内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【１６４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

『拝啓　○○不動産　○○様
　
　前略
　購入したマンションに住むことに期待感が高まっていましたが、
　内覧会の結果、私たちは問題を抱えてしまったようです。

　内覧会では、
　施工会社の○○さんの対応は、
　責任ある技術者のものとは思えない無責任な発言が数多くありました。
　途中で、本当に腹が立ちました。
　例えばガラスに無数のキズがありましたが、
　彼は、ガラス会社のせいにしました。
　今どきの日本のガラス会社が、
　そのような瑕疵のあるガラスを販売しているというのでしょうか？
　あるいは、
　施工会社の○○建設は、
　検査ではねられたＢ級品のガラスを購入しているのでしょうか？
　誰が見ても、
　いかにも責任を逃れようとしているとしか見えない態度でした。
　そして、今一歩伺いたいのは、
　○○不動産は、これらのことを当然のものとして、
　看過してしまうのでしょうか？
　マンションの販売主体はどこで、商品の品質に対して責任を持つのは
　いったい誰なのですか？』

この文章は、
私がマンション内覧会に同行した後に、
マンション購入者が不動産会社の担当者に送付した
Ａ４用紙４ページにも及ぶ手紙の一部分を引用させていただきました。

ここで、マンション内覧会の検査をしていると、
意外と多い指摘がガラスのキズ。

よーく、よーく見ないと発見しづらいのですが、
青空などを背景にして、
正面、斜め横、下側などと向きを替えながらチェック
をすると発見することが出来ます。

キズとしては、
カッターキズ、何かをぶつけた凹みキズ、火花によるクレーター状の焼け
などがあるのですが、
ガラスにキズが付いてしまった場合、
取り替えるしかありません。

しかし、今回のマンションのように大きなＦＩＸガラスにキズがあると、
足場や揚重機がもう無くなっている内覧会の時期では、
取り替えるといっても簡単なことではないのです。

もしかしたら、売主検査や施工会社検査で、
『見てみぬ振り』なーんてことも・・・・

後日、再内覧会同行のご依頼も受け、
マンションロビーに入っていくと、

「この度は、大変なご心配をお掛けしました。
　内覧会での指摘事項につきましては全て直させていただいております。
　また、私ども売主としてのチェックも完了しております。」
と、不動産会社の担当者が謝罪とご挨拶。

続いて、
「はじめまして。施工会社の○○です。
　　本日は私が再内覧会に立ち会わせていただきます。」
と、ご挨拶。

さすがに、内覧会時の施工会社立会い者ではありませんでした。

【１６３時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会で、
リビングダイニングに入るとその向こう側には・・・・
”オープンエアバルコニー”と称する１０畳ほどのバルコニーが広がっています。

このオープンエアバルコニーにはウッドデッキが敷き込まれ、
リビングダイニングの延長線上にあり一体感があるので、
スッゴク広く感じられます。

いつもの癖で、
『こんなところでバーベキューでもしながら
　ビールをグイッと一杯なんて最高だろうなあー！』
と思いつつ、
オープンエアバルコニーに出てみます。

すると、向こう３件両隣どころか
上下階も含め南面に面する全ての所帯のオープンエアバルコニーが見渡せます。
こんなところでバーベキューパーティーなんかやったら、
『上の階の人達は煙で燻されてしまうし、
　お隣からも苦情がきてしまうんだろうなあー』
と空想が吹き飛びます。

ちょっと余談が長くなりました。。。

で、このオープンエアバルコニーから内覧会検査をスタート。

このバルコニーの天井を見てみると、
先端にはシッカリと水切目地が入っています。
しかし、
両隣のオープンエアバルコニーの間にある室外機置場の天井を見てみると、
水切目地が入っていないのです。
しかも、南面の全所帯がです。
念の為、北側の外廊下の天井や違う場所にある室外機置場を見にいくと、
シッカリと水切目地が入っています。

