内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【１３２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会のお申込み後、
事前にパンフレットなどの資料をご依頼者から送付してもらっています。

そこには、
〔サッシには、断熱効果の高いペアガラスを採用！結露に配慮した設計仕様！〕
などの素晴らしい性能の謳い文句。。。。

そして、マンション内覧会当日、
リビングダイニングの外壁側と戸境壁との取り合い部分を、
げんこつでドアをノックする様に叩いてみると、
外壁側は、
コンクリート壁＋断熱材（ウレタンフォーム吹付け）＋ボード＋クロスなので、
”コンコン”といった石膏ボードの音。
そして、戸境壁（外壁側から３０ｃｍ程度）のところは、
”ゴンゴン”といったコンクリートの音。

「ここには、断熱材の折り返しが無いんだあー。
　南面だし、そういった仕様で設計はしていないのかも？」

次に、北側に配置された洋室の外壁側と戸境壁との取り合い部分を、
げんこつで叩いてみると、
「アレッ、こっちも断熱材の折り返しが無いんだあー。
　今どき、壁面の断熱材の折り返しがあるのが一般的なのになあー！」

次ぎに、
北側のアルコープに面するユニットバスの天井点検口から断熱材の状況を見ると、
「確かに外壁側は断熱材であるウレタンフォームが吹付けられているけど、
　コンクリート床（下側）への断熱材の折り返しがされていないなあー！」

立会いをしてくれた、施工会社の担当者に断熱の仕様について尋ねても、
チンプンカンプンで話しが通じないので、
「後で、内覧会場で、設計図を見せてもらおうっと！」

ここで、少し結露対策である断熱材のお勉強。
コンクリート構造（在来工法）で造られたマンションで、
外壁と戸境壁が取り合う部分や、
外壁とコンクリート床が取り合う部分は、
ヒートブリッジ（熱橋）と言って、
熱が伝わり易く、結露の可能性が大きいところなのです。
その部分を、断熱材を４５０ｍｍ?６００ｍｍ程度折り返すことにより、
結露する危険を少なくすることが出来ます。
但し、コンクリート床の上面でフローリング直貼りの場合は施工が困難です。

ということで、最近のマンションでは、
これらのヒートブリッジ（熱橋）による結露を起こさせない為、
断熱材の折り返しをするのが一般的になってきています。

内覧会場で、
「断熱材の折り返しを確認したいので、設計図を見せて下さい！」と頼むと、
何事か？と心配顔で現場所長自ら設計図を持ってきてくれます。
そして、矩計図（断面詳細図）を開き、

「設計図では、断熱材の折り返しをする仕様にはなっていませんね！」
と、安堵した回答。

「そうですね。そういった仕様でマンションを販売しているんですね！」
パンフレットでは、結露に配慮した設計仕様を謳い文句にしているのに・・・・

ここで、心配になったマンション購入者が、
「断熱材の仕様は良くないんですかあー？結露したらどうなるんでしょうか？」

「通常、アフターサービス基準に結露に関する事項が記載されていると思います。
　アフターサービス基準を見せてもらえますか？」

そして、アフターサービス基準の結露に関する事項を確認すると、
『施工のミス・不良による結露については２年間保証』
といった内容が記載されています。

「うーん？施工のミス・不良とは・・・・？
　今回のケースは設計上の考え方の問題だし、どうなるんだろー？」

結露は、入居後のトラブルで結構多い問題点。
そして、その責任の所在の判断が難しいのは、
マンション入居者が、
”通常の部屋の使用をしているかどうか”の判断基準です。

通常の使用とは、「換気を十分にしている。」、「加湿器を使用していない。」
などが考えられますが、
通常の使用で結露が発生した場合、
やはり、結果論として、
売主側の責が問われることになるんではないでしょうか？

