果はどうか？
　・上階で、携帯電話の使用に支障は無いか？

どうでしょう・・・・・
「うーん、さっぱり理解不能！」

と言う方がほとんどではないでしょうか？
ここまで専門的な質問は、素人では、なかなか出来ません。
このマンション購入者は、
電気メーカーに勤めている普通のサラリーマンです。
マンションを購入するに当り、
夏休みに勉強されたそうです。

ただただ、脱帽でーす！

【７６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「もしもし、内覧会同行の件でお伺いしたいのですが・・・・」

「どうぞ、何でも聞いて下さい！」

「近々内覧会があるので、内覧業者をアチコチ探しているんです。
　質問がイッパイあるのですが良いですか？」

ということで、

　・内覧会同行してくれる人は、どんな資格を持っているのですか？
　・内覧業者の方は、どんな検査をしてくれるのですか？
　・内覧会の後は、どんなフォローをしてくれるのですが？
　・内覧会の検査の結果の報告書は作成してもらえるのですか？
　・内覧会同行で、これまでの実績はどの程度あるのですか？
　・内覧会の検査時間制限はあるのですか？
　・内覧会の検査結果の保証はしてくれるのですか？
　・内覧会の検査で時間がかかった場合、追加料金はあるのですか？
　・内覧業者で、他に良いところはありませんか？

などなど・・・・・・・・・・・・・・・・・

矢継ぎ早に質問責めです。

当社アーキスケットとして、
対応出来るもの、出来ないものをお答えすると、

「検討してから、連絡します。」と電話を切られました。

たぶん、内覧会同行の依頼は無いのかなあーと思っていたところ、

『トゥルルル・・・トゥルルルル・・・』と電話がかかって来て、

「内覧業者は、アーキスケットさんに決めました！お願いします！」

一体、どんな人なのかなー？と思いつつ、
内覧会当日に、待合わせ場所で初対面。（結構美人！）

「はじめまして！先日は電話で失礼しました。
　実は私、”クレーマー”なんです！」と自己紹介。

「質問することと、”クレーマー”は違いますよ！」と言うと、

「でも、今までにもデベロッパーの人には、色々言って困らせているんです。」と、
満足気な顔。

こんなやり取りをしながら、内覧会場に到着すると、

「○○様、お待ちしておりました！」と、

デベロッパー担当者５人が最敬礼でお迎えです。

うーん、納得！

【７５時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「内覧会チェックポイントは何でしょうか？」
という質問を度々受けます。

マンション、住宅での内覧会において、
専門家である建築のプロの内覧会チェックポイントは、
数々の項目があり、専門知識も必要です。

しかし、内覧会検査で指摘数の多い、キズ・汚れなど、
素人の方でも簡単に出来る、
内覧会同行のプロのテクニックＢｅｓｔ１０を紹介します。

内覧会チェックポイント
チェックポイントその１　【壁クロスのキズ・フクレ】
懐中電灯を用意し、壁面を横からサーチライトの様に照らしてチェック。
キズやフクレがあれば、影が出る為、簡単に発見！

チェックポイントその２　【壁クロスの隙間】
点検鏡を用意し、通常の目線では見えない建具枠の上や下に鏡を当ててチェック。
建具枠と壁クロスの取り合いの隙間は意外と多い！

チェックポイントその３　【壁クロスの切断ミス】
壁のコーナー（入隅）や電気のスイッチ廻りを注意してチェック。
クロスのカッター切断ミスを見つけることが多い。
ヒドイ場合は、パッチワーク（切り貼り）を発見することもある！

チェックポイントその４　【建具の扉のキズ】
扉を正面から見るのではなく、斜めから自然光を反射させてチェック。
キズ・汚れだけではなく、へたくそな補修跡を発見することもある！

チェックポイントその５　【フローリングのキズ】
建具の扉チェックと同様、斜めから自然光を反射させてチェック。
細かいキズは発見しずらいが、大きなキズは一目瞭然！

チェックポイントその６　【照明器具・スイッチのズレ】
パンフレットの間取り図で照明器具やスイッチの位置をチェック。
照明器具同士の位置がズレて見映えが悪かったり、
スイッチが水平に取り付けられていないこともある！

チェックポイントその７　【アルミサッシの音鳴り】
アルミサッシや網戸を何回か開け閉めしてみる。
「キュキュキュキュー」という音鳴りや、「ザー」という磨れた音がすることがある！

