内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【１５０時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

お部屋に入るといつもの様に、
マンション内覧会同行のご依頼者と施工会社の立会い者に
マンション内覧会検査の進め方について説明します。

そして、その最後に、
「検査の最後に、このレーザーレベルで、
　床の傾斜および壁の傾斜について測定します！
　
　一般的にマンションデベロッパーの許容値は、傾斜が３／１０００であり、
　その測定値がそれ以内であることを確認します！」

すると、
「ちょっと待って下さい！
　ここのマンションデベロッパーの許容値はそうとは限りません。
　誤解を招くようなことは言わないでください！」
と、施工会社の立会い者から一言クレーム。

「そうですね。それでは、このマンションで採用している許容値はいくつですか？」
「・・・・、チョット待ってください！所長に確認します。」

見た目は主任か副所長クラス。
『こんなことをいちいち所長に聞くのか？』

で、携帯で所長に確認をとると、
「所長がマンションデベロッパーに確認してから回答するとのことです。」
「そうですか・・・それでは回答を待ちましょう。」

ということで、ただ待っていても仕方がないので内覧会検査を進めます。

検査の最後に、
レーザーレベルを取り出し、
床の傾斜を各部屋の四隅および２ｍ間隔で計測していきます。
その後、
壁の傾斜を部屋の四隅の長辺および短辺方向それぞれ計測していきます。

かたわらでこの計測状況を見ていた
施工会社の立会い者は、

「ここのマンションの施工精度は良いから、絶対に大丈夫だ！」
と、もう一人の施工会社の若手立会い者にヒソヒソ話しで豪語。

このヒソヒソ話しを聞き逃さず、
「何を基準に精度が良いと言っているんですか？」

「・・・・・」

「所長以下全員が、
　マンションデベロッパーの許容値を知らないで施工しているんですか？」

傾斜測定を終えると、
ちょうどその時、所長から施工会社の立会い者に携帯連絡が入ります。

「今日は、マンションデベロッパー担当者と連絡が取れなかったとのことです。
　当社としての管理許容値は、３／１０００とのことです。」

「そうですか・・・・それでは、とりあえず３／１０００を許容値として判断します。」

そして、レーザーレベルで傾斜測定した結果を、
マンション内覧会同行のご依頼者と施工会社の立会い者にご報告。

「傾斜測定の結果、床も壁も全て３／１０００以内に納まっています。」

すると、施工会社の立会い者は、
ニタッとして、
「このマンションの施工精度は良いですから！」
と誇らしげな顔。

でも、実は次の日、別な方から
同じマンション内覧会同行のご依頼があり、
レーザーレベルで傾斜測定をすると、

壁の傾斜が床と天井の間で１５ｍｍも倒れていました。
これは、
許容値を２倍以上も超えてしまっています。

残念ながら（？）、
このお部屋の施工会社の立会い者は若手の違う人でしたが、

「本当に倒れていますね。大変申し訳ありません。
　お恥ずかしいですが手直しさせていただきます！」

と誠意ある回答をしてくれました。

【１４９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

今回は、地方の地元業者が販売・施工をした一戸建て住宅。

「売れ残りの一戸建て住宅なんですが、値下げで安く買えたんです。
　でも、地元業者なので出来映えが心配なんです。」

ということで、地元の一戸建て住宅購入者から内覧会同行のご依頼があり、
地方の新幹線の駅で待ち合わせです。

「わざわざ、こんな遠いところまでありがとうございます。」
「とんでもありません。よろしくお願いいたします。」

と、ご挨拶の後、車で３０分。
やっと、目的の一戸建て住宅に到着。

すると、
『第三者の内覧会同行者なんてものめずらしい。』
らしく、
地元販売業者の社長、施工担当者、営業担当者、下請け業者の社長に、
さも、敵を見るような眼差しでお出迎えされます。