売主さん！
リスクヘッジの為にも、結露に配慮した設計仕様にした方が良いのでは。。。。

【１３１時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

今回は、前回【レーザーレベル大活躍】の続編です。

床の傾斜があちらこちらの部屋で発覚したこのマンションは、
マンション購入者のコミュニティーサイトで評判がかなり悪いらしい。

床の傾斜だけではなく、
クロスの壁のキズや汚れ、床フローリングのキズなどは多数。
その他、もろもろの指摘事項がイッパイあるとか・・・・。
そして、
なんといっても、売主側の営業担当者の対応の悪さ、
施工会社の納得いかない言い訳などなど・・・・

で、
前回の主人公から、
「このマンションコミュニティーを見ていると、
　施工会社の対応の評判が悪く、どうしても、施工会社が信用できません！
　再内覧会にも是非、同行をお願いしたいんです！」
と、再内覧会同行要請。

ということで、再内覧会の同行をお引き受けし、
再内覧会の当日、マンションエントランスの外でお待合わせ。

「ちゃんと直っているでしょうか？？？」
「大丈夫だと思いますよ！
　売主は大手デベロッパー、施工会社もマンションを得意とするゼネコンですから。。。」

そんなやりとりの後、再内覧会の会場で受付をし、
ちょっと不安気な顔をして、目的のお部屋に到着です。

「それでは、指摘事項の１番からひとつづつ確認していきます！」
と、施工会社の立会い者が案内していきます。

「１番、壁クロスのキズの手直しはＯＫでしょうか？」
「ハイ、大丈夫みたいです。」

「２番、壁クロスの隙間は・・・・、アレッ、直ってないみたいですね！」
「・・・・・」
　
「３番、玄関の床石の染み汚れは大丈夫で・・・・？？？
　床石は貼り替えたんですが、濡れたような染みになっていますね！」

「手直しを確認していないんですか？」
「そんなことは無いはずなんですけど・・・・」

そんなやりとりが続き、
結局、６０項目程度の指摘事項のうち、手直しの未済は２０項目程度。

「それでは、最後に床レベルの測定をしましょうか。」
と、私は、内覧会の時に大活躍をしたレーザーレベルの段取りをします。

「あのー、床の傾斜は直していないんですが・・・・」
「えっ？？？、何でですか！」

「フローリングの材料が無く、今手配をしているところです。」

「ご依頼者は、レーザーレベルを持ち合わせていないから、
　当社に再内覧会同行を依頼をしているんですよ！」
「前もって、伝えた方が良かったんですかね？」

「何の為の再内覧会なんですか？　しかも、引渡しは１０日後なんですよ！」
「それは解っています。。。」

「フローリングは、いつ入荷されるんですか？」
「うーん？？？・・・・確認します。。。」

もう、ただただ、唖然です！
今回は、レーザーレベルは活躍しませんでした。

【１３０時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

内覧会検査での七つ道具のひとつに、
レーザーレベルがあります。

これは、床の傾斜や壁の倒れが、
許容値以内に出来ているかどうかを計測するものです。

余談ですが、
内覧会検査のときに、このレーザーレベルの赤い光線を発すると、
お子さんに限らず、ご依頼者の方も興味津々で、
「スゴイ機械ですね！」と感激の声。

実はたいした機械ではないのですが・・・・
でも、この機械がないと、床や壁の傾斜は解りませんね！
やっぱり、スゴイ機械なのかなあー？？？

で、話しを戻して。。。。

実は、床や壁の傾斜が許容値を超えるケースというのは稀なのですが、
このレーザーレベルがこの一週間、大活躍をしました。

ある同じマンションで、
内覧会同行のご依頼があった４件のうち、
なんと、３件で床の傾斜が許容値を大きくオーバー！

また、違うマンションでは、
内覧会同行のご依頼があった２件のうち、
１件で床の傾斜許容値オーバー！
さらに、壁の傾斜が許容値を大きくオーバー！

こんなにも、
この稀なる指摘が連続して発覚するとは。。。。

ここからが、ヒドイお話。

内覧会検査後の内覧会場で、施工会社に対し、
「再内覧会では、施工会社がレーザーレベルを用意し、
　マンション購入者に確認してもらってください！」
と要求しています。

