内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【１２５時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

内覧会同行を依頼するかしないかで悩まれている方は多いかと思います。
私の勝手な感覚ですが、
マンションや一戸建て住宅の出来映えが良く、
結果として、内覧会同行を依頼しなくてもよかったと思われるケースは、
２割から３割程度でしょうか。。。　しかし、それ以外は・・・・・

「ねえー、あなた、もうすぐ内覧会よね！」

「そうだね。待ちに待った内覧会、楽しみだね！」

「この前、新しいマンションに引っ越したお友達の
　○○さんや△△さんに聞いたんだけれど、
　『絶対、内覧会のプロに内覧会同行をお願いした方がいいよ！』
　って言ってたわよ！」

「大丈夫だよ！キズや汚れの指摘なんか僕達でも出来るよ！」

「そうでもないらしいわよ！
　やっぱり内覧会のプロが見るポイントは違うらしいの！」

「そうなのかなあー？」

「しかも、売主や施工会社の人との交渉も、素人では難しいみたい。」

「でも、料金は高いし、それだったら、スーツの一着でも買ってほしいなあー。」

「マンションは、一生に一度の高い買い物よ！ねえー、内覧会同行を頼もうよおー。」

「そこまで言うんだったら仕方ないなあー。その代わりスーツも買ってくれよな！」

「洋服の青山のならね！」

このご依頼者の”主婦友達”が、
ちょうどマンションや住宅の購入適齢期（３０代）で、
次から次へと、主婦友達の紹介で内覧会同行のご依頼を受けています。
そして今回、この様な経緯で、
「主婦友達の○○さんの紹介なのですが、
　やっと、旦那さんの反対を説得してごお願いしました！」と教えてもらいました。

そして、マンション内覧会当日・・・・

内覧会検査の結果、このご依頼者のお部屋は、
残念ながら、出来映えの良い２割から３割には入っておらず、
旦那さんの方から、
「本当に内覧会同行を依頼して良かったです！」と感謝のお言葉。
そして、
「やっぱり頼んで良かったでしょ！」と奥さんの誇らしげな顔。（でも複雑な気持ち）

今では、この旦那さんの”会社仲間”の人達から、

「会社仲間の○○さんからの紹介なのですが、
　内覧会同行をお願い出来ますか？」と、

次から次へと内覧会同行のご依頼を受けています。

【１２４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

年の瀬も迫り、世間ではなんやかんやと慌しくなっています。

そして、引渡しが間近に迫ったマンション内覧会でも・・・・

マンション内覧会同行のご依頼者とエントランスにある内覧会場に入ると、
４組のマンション購入者が受付に並んでいます。

ここは、行列の出来る内覧会か！

そして、エントランスを見渡すと、
マンション購入者やら、売主担当者・施工会社担当者・オプション業者やら・・・
ざっと、７０名から８０名程度の人がひしめき合っています。

その人混みを掻き分け、
目的のお部屋に行く途中、施工会社担当者に、

「今日の内覧会は何組くらい行っているんですか？」と尋ねると、

「８０数組になるかと思います。」

「スゴイ人数の内覧会ですね！このマンションでは、何日間で内覧会を行うんですか？」
「６日間で全ての内覧会を予定しています。」

「そうしたら、１日平均でも７０組は超える数ですね！」
「ハイ、もう大変です！」

「施工会社の立会い者の数を揃えるのも大変ですね！」
「最初に案内するだけで、検査には立会いませんから・・・・」

「えっ？　立会いをしてくれないんですか！」

ここのゼネコンでは、
他のマンションでも、マンション購入者任せで検査をしてもらい、
最後の内覧会場で、
指摘事項を確認するだけといった手法を取っているのをよく見かけます。

デベロッパーの担当者の方、それでいいんですか！

さて、お部屋に入ると、
リビングには仮設照明が用意されてません。
この時期、１５時からの内覧会では真っ暗になってしまいます。

マンション購入者任せで検査をしてもらうのに照明も用意していないのか！
と、気配りの無さに呆れてしまうばかりです。

施工会社の担当者が内覧会場に戻る時、
「リビングの照明くらいは用意してくださいよ！」
と、文句半分で要求。

さすがに、この暗さでは反論出来ず、すかさず用意してくれました。

その後、仕方なくご依頼者と私とで検査を進めていきましたが、
指摘事項も多く、検査がはかどりません。

５時３０分を過ぎた頃、施工会社の担当者がやって来て、
「まだ、終わりませんかあー？」

指摘事項も多く、記載表もこちらで書かせておいて、なんていう台詞だ！

やっとの思いで検査を終え、内覧会場に行くと、
施工会社の担当者が、ひとつひとつ指摘事項を確認していきます。
指摘事項の数も８０箇所を超え、
もう説明するだけで、グッタリ。。。。