内覧会検査を進めていき指摘を挙げていくと、
ポカーン。。。。とした顔！

「ここは、こういう理由で指摘を挙げさせてもらいます。」
と説明すると、
「へえー、そんな見方をするんですか？ごもっともです！」
と納得。

そんなんで、相手方のお歴々も徐々にうちとけ、
和やかな雰囲気で内覧会検査が進みます。

そして、トイレの検査をすると、
便器の手前下のＣＦシートがビミョーにシミで汚れています。

「ここのトイレは使用されているんでしょうか？」
「販売しているものなので、使用はしていません！」
とキッパリ。

「この部分のＣＦシートがシミになって汚れていますよ！」
「クリーニングをします。」

まあー、「トイレは使用していない。」と言い張る以上、信用するしかないかなー？
でも、腑に落ちない。。。

そして、建物内の検査を終え、外廻りの外構の検査を進めます。

すると、広いお庭にマンホールがひょっこり顔を出しています。
そして、その蓋には”汚水槽”のマーク。

「ここは汚水槽ですね！」
「そうです。」と意に介さず返答してくれます。

「では、このマンホールを開けてもらえませんか？」
と要望すると、

「そんなところまで検査をするんですか？大変ですね！」
と、まだまだ意に介さない様子。

しばらくしてから、やっと謎が解けたようで、
「溜まっています。。。」

結局、トイレのＣＦシートの貼り替えと、
汚水槽内の洗浄をしてくれることになりました。

【１４８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

免震マンションが流行っています。
阪神淡路大震災前には、コスト高ということで
見向きもされなかった免震構造ですが、

”大地震が起きても大丈夫！免震マンション”

を謳い文句にデベロッパーは競争を激化しています。

そして、今回のマンション内覧会は、
大手ゼネコンが施工する免震マンション。

仮設で別棟に設置されたマンション販売事務所で
内覧会の進め方について売主から説明を受けた後、
施工会社の立会い者と共に免震マンションへ向かいます。

道路から敷地内を見ると、
ドタバタ、ドタバタ・・・と外構工事が真っ盛り。
まっ、これはマンションが大規模だけに致し方ないことか。。。

そして、仮設のゲートを潜り抜け、
免震マンションの正面エントランスへ！

免震マンションの外周部を見ると、
基礎免震の特徴でもある、
外構とは縁を切った犬走りやエキスパンションジョイントが見られます。

し、しかし・・・・
エントランス際に設けられた石貼り施工中のコンクリート擁壁が
免震マンションにミョウに接近しています。

「この免震マンションは、設計上何ｃｍの水平移動を想定しているんですか？」
「私は、免震工事担当ではないので解りません！」

「一般的には、３０ｃｍから５０ｃｍ程度は動く設計が多いですけど、
　免震マンションと擁壁の隙間は５ｃｍ程度しかないですね。」
「・・・・・」

「地震が起きて免震マンションが水平移動した時、
　この擁壁にぶつかってしまうのは解りますよね！」
「確かにぶつかりますね！免震工事担当者に言っておきます！」

これじゃー、せっかくの免震マンションが性能を発揮しません。
それどころか、ヤバイ！

免震構造は、担当者だけが理解していれば良いということではありません。
仮設工事、コンクリート工事、外構工事などなど、
様々な工事と関連があります。

『免震マンションは動くんだ！』
ということを理解して
それぞれの計画や工事が進められなければなりません。

それにしても、
この免震マンションのエントランスは、
現場所長も、現場主任も、免震工事担当者も・・・・
毎日毎日、通っているはずなんだけどなあー。。。

【１４７時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

エキスパンションジョイントというのをご存知ですか？
マンションなんかで、複数の棟がある場合など
それを繋ぐ部分で設置されるものです。
よく異なる棟どうしの廊下廻りなどで見られます。

棟が異なっていると、
地震なんかが起きた場合、建物の揺れが同一ではなく、
コンクリートで繋いでいると割れてしまう可能性があるからです。

さて、あるマンション内覧会で、
お部屋の中の検査を終え共用部分の外廊下の確認を進めていきます。

このお部屋の隣には、
別棟で、ゴミ置場が隣接しており、
パンフレットには、廊下天井面の取り合い部分で
エキスパンションジョイントが記載されています。

『ちゃんとエキスパンションが取り付いているな！』
と天井部分を確認！

『さて、壁の取り合い部分はどうなっているかな？』
と確認すると、
壁は、マンション棟とゴミ置場で繋がってしまっています。

『まさか！』
と、パンフレットを確認してみると、
壁は二重になっており、
隙間が１０ｃｍ程度空いている図面になっています。
ただし、エキスパンションジョイントの金物の記載はありません。