チェックポイントその８　【ガラスや鏡のキズ・溶接焼け】
ガラスや鏡は注意深く目視チェック。
キズや溶接焼けは補修がきかず、取替えが大変な為、
『知って知らぬふり』で直されていないこともある！

チェックポイントの９　【床長尺シートの端部シール】
バルコニーや共用廊下の床長尺シートの水上側はシールが常識。
「何か問題ありますか？」と反論されることもあるが、これは非常識！

チェックポイントその１０　【外壁塗装の色ムラ】
専用バルコニーだけに限らず共用部分も含め、塗装の見映えをチェック。
ところどころに補修跡を見かけることが多い！
タイル貼りの場合、西日が当ると凹凸がヒドイ場合もある！

内覧会チェックポイントは、その他にもイッパイありますが、
上記、内覧会チェックポイントＢｅｓｔ１０の項目だけでも、結構指摘が出ます。

内覧会同行のプロは、こんな計測機器も使ってチェックします。
・水平器
・レーザーレベル
・コンベックス
・打診棒
・ホルムアルデヒド濃度測定器

後は、内覧会において、根気よくチェックすべし！

お役立ちサイト
当社、『自分で出来る内覧会チェックポイント』
　　　 ”内覧会チェックシートのテンプレート集”

【７４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

地下ＲＣ造１階、地上木造２階の住宅です。

会社経営をしている建築主から第三者監理住宅検査の依頼があり、
施工する住宅メーカーとの顔合わせがありました。

建築主の事務所で、
オイシーイ、コーヒーを飲み、図面を見ながら待っていると、

ピンオーンとチャイムが鳴り、住宅メーカー担当者の登場です。

「はじめまして、第三者監理住宅検査を依頼されたアーキスケットです。」

「はじめまして、住宅メーカー支店長の△△です。
　現場担当者には第三者監理住宅検査の件を言ってありますので、
　厳しい目で検査・指導をお願いします。」

顔合わせが終わり住宅メーカー担当者が帰ると、
建築主が申し訳なさそうな顔で、

「色々変更したら、
　想像以上の額の追加見積で予算が足らなくなったので、
　第三者監理住宅検査の回数を減らしたいのですが・・・・」

「それは、構いませんよ！それにしても、この見積書は割高ですね！（もったいない）」

数日後、
第1回目の第三者監理住宅検査として、地下コンクリート造部分と木軸の上棟時検査。
すると、
　・コンクリート打放し仕上げの部屋の壁から漏水を発見！
　・コールドジョイント、ジャンカなどなどの不具合発見！
　・外壁構造用ベニヤ取付釘ピッチの不足およびめり込みを多数発見！
　・接合金物の不足発見！
　・根太材および縦枠の本数不足を数箇所発見！
などなど

また、数日後、
第２回目の第三者監理住宅検査として、防水完了時検査。
すると、
　・外壁防水紙の重ね不足および破れ多数発見！
　・設備スリーブ廻りのコーキング不良多数発見！
　・２階天井裏全面の断熱材敷き込み忘れ発見！
などなど

これらの第三者監理住宅検査の報告書を作成し建築主に説明すると、

「こんなにいっぱい欠陥があるなんて・・・・・
　住宅メーカーの担当者は会う度に、
　『第三者監理住宅検査なんてもったいない！』って言ってましたよ。
　これじゃー、第三者監理住宅検査の回数を減らす方がもったいないですよね！」

「そう思っていただければ良かったです！」
　

【７３時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 author アーキスケット　出口　

Yahoo検索で、”マンション内覧会”を検索してみた。

おもむろに、４位に表示されている

〔4k〕shikeの日記ーマンション内覧会

をクリックし、ブログを拝読。

すると、なっなんと！
以前、マンション内覧会の検査同行を依頼していただいた
四家正紀さんのブログではないか。

当社にとって、”マンション内覧会”は、ビッグキーワードである。
それにしても、４位表示とはスゴイ！
しかも、ブログでである。

当社アーキスケットのサイトなどは、
”マンション内覧会”のキーワード検索で、
「いったい何位に表示されているのか？」も解らず、
ただただ、スポンサーサイト（有料）に頼る状況なのだ。（悲)