ここで、
今、お住まいのところでバルコニーや庇があったら、
その天井面の先端を見てみてください。
先端から５ｃｍから１０ｃｍ程度のところに、
巾１５ｍｍ程度の溝があると思います。
これが水切目地。
この役目は、
壁面に拭きつけられた雨水が、
表面張力で天井面に伝わってくるのを防ぐためのものです。
もし、水切目地がなければ、
天井面がシミのように汚れてしまうのです。

「この室外機置場の水切目地は入れなかったのですか？」
と、施工会社の内覧会立会い者に尋ねると、

「気付きましたか！
　実は、コンクリート工事のときは、水切目地を入れておいたんですが、
　モデルルームに水切目地を入れるのを忘れていました。
　売主に確認すると、
　『モデルルームと違ったんじゃまずいだろう！』
　ということで、
　南側の室外機置場だけ水切目地をつぶしました！」

と、本末転倒な答えが返ってきます。

「モデルルームで間違っていたのなら、正誤表で訂正すれば良いんじゃないですか！」

「と言われましても、売主の判断ですから。。。」

「モデルルームと違っても、改善するのなら誰も文句は言いませんよ！」

「・・・・」

「この部分の図面は無いんですか？」

「ありません。。。」

こうなると、
『図面や仕様書と違いますよね！』
といった指摘もできず打つ手がありません。

簡単な手直しなら
売主や施工会社も非を認め是正してくれる場合が多いのですが、
全所帯の水切目地の手直しをするとなると、
莫大な費用と手間と時間がかかるため、
とてもとても、『ウン。』とは言ってくれない内容です。

図面や仕様書では、
全ての詳細な納まりを網羅されていない場合も多く、
施工会社の常識に頼ることになります。
この常識が無い場合は・・・・・

抜け道の無いジレンマに陥ります。（悲）

【１６２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

今回のマンション内覧会は、
竣工後２ヶ月が経過した売残りマンションの一部屋です。

「最初は、自分で内覧会検査すれば良いと思っていたんですが、
　やっぱり、内覧会の専門家に検査してもらった方が良いと思いまして・・・」

「そうですね！専門家に内覧会検査をしてもらった方が安心出来ますよ！」

「でも、売主からは、『指摘があっても手直しはできない。』と言われています。」

契約後では何とも強気発言。。。

「内覧会検査をしたうえで、指摘事項の内容によっては協議すれば良いと思います。」

で、マンション内覧会当日、
現地販売事務所（売残り）でデベロッパー担当者と打合せを行い、
目的のお部屋へ。
途中、周りの住戸では新しいマンションライフがスタートしています。

バルコニーから検査を開始すると、
リシン吹付けの天井に何やら白い模様が・・・・

これは、”白華（エフロレッセンス）”と呼ばれるもので、
コンクリートやタイル目地の表面に
白い岩塩のようなものが噴出してくる現象です。

ただし、舐めてみても、しょっぱくはありません！

そして、ひどくなってくると鍾乳石のように成長していきます。

せっかく新築マンションを購入したのに見映えはまるで中古マンションのよう！
ただし、この白華現象、構造的な欠陥ではありません。

白華の原因は、
コンクリート内部に侵入した水分に石灰分が塗け出し
表面に染み出してくるなどです。

この梅雨の時期、
環境的条件がピッタリなのでしょう。。。

白華が初期のものであれば、
ブラシなどで表面を擦れば取れてしまいますが、
それだけでは、そのうちに同じ現象が起きてしまいます。

根本的な対策は、
雨水や空気中の水蒸気がコンクリート内部に入り込まないよう
シャットアウトすることです。

内覧会検査を進め、
今度は、共用部分である外廊下へ。
すると、玄関の正面の天井にも白華が見られます。

念のため、このフロアーの外廊下全体を確認してみと、
あちらこちらの天井に、
白華が咲き乱れています。

この分だと、
他のお部屋のバルコニーや他のフロアーの廊下でも
白華現象が起きているんじゃないかなあー。。。

強気発言をしていたデベロッパー担当者に、
「このお部屋だけではなく、
　マンション全体を調査して早く対策をとった方が良いんじゃないですか？」
と言うと、

大手デベロッパーのブランドイメージに傷を付けては大変と思ったのか、
「早急に検討します！」

後日、この白華も含め、
約３０項目全ての指摘事項の手直しに応じてくれるとのこと。
「ホットしました！」

【１６１時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

一戸建て住宅の内覧会で、
「嫁さんの実家はすぐそこなんですが、チョット遅れてきます。」
ということで、
ご依頼者のご主人と目的の一戸建て住宅の前の道路で立ち話です。