内覧会を終えエントランスを出る時には、もう７時３０分。
午前・午後の連続の内覧会同行だったので昼飯も食べれず、
「お腹へったなあーーー」

【１２３時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「皆さん！
　マンションのバルコニーは共用部分ということをご存知ですか？」

「ハーイ、知ってまーす。専用使用権のある共用部分ですよね！」

「正解です。
それでは、外壁や戸境壁も共用部分ということ知っていますか？」

「へえー、そうなんだ。知らなかったあー。。。」

さて、あるマンション内覧会でバルコニーの検査をしていると、
パンフレットに、２段式室外機置場の破線標記がされています。
２段式の場合、室外機が転倒しないように、
通常、アンカー（ボルトとナット）が打ち込まれています。
しかし、ここのマンションでは転倒防止対策が何もありません。

施工会社の担当者に、
「室外機の転倒防止のアンカーは取り付かないんですか？」
と尋ねると、
「そういった仕様にはなっていません。」

「入居後、共用部分の壁に後打ちアンカーを施工する場合、
　マンション管理組合理事会の承認が必要になってしまいますよ！
　それとも、マンション管理規約で認められているんでしょうかね？」

「？？？　後で、確認会場で上司に確認します。」

”そういった仕様になっていない。”　というより、
”そんなの知らなかった。”　では・・・・

ちなみに、部屋内の戸境のコンクリート壁にクーラーを取り付ける場合も同じです。

「正誤表で、外廊下にフェンスを取り付けてポーチに変更していますが、
　共用部分を専用使用権のあるポーチに変更することは、
　その部屋のマンション購入者にとっては良いことですが、
　専用使用料なんか発生しませんよね！」

「発生しないと思いますよ。」

「共用部分である廊下を専用使用部分にすることに対して、
　他のマンション購入者は納得するんでしょうか？」

「？？？　後で、確認会場で上司に確認します。」

しかし、確認会場で施工会社の上司に聞いても解らず仕舞い。

まっ、施工会社が解らなくても仕方がないかなあー・・・・
で、
売主担当者に来てもらって、これらのことを尋ねると、

「再内覧会までには検討し、お答えします！」
と、頼りない回答。

売主であるデベロッパーは、マンションのプロなんですから、
共用部分の取扱いについて、
細心の配慮をしてほしいものです。

【１２２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

ここは都内の超高層マンション。
立て続けに４件のマンション内覧会同行のご依頼を受けました。

全般的には、非常に良く出来たマンションで、
４件の内１件のお部屋では、私の内覧会検査の指摘数が
過去最少の７箇所といった出来映えです。

しかし、いくつかの矛盾が・・・・・

「バルコニーの長尺シート端部の部屋側はシールがされてますが、
　袖壁側の長尺シート端部にシールが行われていませんね。」
と、検査立ち会った施工会社担当者に尋ねると、
「そういった仕様ですから！」

確かに、４件とも共通でシールが行われていません。
「長尺シートの端部シールは何の為にするんですか？」と尋ねると、
「雨水が入らないようにするためですよ！」

「こちらの袖壁側も水上側で雨水が当る場所ですよね！」
「・・・・・」

「洋室のクーラースリーブの中にロックウールが詰められていませんね。」
と尋ねると、
「そういった仕様ですから！」

このロックウールの目的は遮音の為です。
せっかく遮音等級の良いサッシを使用していても、
直ぐ脇にあるクーラースリーブから音が入ってきてしまいます。
ただ、ここまでの配慮がされているマンションは少数派です。

「でも、他の部屋クーラースリーブはロックウールが詰められていますよ！」
「・・・・・」

「この洗面化粧台の天板（石）と水返し（立上りの石）の間にシールがされていませんね。」
と尋ねると、
「そういった仕様ですから！」

普通に考えれば、水がその隙間から入ってしまいます。
「でも、システムキッチンの天板（石）と水返し（立上りの石）はシールがされていますよ！」
「・・・・・」

「洗面室の床点検口下を覗くと、グラスウールが置かれていますが何の為ですか？」
と尋ねると、
「そういった仕様ですから！」

グラスウールは、遮音材であり、二重床などに用いられ、
上下階の遮音性能を高めています。

「でも、３０ｃｍ角程度の小片が３個置かれているだけで遮音性能に影響すると思えませんが。」
「・・・・・」

結局、施工会社の担当者の回答では、明確な答えが聞けず、
内覧会会場で、売主や施工会社の上司に確認。

長尺シートのシールについて、
「水上ですし、ごもっともです。指摘されたお部屋はシールをします！」
と売主責任者が回答。
「マンション全てのバルコニーでは行わないんですか？」
「・・・・・」　

クーラースリーブ内のロックウール詰めについて、
「このマンションでは、ロックウールを詰める仕様にはしてません！業者が勝手にやりました。」
と施工会社の上司が回答。
「でも、ロックウールが詰められている部屋とそうでない部屋があるのは矛盾ですよね！」
「・・・・・」