当社アーキスケットが、webサイト運営でお世話になっている、
株式会社シースタイルの担当者の話しによると、

　四家正紀＝ブログ界の伝説の人

らしい。
「そんなにスゴイ人」とは全く知らず、失礼いたしました。

その、〔4k〕shikeの日記ーマンション内覧会ブログの内容はというと、
マンション内覧会検査においての私の対応を、
まるで、雲の上に持ち上げる様な内容で、
本当に、感謝・感謝・感謝です！

これからは、
当社の”建物よろず勉強会ブログ”でも、
”マンション内覧会”のようなビッグキーワードで上位表示される様、
頑張るぞぉー！

その他に発見したご依頼者のブログ

　★かぜの坂道
　★Ｆ住建での家づくり日記
　★裏〔４ｋ〕

【７２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「はじめまして。今日の内覧会検査、よろしくお願いします。」

「ハイ、良い出来だといいですね！」

「私達夫婦は素人なので、内覧会検査は全てお任せします。」

「でも、ご自身でも納得出来るまで内覧会検査した方が良いですよ！」

「そうですね！頑張ります！」

マンション内覧会会場までは約２０分。

途中、今回のマンションを選んだ理由や、
引越ししたらショッピングが楽しみなことなどなど、
楽しげな会話がはずみました。

そして、いよいよマンション内覧会会場へ。

売主側の一通りの説明を聞いた後、
いざ、お部屋の内覧会検査スタート！

玄関ドアを開けると、「・・・・・・・」

『これは、出来が悪そうだな。』と一瞬で感じられます。
”　これ、プロの直感　”

そして、内覧会検査開始。
ご依頼者は、その雰囲気が解ったのか、
夫婦揃って目を皿のようにして、お部屋をチェック。

そして、内覧会検査終了後、
奥さんが不安げな目をして、
「他と比べて、どうでしょうか？」と聞いてきます。

「たぶん、今、奥さんが感じられている通りだと思います。」

すると、奥さんの瞳から、
涙が、ポロッ・・・・・　ポロッ・・・・・　ポロッ・・・・・

「なんで私達の買ったマンションがこうなのよぉ・・・（涙）」
「５０００万円のしたのにぃ・・・（涙）」
「私達が内覧会検査する前に、売主さんは検査しなかったんですかぁ・・・（涙）」

ここで、売主からの一言。
「直せば問題ないですよ！」

この一言に、私も怒怒怒怒怒

「マンション購入者が内覧会検査する前に、
　売主側でちゃんと検査しろよ！」

【７１時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会でのやり取りです。

依頼者妻：　「この部分、パンフレットと違うんじゃないのー」

売主　　　：　「そんなことあるはず無いんですけどねー」

依頼者妻：　「パンフレットでは、この和室の角に出っ張りは出てませんよ！
　　　　　　　　これじゃー畳も切り欠けでオカシイんじゃない！」

＊＊＊オッ、この奥さん、なかなかスルドイ指摘するなあー（感心）＊＊＊

売主　　　：　「ここは構造体なので、こうなってしまうんですよ！
　　　　　　　　これは仕方のない事なんですうー」
　
＊＊＊いい加減な、説明しているなあー、ここで助っ人参上しよう！＊＊＊
ところが、その前に、

依頼者妻：「そんなの、設計段階や施工図段階で解ったんじゃないの？
　　　　　　　壁の位置を少しズラせば良かったのに！」

売主　　　：　「この壁は構造体なのでズラせないんですよ！」

依頼者妻：　「この壁は構造体ではないですよ！」

ここで、成り行きを見ていた依頼者の夫が参上

依頼者夫：　「バカにしないで下さい！妻は建築士なんですよ！」

売主　　　：　「・・・・・・・」

＊＊＊エー、建築士なんだあー（驚）＊＊＊

マンション内覧会終了後、
建築士なのに、マンション内覧会同行を依頼された理由を聞くと、

「私、木造のデザイン設計なので、ＲＣマンションがよく解らないんです。
だから、マンション内覧会のプロにお願いしようと思いました。」
との回答。

ここで、皆さん。
マンション内覧会の同行を依頼する時、
『建築士だから安心』と思っていませんか？

医者と同じで、
建築士でも専門が分かれてしまいます。

　・設計（意匠設計、構造設計、設備設計）
　・積算
　・監理
　・施工（建築施工、設備施工）

異論があるかもしれませんが、
マンション内覧会同行者を選ぶ場合、
マンション施工の経験が豊富な人が良いと思いますよ！