「この３つの住宅が同じハウスメーカーの物件なんですが、
　右端と真ん中の住宅は、
　３階にあるルーフバルコニー同士が手の届く範囲なので左端にしたんです！」

「今どき、セキュリティーも大事ですよね！お隣がどんな人が住むかもわからないし・・・・」

「お隣に住む人がどんな人なのか気になったので売主に聞いてみたら、
　私たちと同じ年齢くらいのご夫婦で、お子さんもうちと同じくらいらしいんです！」

「世代が近いほうが良いですよね！お子さん同士もお友達になれるかも。。。
　それにしても、そんな情報をよく教えてくれましたね！」

「教えてくれないと思っていましたが、聞いてみるものですね！」

そこへ、奥さんとお子さんが登場！

「はじめまして。よろしくお願いします。」
と奥さんにご挨拶の後、
「何年生ですか？」
とお子さんに尋ねます。
すると、
「幼稚園！」
「今日は、新しいお家の検査だからお手伝いしようね！」
「ウン！」
と元気よく返事がかえってきます。

内覧会の検査では、
ご夫婦は施工会社の担当者と一緒に検査を進めます。
そしてお子さんはというと、
私と一緒に検査を進めます。

懐中電灯を片手に、
「ねー、ねー、ここここ。キズがあるよ！」
「本当だ！付箋で印をしておこう！」
と、一生懸命お手伝い（？）をしてくれます。

内覧会検査も終盤に差し掛かり、
玄関周りの目視検査を進めていると、

突然！

「キャー！ウッソー！」
と奥さんの喚き声が外から聞こえてきます。

いったい何事が起きたんだろう？
と玄関を開け外に飛び出ます。

すると、
奥さんと、お隣を購入されたらしき奥さんが、
「へー・・・・、そうなんだ・・・・、本当偶然ね！、云々、云々・・・・」
と会話が弾んでいます。

「実は、幼稚園いらい一緒の同級生なんです！」
そして、お子さん同士もお友達らしい。

ほんと、偶然ってあるんですね！
でも、地元同士だからありえるかも・・・・

残りの内覧会検査でご依頼者のお子さんは、
お手伝いを投げ出し、
お隣へ遊びに行ってしまいました。

【１６０時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット

お部屋に入ると、そこには大空間なリビングや洋室が広がります。
天井高さが何と３．６ｍもあり開放感が抜群です。

このマンション。
最上階意外の部屋は、ごく一般的なマンションなのですが、
最上階だけは、階高が高く作られています。

そして、オーナーズスタイリングもふんだんに採用され、
まさに”プレミアムマンション”といったところです。
当然、お値段も高い！

先ず、施工会社担当者の案内で３０畳近くのリビングダイニングへ。
３．６ｍの天井高さに取り付けられた照明器具の電球を取り替えるための
オートリフターの取扱い説明が始まります。