しかし、ご依頼者の中の一人の方から後日、
「施工会社から、
『再内覧会時には、施工会社ではレーザーレベルを用意できませんので、
　内覧会同行業者に依頼するなりして用意してください。』と言われました。」
との電話。

施工会社の管理ミスなのに、こんな言い分はないだろう！

後日、たまたま別なご依頼者からの依頼で、
このマンションの内覧会に行ったとき、

「レーザーレベルは用意できないと聞きましたが・・・・」
と尋ねると、
「事務所も片付けてしまっており、リース会社に返品してしまいました！」
と、無責任な回答。

「だったら、施工会社自ら手直しした床レベルの確認をしないのですか！
　またもや、下請け業者任せの管理なんですか！」

「・・・・・」

「再リースか近くの現場から、当然借りてきますよね！」

「ハイ、解りました。。。。」

【１２９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会でお部屋の玄関扉を開けると、
『どうやら、仕上がりの良さそうな物件。』
これ、内覧会専門家の直感！

しかし、この直感が裏切られました。
まだまだ、修行不足かなあー？？？

いつものように、バルコニーから検査を進めると、
タテドイ廻りのシーリングの未済。バルコニーでの指摘はこれだけ。

そして、リビングからキッチン、洗面室、トイレ・・・・と、
各お部屋を玄関方向へ検査を進めていきます。
そして、直感どおり、
指摘事項のダントツＮＯ１である、
クロスのキズ・汚れ・隙間が全く無い。

『よく事前の検査が徹底され、手直しがされているなあー！』と感心感心！

しかしです。検査の終盤戦、

・廊下側洋室で、アルミサッシ枠が曲がっているのを発見！

・玄関の下足入れ下の床石一枚が赤インク（？）で染まっているのを発見！

・最後に、レーザーレベルで各お部屋の床と壁の傾斜を測定していくと、

・リビングの壁の傾斜が許容値（３／１０００勾配）をオーバーしているのを発見！

・洋室の床の傾斜が許容値（３／１０００勾配）をオーバーしているのを発見！

ここまで、クロスのキズ・汚れが無いのにどうして？？？
事前の売主検査・施工会社検査で気付かなかったはずは無い！

・アルミサッシは、叩いて直そうとしたけど直らなかった！

・床石は、クリーニング・染み抜きしたけど直らなかった！

・壁と床の傾斜は、そもそも事前検査をしていない！

それ以外の手直し方法としては、
不具合のものを撤去し、取り替える（貼り替える）といった方法しかありません！
これらの手直しというのは、
非常に手間がかかり、費用も大きく発生します。
（下請け業者に押し付けますが・・・・）

売主も施工会社も、内覧会会場でこれらの指摘をすると、
売主責任者と現場所長が現れ、
ニコニコしながら、「どうもすみません！手直しさせていただきます！」
と誠意ある回答。

しかし、本当に誠意ある対応でしょうか？

気付かれなかったら儲けもの！
『知っているのに知らぬ振り』　をするのは、よくあることです。

書き終えて・・・・
このフレーズ、以前にも内覧会ブログに書いたかなあー？
まっいいか！よくあることだから・・・・

【１２８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「もしもし、初めて電話します。
　　今度、マンションの再内覧会があるんですけど、
　　　　再内覧会からでも同行してもらえますか？」