洗面化粧台天板のシールについて、
「洗面化粧台の天板は石に折り返し加工があり、水は漏れないようになっています！」
と施工会社の上司が回答。
「そうですか。念の為、洗面化粧台の制作図を見せて下さい。」
しばらくして、
「申し訳ありません。石に折り返し加工はありませんでした。」
「キッチンの天板の小口を見ると、折り返し加工がないと思っていましたよ！」
「・・・・・」

内覧会を終え、
マンションから駅に向かう途中、
ツカツカツカと駆け寄る足あとが聞こえ、振り向くと、
内覧会会場のやり取りを横で聞いていた売主の若手担当者がいます。

「先ほどは、色々と教えていただき有難うございました！」

【１２１時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

内覧会の前には施工会社および売主による社内検査が行われます。
そして、それを手直しした後に内覧会が行われます。

たまに、社内検査もしないで内覧会が行われるケースもありますが・・・・

さて、いつものように内覧会検査を進めていくと、
部屋のところどころに、付箋（マスキングテープ）が貼られています。
よくよく見ると、施工会社の事前検査指摘事項のマークです。

しかも、付箋の取り忘れではなく、まだ、手直しが終わっていません。

本来、内覧会前には全ての手直しが終了しているべきですが、
「事前検査はちゃんと行われているんだなあー」と大目に見ます。

この付箋は、建具のキズのことだなあー。
この付箋は、壁クロスのジョイントの隙間のことだなあー。
この付箋は、扉の開閉調整だなあー。

などなど、１０箇所程度の付箋が残っています。

念の為、私の検査チェックリストに指摘事項として記載していきます。
しかも、”社内検査・残”　とコメント付き！
そして、引き続き、黙々と検査を続けていきます。

ここで余談。
私の指摘事項については、
ご依頼者に、サラの状態で部屋を確認してもらいたい為、
検査中はあえて付箋を貼りません。
そして、最後の指摘事項説明の時に施工会社の立会い者に追加で貼ってもらっています。

私と別行動の内覧会同行のご依頼者は、
立ち会った施工会社の担当者に、
検査の指摘事項を記載してもらい、その場で新たな付箋を貼ってもらっていきます。

検査がひととおり終了し、
私の検査指摘事項について、
それぞれの部屋で、内容をひとつひとつ説明しようとしたところ、
社内検査での付箋がことごとく剥がされています。

「ここの木製扉の下部に社内検査の付箋が貼られていたはずですが？」
と、施工会社の担当者に尋ねると、
「そうっだったですかねえー？」

「○○さん、ここに貼ってあった付箋を剥がしましたか？」
と、内覧会同行のご依頼者に尋ねると、
「いいえ、私は知りません！」

「他に誰もいないんだから、あなたが付箋を剥がしましたよね！」
と、施工会社の担当者に詰め寄ると、
「・・・・付箋の取り忘れと思って剥がしました！」

「取り忘れではなく、手直しがされていないんですよ！」
「そうでしたか？」
と、すっとぼけた回答。

「残っていた社内検査の付箋の指摘事項は、
　念の為、こちらのチェックリストに記載してありますよ！」

「ハイ、スミマセン。新しく付箋を貼ります。。。。」

【１２０時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

当社へのお問合せメールで、
「内覧会同行の予約はいつまですれば良いですか？」
との質問がよくあります。

返信メールで、
「当社では、先約順で内覧会同行の予定を確定させていただいております。」
と回答しています。

特にマンションでは、３月入居に合わせ、
この時期のマンション内覧会が非常に多く行われています。
お蔭様で、１１月、１２月と年末の２９日以降の年末を除き、
カレンダーに記載している予約状況が真っ黒で隙間がありません。
今では、１月、２月もだんだん黒くなっていっている状況です。
・・・・・本当に嬉しい！

内覧会同行をご希望されている方は、
内覧会同行業者のホームページやネット掲示板など数少ない情報の中から、
「どこの内覧会同行業者にしようかな？？？」
「内覧会同行者はどの人が良いかな？？？」
などなど、迷われているかと思います。

しかし、こういった情報を見ている人は沢山います。
そして、内覧会業者の数は限られています。
人気のある同行者（個人）はなおさらです。（当社は？？？）

先日、お問合せメールで、
「１月○○日は、内覧会同行の空き状況はどうでしょうか？」
との質問に、

「残念ながら、ご希望日時は先約があります。
　もし、１月△△日に調整が可能でしたら、
　今のところ内覧会に同行させていただくことができます。
　尚、先約順で予定を確定させていただいておりますのでご了承ください。」
と、いつもの様に返信メールをしました。