でも、パンフレットの図面どおりには、
壁の隙間も１０ｃｍ程度しかないので仕上られないよなあー。。。。

だからといって、別棟の壁を繋げてしまって良い訳ではありません！

施工会社の主任クラスと思われる立会い者に、
「ここの天井部分のエキスパンションは取り付いているけれど、
　壁は縁が切れていませんね！」と指摘。

「でも、図面ではエキスパンションジョイントはありませんから・・・・」

「だったら、壁の小口が二重に見えるべきですよね！」

「壁面の仕上げが出来ないから塞いじゃっています・・・・」

「それじゃー、エキスパンションジョイントになっていませんよ！」

「だったら、コーキングでもしましょうか？」

もう、話しにならん！

「一人の意見ではなく、売主・施工会社として検討し是正してください！」

後日の再内覧会。
ご依頼者とマンションロビーに入ると、
売主担当者と施工会社の所長が出迎え丁重なご挨拶。
そして、再内覧会の確認に付きっきりで対応してくれます。

そして、先ず最初に、
「この度は大変申し訳ありませんでした。
　ご指摘を受けたエキスパンションジョイントは、新たに金物を取り付けております！」

ごもっとも！

【１４６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「今度、再々内覧会があるのですが、立ち会っていただけますか？」
「ハイ、いいですよ！」

「内覧会、再内覧会での出来映えも悪いし、施工担当者の対応も悪いんです！」
「マンションによっては、そんなケースもありますね。」

「工期が遅れたとのことで突貫工事らしく、
　インターネットのマンションコミュニティーでの評判も本当に悪いんです！」

ということで、再々内覧会当日、最寄り駅で待ち合わせ。
マンションまで続く、川沿いにある桜並木の遊歩道を通っていきます。

「こんな遊歩道を歩いての通勤やお買い物なんて良いですよね！」
「そうなんです。このマンションを決めた大きな理由なんです！でも・・・・・」

そしてマンションに到着。

「この前来た時には、外壁のタイルが全面凸凹だったんです。
　今日は、凸凹には見えませんが直したんでしょうか？」

「直したということは無いでしょうね。
　光の当り具合で外壁タイルの凸凹の見え方が大きく違うんです。
　今日は雨なので目立たないだけでしょうね！」

「外壁タイルが凸凹だとマンションの資産価値に影響はありますか？」
「直接的ではありませんが、人気が落ちるということで影響があるかもしれませんね！」

今日は、正式な再内覧会日ではないので、他のマンション購入者は居ません。
エントランス前で携帯でデベロッパー担当者に連絡をとると、
施工会社の担当者がお出迎え。

しかし・・・・その格好といったら・・・・

来ている作業着はヨレヨレ。
しかも、コーキング材であちらこちらが汚れている。
足元は、ズボンの裾を軍足の下の入れている。
まるで、施工会社の監督というより作業員！

引渡し直前なので、頑張っているんだろうと解釈していいんだろうか？？？
お部屋に入り、
指摘事項の是正の確認をしているときに、
『その作業着、壁などに付けるなよ！』
と思ってしまいます。

再々内覧会検査の結果は、
是正の未済と新たな指摘で３０項目程度。

検査終了後、
「どうだったでしょうか？」と心配気にご依頼者が聞いてきます。
「やっと平均的な指摘数くらいですかね。。。」

「これまでの経緯があるので、
　売主や施工会社に対し不信感を持ってしまいました。」
「引渡し間近の再々内覧会でこの状況ですから、最初は酷かったんでしょうね。」

「手付金を５００万円ほど支払っているんですが、
　それを放棄してでも解約したほうが良いでしょうか？
　親も、解約するんなら援助してくれると言っていますし・・・・」