「ハイ！再内覧会からでも同行させていただいております。」

「実は、内覧会の時、自分達夫婦だけで検査をしたんですが、
　あまりにもヒドイ出来なんで、
　再内覧会はプロに見てもらった方が良いと思いまして・・・・」

「そうですか。誠心誠意、お手伝いさせていただきます！」

「売主からは、『再内覧会は、内覧会での指摘事項の確認だけです。』
　と言われていますが、新たな指摘は出来ないんでしょうか？」

「そんなことはありません。引渡しを受けていないんですから。。。。」

再内覧会の当日、
「はじめまして。今日はよろしくお願いいたします。」

「こちらこそ、よろしくお願いいたします。」

「内覧会の後インターネットで、このマンションコミュニティーを見たんですが、
　他のマンション購入者の内覧会の感想も、
　”ヒドイ出来”といった書込みばかりでした！」

「そうなんですか。ちゃんと手直しされていると良いんですが・・・・」

そして、マンション再内覧会の開始です。
ご依頼者に内覧会時の指摘事項の手直し確認をお任せして、
私は、通常の内覧会と同様に、初めての検査としてチェックしていきます。

しかし、期待に反して、出るわ出るわ、新しく重たい指摘事項！

しかも、キズ・汚れといった程度ではなく、
・シールされるべきところがされていない！　（各所イッパイ）
・サッシの開閉制限付きのところの意味が解っていない！
　　　　　　　　　　　　　　（建築基準法に定める手摺の代替え）
・バルコニーの側溝は勾配が取れておらず、水が溜まっている！
・排水のドレンがモルタルに埋まっていて取りはずしが出来ない！
・外壁の建て入れ精度が歪んでいる！
などなど。
そして、極めつけの指摘は、
ＬＤ、主寝室、洋室のすべての部屋の床の傾斜が許容値オーバー！

ひととおりの検査が終了して、
新しい指摘事項をご依頼者に説明すると、
「素人では、気付かないことばかりです。ビックリしました！」

「内覧会指摘事項の手直しの方はどうでしたか？」

「十数か所が、全く手つかずの状態でした！」

内覧会での指摘事項も手直しされていないんじゃ、
何の為の再内覧会なんだか？？？

実は今週末、
内覧会時に同行を依頼された別な２組のご依頼者から、
「ヒドイ出来なんで、再内覧会もお願いします！」と依頼を受けています。

マンション引渡しも間近、
手直しは大丈夫だろうか？かなり心配！

１２７時限目　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

ピンポーン・・・ピンポーン・・・
「ハーイ！」とマンションの居住者である奥さんが玄関ドアを開けてくれます。
「本当にお久しぶりです！　で、・・・・・」

実はこの奥さん、半年ほど前のマンション内覧会同行のご依頼者です。

内覧会の検査では、
キズや汚れといった指摘事項はあったものの、ごく平均的な出来映えでした。
そして、その指摘事項のひとつに、
”フローリングのワックスムラ”が数箇所。。。。。

指摘事項に大きな問題もないということで、
再内覧会での手直しの確認は、ご依頼者のみで行っています。

「実は、再内覧会の時、フローリングのワックスムラが直っていなくて、
　逆に内覧会の時よりも悪くなっていたんです！
　でも、引越しの日時も決まっていて、改めての手直しは入居後になってしまいました。」

