内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【２００時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「オイ！なんで内覧会時に指摘した項目が直っていないんだ！」

ここは、内覧会会場。
この一言で、周りにいた人達が一斉にこちらを注目。

「場所を変えて話し合いしようか？」

「・・・・・　いえ、・・・・・」

と、売主、施工担当者も煮え切らなかったので、
引き続き、この場所での話し合い。

「手直ししましたが、残ってしまったものもあるかと・・・・」

「指摘したうちの１／３は手直しされていないじゃないか！」

「申し訳ありません・・・」

ここまでの対応は、今回再内覧会で初めて立ち会った施工会社の担当者です。

「そこに立っている、売主担当者と内覧会時の施工立会者、こっちに来い！」

「ハイ・・・」

「あんた、売主の建築担当なんだから事前にチェックしてるんだろ！」

「チェックしています。。。」

「だったら、なんで手直しが終わっていないんだ！」

「・・・・・」

「施工会社のあんた、
　内覧会時に指摘してもへらへら笑っていたよな！
　そんとき、よっぽど怒鳴ってやろうかと思ったよ！」

「そうなことはないかと思いますが・・・、申し訳ありませんでした。」

「その結果がこれだよ！」

「・・・・・」

「この机をひっくり返してやりたいくらいだよ！」

「・・・・・」

「俺の知っている業者で手直しさせようか？」

「どんでもございません。きちんと手直ししますから・・・・」

で、再々内覧会。
やはり、いくつかの手直し未済と、
手直ししたことによる新たなキズが・・・・・

そして、内覧会会場。

「もう３回目で疲れちゃったよ！
　後はちゃんと直しておいてくれよ！」

と、おおどころの手直しに満足したのか、
前回とはうって変わって笑みさえ出ています。

このマンション内覧会同行のご依頼者、
決して粗暴な方ではありません。

この業界を知っている方だけに、
相手の対応の悪さに、
厳しい発言になったと思います。

【１９９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「ねー、ねー、あなたあー！リビングの壁クロスはちゃんとチェックしたのおー？！」

と、マンション内覧会ご依頼者の奥さんが、
洋室でチェックしている旦那さんに大きな声で呼びかけます。

「ちゃんとチェックしたよおーーー！」
と、遠くから声だけが返ってきます。

「リビングの壁クロスにキズがあるじゃない！
　あなたは、クロス担当なんだから、しっかりチェックしてよ！」

どうも、このご夫婦、
マンション内覧会チェックの役割分担をしているようです。
しかも、旦那さんはクロス担当だけで、
その他すべてが奥さん担当らしい。。。

この奥さん、
当社より事前にお渡しした、
『自分でできる内覧会チェックリスト』を片手に、
ひとつひとつのチェック項目を声に出しながら、

「リビングのフローリングにキズはありませんか？」
そして、
目を皿のようにしてチェックをしていきます。

１時間ほどして、
やっと、リビングのフローリングチェックを完了。
チェック項目だけでも１００はゆうに超えるので、
この調子だと、
すべてのチェック項目を見終わるのは、
２泊３日ほどかかるんじゃないかなあーと思われるほどです。