５００万円といったら大金です。
さすがに、この質問には戸惑ってしまいます。

ふと頭をよぎった言葉が、”株の損切り”

今、マンション価格が下がる傾向にあります。
もしかしたら、近々もっと良いマンションが、安く購入できる可能性もあります。
時期としては、そんな考え方も出来るかも・・・・

「このマンションに長く住むのであれば、ご自身で後悔しない決断をしたほうが良いですよ！」
と回答すると、
「うーん、困っちゃう。。。解約しちゃおっかなあー。」

【１４５時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

一戸建て住宅の内覧会で、
ご依頼者と一緒の車で目的地に到着すると門前で、
バシッとスーツに身を固めた大手ハウスメーカーの営業マンらしき人物と、
洗濯したての作業着を着た施工担当者が、

「お待ちしておりました。今日は、よろしくお願いいたします！」
と、深々と頭をさげてお迎えです。

『さすが、大手ハウスメーカーの対応。』
と感心感心。。。

しかし・・・・・

リビングダイニングに入りご依頼者が、
「結露が心配なんですけど、このお家の断熱はどうなっていますか？」
とハウスメーカー担当者に質問。

「この壁クロスの内側はボードがあり、
　その次ぎに防湿シートを隙間なく貼り付けてあります。
　そうすることにより部屋で生じる水蒸気を遮断しています。
　そして、その次ぎに断熱材であるグラスウールが埋め込まれているので、
　結露対策は万全です！」
と、教科書どおりの回答です。

実際は、このグラスウールは見えなくなっているのですが、
先ほどの説明もしっかりとした回答だし、
大手ハウスメーカーだから大丈夫だろうと。。。

検査を進めていき、
２階の天井点検口から屋根裏を覗くと、
天井に敷き詰められている座布団上のグラスウールを包んでいるビニールが、
ところどころ破れています。
これをハウスメーカー担当者に指摘すると、

「点検口から天井裏に上がり降りするときに破れてしまったようですね！
　でも、この程度なら断熱性能に問題はありませんよ！」
と、先ほど壁の断熱仕様を説明した同じ人の回答とは思えません。

それを横で聞いていた内覧会同行のご依頼者が不安げに、
「ビニールが破れていても大丈夫なんですか？」
と私に聞いてきます。

「ビニールは防湿層です。
　破れていれば、水蒸気がグラスウールを湿らせ断熱性能を下げてしまいます。」

すると、ご依頼者は少しだけ目を吊上げ、
ハウスメーカー担当者の方に振り返ります。

プレッシャーのかかったハウスメーカー担当者は、
「破れたグラスウールは交換します・・・・」
と回答せざるをえません。

ここで性格の悪い私（？）は、
「ビニールで囲まれた座布団上のグラスウールを敷き詰めるだけでは、
　それぞれの隙間から水蒸気が屋根面まで行き、結露する可能性はありますよね！
　先ほど壁の断熱仕様の説明で、
　防湿シートを隙間なく云々と力説していたのにいかがなものでしょうか？」

「屋根裏はそういった仕様ですから・・・・・」

確かに、そういった仕様にしているハウスメーカーが多いのも事実です。
でもやっぱり、防湿シートを全面隙間なく貼り詰めた上に、
グラスウールを敷き込んだほうが良いのです。

「そういった仕様ということであれば仕方ありませんね。。。
　でも、万が一結露した場合は手直ししてくれますよね！」

「２年間は、アフターサビス基準で瑕疵責任がありますから対応します。」

そんなやり取りがあった一戸建て住宅内覧会の数日後、
ご依頼者から電話があり、

「屋根の断熱は、破れた箇所だけ交換するのではなく、
　今貼られているグラスウールの上に、
　新たに、防湿シートを隙間無く貼り、
　その上に更に新たなグラスウールを敷き詰めてもらえるということを
　ハウスメーカーから言ってきました！」

「そうですか！大手ハウスメーカーの意地ですかね？」

【１４４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「もしもし、今度マンション内覧会があるんですけど立会いしていただけますか？」
「ハイ！」