合計６箇所あるスイッチの第一番目を
スイッチオン！

すると、
『ギコ、ギコ、ギコ・・・・』と照明器具が自動的に降りてきます。

電球を取り替えるためだけの機械なのですが、
１箇所あたり１７万円。合計１０２万円のオプションにある意味感動（？）です。

しかし、この『ギコ、ギコ、ギコ・・・・』という異音は何なんだ？

施工会社担当者は、何事もなかったように、
次のオーナーズスタイリングである間仕切り変更の説明をしようとします。

「ちょっと待って下さい！
　全てのオートリフターの作動を確認しましょうよ！」

「・・・・ハイ、解りました。」

そして、スイッチの第二番目を
スイッチオン！

『スー・・・・・・』と異音もなくスムーズに照明器具が降りてきます。

「やっぱり、一番目は異音だったんですね！」
「・・・・」

「念の為、次ぎはどうでしょうか？」
「ハイ。。。」

そして、スイッチの第三番目を
スイッチオン！

すると、待てども待てども、照明器具は降りてきません。

「作動しませんね！検査は行ったんでか？」
「昨日はなんとも無かったんですけどね・・・・」

残りのオートリフターの作動を確認すると、

　　・異音が発生が２ヵ所
　　・作動しないが２ヵ所
　　・まともなのが２ヵ所

といった結果です。
本当に、事前検査をしたかどうか疑わしい。。。

引き続き、マンション内覧会検査を進めると
その他にも、出る出るは大きな指摘事項。

ということで、ガックリしてしまった内覧会同行のご依頼者から、
再内覧会の同行も依頼をされました。

そして、再内覧会当日、
お部屋に入ると施工会社担当者からの第一声。

「実は、オートリフターの手直しが終わっていません。」

「内覧会から３週間もあったのにどうしてでしょうか？」
「業者に手直しの指示をしたんですが、直っていませんでした。」

「施工会社で確認したのはいつですか？」
「一昨日だったので、改めての手直しが出来ませんでした。」

その他、内覧会指摘事項の手直し状況を確認すると、
まだまだ、１０項目程度残っています。

全くの職人任せとしか言いようが無い！

「入居予定が今週末なんですが、手直しは終わりますか？」
「納期がかかるものは、ご入居後に交換させていただきます。」

この言葉には、マンション内覧会同行のご依頼者も、
再びガックリ。。。
そして、

「手直しが全て完了するまでは、残金は支払いません！」

【１５９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「もしもし、キャンセル物件なのですが、
　マンション内覧会をお願いできないでしょうか？」

「もちろん良いですよ！」

と電話でのご依頼です。
詳しくお話を伺っていると、正規の内覧会に何度も行っているマンションです。
そして、その時は色々な大きな問題があったことが思い出されます。

もしかして、その影響でキャンセル物件が出たのか？？？

マンション内覧会当日、エントランスで待合わせをし、
「今日は、よろしくお願いします！」とご挨拶。

そこに、マンションデベロッパー担当者が現れ、
「こちらの方はどういったご関係ですか？」
と、私に目を向け警戒感をあらわに、ご依頼者に質問をします。

「内覧会同行でお部屋の検査を依頼しております。」
「そうですか・・・・」

そして、目的のお部屋へ案内され、
「さー、どうぞお部屋にお入り下さい！」
と、玄関扉を開けご依頼者をお部屋に誘導します。

次に、私がお部屋に入ろうとすると、
マンションデベロッパー担当者が先に部屋に入り、
ご依頼者が部屋の奥に行くのを確認したのち、
再び玄関から外廊下に出てきてドアを閉めます。