「入居後の手直しだと、家具の移動なんかが大変だったんじゃないですか？」

「でも、”部分補修”で手直しをするということで、そうでもなかったんです！」

「そうですか・・・・・」

「だけど、”部分補修”する度に、ムラや刷毛目が余計に目立ってきたり、
　気泡のブツブツが出来ちゃったりしてきました。」

フローリングをよくよく見ると、
確かに、内覧会の時よりもワックスムラが目立ち、
新たに気泡のブツブツがあります。

「それにしても、半年間も対応してくれなかったんですか？」

「実は、今日の手直しは、４回目なんです。
　こんな状態なので家具なんかも揃えられず、カッコ悪くて、お友達も呼べません！」

そこへ、
ピンポーン・・・ピンポーン・・・
と、売主、施工会社、クリーニング会社、フローリングメーカーの人達が参上。

「今日は、どのようにして手直しをするんですか？」と尋ねると、
「”部分補修”で手直ししてみます。」

「これまで何回か”部分補修”で手直ししてもダメだったんですよね！」

「確かに、刷毛目や気泡がありますね。
　　今日は、注意してやりますから大丈夫ですよ！
　　　でも、、、少し時間が経てば馴染むんですけどねえー。。。」

今までは、注意して手直しをしなかったのか？
馴染むとはどういうことなんだ？

こんな返答じゃ、
今までの二の舞、三の舞、四の舞になりかねません！

「これまで手直しを３回行ってダメだったということは、
　フローリングの材料自体に問題がある可能性もありますよね！
　　いずれにしても、今回ダメだったら、
　　　ワックスの全面剥離のうえ全面再ワックス掛け。
　　　　それでもダメなら、
　　　　　フローリングを全面貼り替えるくらいの覚悟で手直ししてください！」

結局、今日のところは、
そこまでの覚悟が出来ないようなので、「後日回答します。」とのことになりました。

【１２６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

いつものように、内覧会同行のご依頼者と駅の改札で待ち合わせ。
ここは、人気エリアの駅の改札。買い物客などの人達で溢れかえっています。

『ご依頼者はどこに居るのかなー？』とあたりを見渡すと、
ひと塊の集団の中から、ひとりの高齢のオバ様が、ツカ・ツカ・ツカと歩み寄ってきます。

「アーキスケットさんですか？」
「ハイ、そうです！」

すると、先ほどのひと塊の集団の人達が歩み寄ってきて、
「今日は、よろしくお願いします！」と異口同音にご挨拶。
そしてご依頼者の方が、紹介を始めます。

「この２人は、同じマンションを購入した娘夫婦です。」
ちなみに、後日この人達の内覧会同行も依頼を受けています。

「この人は息子で、ゼネコンに勤めています。」
ただし、営業職なので検査のことは解らないとのことです。

「この人達は私の友人で、新しいマンションをどうしても見たいというので・・・・」
この友人達は、お茶飲み友達？　それにしても６人も居る！

ひととおりの紹介が終わり、総勢１１人でガヤガヤと目的のマンションに向かいます。
内覧会会場で手続きを済ませ、
売主の立会い者と施工会社の立会い者も一行に合流。
そして、１３人がお部屋に入り、内覧会検査がスタート。

私は、いつもの様に黙々と孤独に検査を進めていきます。
すると、ご依頼者の友人のひとりから、
「おにーさーん！こっちの壁にキズがあるわよー！」
「ハーイ、解りました。すぐに行きまーす！」と施工会社の立会い者が返事をします。

すると、また違う友人のひとりから、
「おにーさーん！こっちの玄関の床石の色が悪いわー！」
「ハーイ、ちょっと待っててくださーい！」とリビングの方から返事が聞こえてきます。

今度は、また違う友人のひとりから、
「おにーさーん！こっちの物入れの引戸が枠に擦ってキズだらけよ！」

などなど、あちらこちらのお部屋から友人達の、
「おにーさーん！・・・・・・よ！こっちへ来てー！」
という呼び声が飛び交います。

なんという麗しき友情！！！？？？
最強の内覧会検査軍団！！！？？？

そのお陰で、施工会社の立会い者は大忙しでアタフタと駆け回っています。
しかし、これだけの数の検査軍団の検査には対応しきれません。
検査軍団は、施工会社の立会い者の対応にシビレをきらし、
各々、好き放題に指摘の箇所に目印の付箋を貼り付けていきます。

検査開始後、２０分ほどで、
見渡す限り、お部屋はカラフルな付箋で彩られました。
そして、
「それじゃー、次の予定があるから私達はこれで失礼するわ！」
と言い残し、この友人達は引き上げていきました。

まるで、嵐が過ぎ去った後の静けさ・・・・
ホッと一息。。。

その後、気を取り直し、
ご依頼者と娘夫婦と息子さんと関係者のみで、
改めて、内覧会検査をスタート！