「本当は、自分達だけでマンション内覧会検査をしようと思っていたのですが、
　立て続けに施工ミスが発覚して、
　その度ごとに施工会社は、
　”構造説明会”を行って言い訳（？）をしているんです。。。
　もう、何だか信用できなくなったので、
　マンション内覧会の専門家に立会いをしてもらって、
　検査した方が良いと思いまして・・・・・」

と、不安げな声でマンション内覧会立会いを依頼されました。

「では、事前に送付いただくマンション内覧会資料に、
　その構造説明会の資料も合わせて送付ください。」
「ハイ、解りました！」

そして、後日マンション内覧会の資料とともに
構造説明会に資料が送付されてきました。

第１回構造説明会資料
（１）『杭の本数が間違っていました。』
　　パンフレット作成段階で、別件のパンフレットを転用し、
　　杭本数の訂正をしていなかったとのこと。
　　
　　建物形状や柱の数などから考えると、
　　単純に、杭の数の訂正ミスと思われますが・・・・
　　
（２）『免震装置である、弾性すべり支承と積層ゴム支承の配置が間違っていました。』
　　間違った経緯については不明。

　　間違っていた免震装置の配置図を見ると、
　　地震時の横揺れに対し、引き抜きがある建物外周部の免震装置に、
　　弾性すべり支承が配置されています。
　　弾性すべり支承は、引き抜きを負担しないので、
　　これではマンションが倒れてしまいます。
　　訂正図では、外周部に積層ゴム支承が配置されたものとなっています。

　　ここで、個人的な疑問
　　今どきの設計では、
　　免震装置に引き抜きを負担させる設計になっているんでしょうか？
　　免震装置（積層ゴム）なんかは、
　　鉄板とゴムを接着剤で貼り合わせているだけなのに・・・・
　　鉛ダンパーなんかは、ベースプレートの鉄板に圧着しているだけなのに・・・・
　　そういえば、昔、ある免震装置メーカーの鉛ダンパーが、
　　小さな地震で、剥がれてしまった事件があったよなあー・・・・
　　その時は、
　　このメーカーが作成した日本中の免震装置の取替え工事を行っていたっけ・・・・

　　で、マンション内覧会時に施工会社の説明者に質問。
　　「この超高層マンションは、地震時に引き抜きは発生しないんですか？」
　　「・・・・」
　　構造設計者に電話連絡で確認後、
　　「１００年に１度程度発生する、
　　　レベル２（５０カイン）の地震で、
　　　１００ｔの引き抜きがかかりますが問題ありません！」

　　「レベル３（７５カイン）の地震ではどうなるんですか？」
　　「・・・・」

　　確か阪神淡路大震災の地震速度は●●カインだったよなあー・・・・・
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ちょっと横道に逸れましたね！

第２回構造説明会資料
・『杭軸部を高強度異型ＰＣ鋼棒でスパイラル上に横補強は間違いで、
　　適切なせん断補強筋により横補強します。』

　設計図の杭伏図が添付されていましたが、
　作成日付が入っておらず、確認申請前なのか後なのか解りません。
　確認申請後のコストダウンの為の変更でなければ良いのですが・・・・

第３回構造説明会資料
・『コア開けによる梁主筋の損傷の是正に関する報告』

　是正方法については、詳細にかつ解り易く図面化されています。
　一部、梁コンクリートを撤去し、新たに梁主筋を接続するものとなっています。
　鉄筋は、エンクローズ溶接接合で、超音波探傷検査も行うとのこと。
　コンクリートの撤去断面も、
　後打ちコンクリートが密実に打設されるようテーパーがついています。
　机上の是正方法論としては良いと思っていますが・・・・
　　
　偶然なのですが、
　つい最近、私が現在監理しているマンションで同じようなことがありました。
　ここでは、机上の是正方法が、”空論”でした。

それにしても、
色々と問題が出てくるものですね！
パンフレットの記載ミスはいただけませんが、
でも、こういった情報開示は良いことだと思いますよ！
姉歯事件の前までは、
こういった情報は、
隠蔽工作されるケースが多かったのですから。。。。