数日後、
「マンションデベロッパーと調整をして、内覧会を１月△△日に変更しました。
　その日はまだ大丈夫ですか？」
とのお問合せに、

「本当に申し訳ありませんが、予約が入ってしまいました。」
と返信すると、
「え・・・・・そうなんですか。。。。」

本当に、本当にゴメンナサイ。心苦しい限りです。　（ペコッ）

【１１９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会でリビングダイニングに入ると、
壁と天井のクロス全面に、
９０ｃｍピッチで縦縞模様が入っています。

このマンションの内覧会には何度も来ているのですが、
他の部屋ではこんな模様はありませんでした。

よくよく見ると、クロスの隙間です。
ただただ、唖然！

１ヵ所や２ヵ所程度のクロスの隙間はよく見かけますが、
こうも壁・天井全面にクロスの隙間があるのを見たことがありません。
まるで、築２０年のマンションのようです。

施工会社や売主による事前検査はやっているのか！
マンション購入者が楽しみにしていた内覧会が、
もう、これだけで台無しだぞ！

どの位の隙間の幅なのかなあー？と、
クラックスケールを取り出して計ってみると、０．３５ｍｍ

『たった、それだけ？』と思われた方もいるかもしれませんが、
この幅は大きすぎます。
何せ、下地のボードが見えているのですから。。。。。

施工会社の担当者にあえて、
「クロスの隙間の許容管理値は何ｍｍですか？」と尋ねると、
「売主であるデベロッパーの許容管理値としては、０．５ｍｍです！」と答えます。

ここで、以前にも、
最大手のマンションデベロッパーが購入者に事前配布した許容値表に、
『クロスの隙間０．５ｍｍ』、
また、ある大手ハウスメーカーのアフターサービス基準に、
『クロスの隙間１．０ｍｍ』
と、記載されていたのを思い出しました。

許容値とは何なんだ！
売主が言い訳のために勝手に決めた値としか思えない！

しかし、本来許容値とは、
『統計的に、"お客様からほとんどクレームが起こらない値"を定めるべき。』
と考えています。
現実問題としては、０．１ｍｍでもクレームが来るのです。

「クロスの隙間の幅は０．３５ｍｍで許容値内ですが、この状況を見てどう思いますか？」
と施工会社の担当者に尋ねると、

「本当にヒドイと思います・・・・・」

「手直しはしてくれますよね！」

「ハイ、手直しします・・・・・」

「まさか、この隙間をコークボンドで補修なんかしませんよね！」

「・・・・・ハイ、全面貼り替えます。」

【１１８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

私がゼネコンの中堅社員のころ、
その時のマンション現場所長から、

「マンションを建てるのには、直角・平行が大事なチェックだ！」
と教えられました。
それ以降、現場を見て廻るときは、
直角平行・直角平行・直角平行・・・・・
と念仏を唱えるようにチェックしていたものです。

すると、部屋の直角や平行の精度が３ｍｍ程度悪いと
何かオカシイな？と気付くようになっていました。

ここで、”直角・平行のチェックのコツ”を伝授！
実は簡単なことで、他の何かと比較して観察することがチェックのコツなのです。

さて、あるマンション内覧会で、
洋室にあるウォークインクロゼットの引戸を見ると、
「何かオカシイな？」
そして、じっくり見ると、どうも引戸の枠が斜めに取り付いています。
何故解ったかというと、
床のフローリングの切り目と引戸枠のレール部分が平行になっておらず、
９ｍｍも曲がっていました。

次に、玄関扉の横の外壁をみると、
９０度に曲がる壁（デザイン上クランクしている。）が、どうも直角でないように見えます。
何故解ったかと言うと、
外壁タイルの見え方が、左側は１枚丸々見えるのに、
右側は１０ｍｍくらいタイルが見えなくなっていました。

直角・平行のチェックのコツといっても、
タネを明かせば簡単なことですね！

マンション内覧会の施工会社の立会い者に、
この２つの指摘を言うと、
本当に困った顔で、
直接私にではなく、マンション購入者に、
「直さないとダメですかねー？」
すると、
「絶対にダメ！」

マンション施工会社の立会い者が困った顔をした理由は、

ウォークインクロゼットの引戸枠の斜めを直すのには、
壁一面を壊し、それに取り合うフローリングを剥がし、
もう一度、ＬＧＳ壁下地からやり直さなければならないからです。

また、外廊下の外壁は、
せっかく貼られたタイルをハツリ取り、
左官屋さんで、壁のコンクリート下地をモルタル補修し、
タイルを貼り直さなければなりません。

本当に手直しが大変なのです。

マンション内覧会立会い同行のご依頼者は、
手直ししないと絶対ダメと言ったものの、
「壁を壊しても、構造的に大丈夫ですか？」と心配顔で質問してきます。

「部屋内の間仕切り壁も、曲がっている部分の外壁コンクリートも
　構造体ではないので大丈夫ですよ！」