そして、予期せぬ発言が・・・・

「この物件は、キャンセル物件で現状渡しなのです。
　検査で指摘を受けても、施工会社は撤退しているので対応はできません！」

「そういったことは私にではなく、マンション購入者に言うべきことじゃないんですか？
　それとも、既にそのことを言ってあるんですか？」

「・・・・」

ということで、改めてお部屋の中でご依頼者へ説明してもらいます。

「指摘を受けても手直しはできません。現状渡しなのでお値段も安くしてあります。」

「そんなことは聞いていないし、検査もしないで購入はできません！」　

「売主がしっかりと検査を行い手直しがされているので大丈夫です！」

「いずれにしても、検査を行ったうえで協議しましょう！」

ということで、マンションデベロッパー担当者は一旦退室。

検査を進めていくと、
洋室のカーテンボックスの中に売主検査のマスキングテープが・・・・
よくよく見ると、クロスが破けたままになっています。

和室の戸袋内に売主検査のマスキングテープが・・・・
よくよく見ると、引戸縦枠と壁の取り合いにクロスの隙間があります。

トイレの便器の裏側を覗くと売主検査のマスキングテープが・・・・
よくよく見ると、壁の入り隅部分でクロスと巾木の隙間があります。

外廊下の縦樋でんでん部分に売主検査のマスキングテープが・・・・
よくよく見ると、外壁タイルが２枚割れています。

売主検査指摘事項の手直しも終わっていないじゃないか！

その他、畳の浮きやサッシの金物取り付け未済などなど・・・
新たな指摘事項として３０項目を発見。。。

改めて、マンションデベロッパー担当者に来てもらい、

「売主検査の指摘事項の手直しすら残っていますよね！
　それでも現状渡しなんですか？」

「施工会社と連絡を取って確認します。。。」
と、現時点では手直しをするかどうか保留です。

後日、マンション内覧会同行のご依頼者からメールで、
「３ヶ月点検のときに、手直しをしてもらえることになりました！」
とわざわざのご連絡。

マンションデベロッパー側からすれば、
施工会社が撤退したあとの売残り物件やキャンセル物件で
現状渡しにしたいのは解りますが、
現状渡しを条件に販売し、
施工不良を押し付けるのはどうかと思いますよ！

【１５８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

またまた、
リクルート住宅情報マンションズから取材の依頼を受けました！

今回の企画は、
『モデルルームで必ずしたい２０の質問』とのことで、
「マンション購入後にギャップを感じた」という生声をもとに、
『後悔しないためのマンション選びのためには
　モデルルームで具体的に何を質問すればいいのか？』ということを
読者に伝える企画らしい。

うーーん。（考）
マンション内覧会の同行をしていると、
一番耳にするのが、

「えーー、思ったよりぜんぜん狭いよなー！」

などと、過去の経験を振り返っていると、
マンションズの編集担当者から、
事前に、『ギャップを感じた生声』が送付されてきました。

共用施設
・エントランスが意外と安っぽかった・・・
・庭木が枯れている・掃除が行き届いていない
・エレベーター、ゴミ置場、駐車場から住戸までが遠い
・駐輪場が２段式だった。子供を乗せたまま自転車の出し入れがしにくい
・コンシェルジュやミニショップなど利用時間が短い
・駐輪場が家族分ないのだが、かと言って共用部分に置くと文句を言われる

周辺環境
・マンションが増え、子供が増えて小学校が定員オーバーに
・マンション裏が構台な公園だが、回り道をしなければならないので面倒
・入居後すぐに踏切ができ交通量が激増。目の前の道路が渋滞になるようになった
・駅が近くていいと思ったが、居酒屋が多く、その駐車場で夜中うるさい
・入居した後、斜め向かいにマンション建設の看板が。
　　工事も始まり完成まで景色を楽しむしかない

お金
・修繕積立金の値上がりが予想以上にあった
・ローンの金利の上昇により、毎月の返済額が一気に増えた
・車を利用していないのに、管理費の中に駐車料金も含まれていて損した気分
・購入するとき、案外お金がかかってビックリした。

住戸
・モデルルームにくらべ狭い！
・モデルルームで見ていたのと室内の雰囲気が全然違うように感じる
・柱、梁が意外とたくさんある
・コンセントや照明、無線ＬＡＮの位置がイマイチ
・エアコンと電子レンジを使うとブレーカーが頻繁に落ちる

日当たり・眺望
・後から建った建物に眺望が邪魔されてしまった
・ベランダが広く、南向きなのに日が入らない
・建物からの眺望が思っていたのと違う

構造・設備
・地震が起きたらどうなるのか、イマイチよく解っていない
・生活音が意外と聞こえる

これらの『ギャップを感じた生声』を読んでいると、
中には、「ごもっとも！」というものもあるけど、

「そんなことも解らなかったの？」
といった内容のものや、
「まったくの想定外！」
といった内容のものがあります。

『ギャップを感じた生声』自体にギャップを感じてしまうのは、
内覧会のプロの驕りなのでしょうか？？？

でも、でも、でも・・・・
これがマンション購入者の生の声。
そして、後悔しているのが現実なのです。

実際の対談内容は、
７月１５日発刊される、『マンションズ』をご覧下さい。

でも、どんな内容で記載されるのかチョット心配・・・・