１時間３０分ほどすると、

「クロスのチェックは終わったよおーーー！」
と、旦那さんはその役割を終え、のんびりと部屋の散策。

奥さんはというと、まだまだ道半ば。
やっと、リビングの全てのチェックを終えたところです。

その後３０分ほどかけてキッチンのチェックを終えると、

その他のお部屋は重要視していないのか？？？
旦那さんを待たせるのを悪いと思ったのか？？？
それとも、チェックするのに疲れたのか？？？

ペースが速くなり、３時間ほどでチェック終了！

この後、私が挙げさせてもらった指摘事項を
ひとつひとつ説明していきます。

「バルコニーのアルミ手摺の笠木にコンクリートをぶつけた大きな凹みがあります。」

「わっ、本当だ！私もチェックしたのに気付かなかったわあー。。。」

「こんな大きな凹み、気付かなかったの？」
と、亭主の逆襲（？）。

「リビングのガラスに大きなキズが付いています。」

「わっ、本当だ！すぐ横（１０ｃｍ）のアルミサッシのキズは気づいたのにいー。。。」

「おまえはリビングを１時間くらいかけてチェックしていたのになあーーー。」
と、亭主の皮肉（？）。

「アルミサッシの水切り下のシーリングに大きな穴が空いています。」

「わっ、本当だ！鏡を使わないと解りませんね。ここまではチェックしていませんでした。」

「これは、プロじゃなきゃ解らないよ！おまえは内覧会のプロじゃないんだから。。。」
と、奥さんへの思いやり（？）。

そんなような指摘事項の説明が２０項目程度。
そして、全ての指摘事項は手直ししてくれるとのこと。

その夜、旦那さんから、

≪本当に、内覧会同行をお願いして良かったです！
　　嫁さんも本当に喜んで（悔しがって？）いました！≫

とのメールをいただきました。　

【１９８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

前回に引き続き、タイルの話題で恐縮です。

今回のマンションは、
中堅デベロッパーの中堅ゼネコン施工による中規模マンションです。

ご依頼者のお部屋は最上階の１１階にあり、
いつものようにバルコニーから検査を進めます。

タイルの打診検査をしていると、
アルミサッシ周りの役物タイルが、
本来の役物タイルではなく、
２枚の平なタイルを接着貼りで作った役物タイルが使用されていることを発見！
そして、共用廊下ではどうなっているかと確認してみると、
やはり、接着貼りの役物タイルです。
そして、念のため、エレベーターで３階に降り確認してみます・・・・

ここで、役物タイルとは、
壁の出隅のコーナー部分に使用される９０度に曲がったタイルのことです。
一般部分に使用される平らなタイルとは別に、
工場の窯で９０度に曲がったタイルを一体焼成したものが
本来の役物タイルです。

さて、施工会社の立会者に、
「このアルミサッシ周りの役物タイルは接着貼りですね。」

「このマンションでは役物タイルは接着貼りを使用しています。」

「３階に行って確認しましたが、そこでは全て一体焼成した役物タイルでしたよ！」

「・・・・」

「あなたは、このマンションを施工した担当者ですか？」

「いいえ、内覧会の為の応援部隊です。。。」

「だったら、適当な回答はしないでください！」

検査終了後の内覧会確認会場では、
所長のお出ましです。

｢途中の階から役物タイルが接着貼りのものになってますね。
　何階からですか？｣

｢８階か９階からだったと思います。｣

｢役物タイルが足らなくなったということですね。｣

「ハイ、しかし、マンションによっては、
　全ての役物タイルを接着貼りとしている仕様もあります。」

「このマンションの話をしましょう！
　途中の階から接着貼りの役物タイルを使用しているということは、
　下の階と上の階で仕様が異なるということですよね！」

「接着貼りの役物タイルを使用すると何か問題がありますか？」

「見栄えが悪いんじゃないですか。また、欠け易いといったデメリットだってあります。」

「気にならないと思いますけど・・・・」

そもそも、役物タイルの数量の拾いなど施工管理のミスにも関わらず、
この開き直ったお言葉に、
何としてでも、手直しは避けたいといった意気込みが感じられます。

現実的には、この役物タイルの貼り替えは困難です。
だからと言って、泣き寝入りするのも
マンション購入者からすれば本意ではありません。

せめて、内覧業者として一言。
｢売主と十分に協議して、説明書なりを提出してください！｣

【１９７時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会の七つ道具として、
”打診棒”というものがあります。

これは、棒の先に、
直径１．５ｃｍ程度の鉄球が付いているもので、
外壁タイル面などを転がし、
音の違いによりタイルの浮きを発見するものです。

さて、マンション内覧会のバルコニーでの検査です。

この七つ道具である打診棒で、
外壁や梁のタイル貼り部分を検査していると、
アルミサッシ周りや梁底などで、
軽い音がするとことが確認できます。

箇所数でいうと、７ヵ所。
タイルの枚数でいうと、６０枚程度にもなります。

施工会社の立会者にタイルの浮きを指摘をすると、
「本当ですね。手直しします。」
と、当然のごとく回答です。

しかし、
今回、発見できたものは良いのですが・・・・・

タイルの浮きがあると、
タイルの裏の部分に雨水が入り込み、
その接着力を弱め、
時が経つと共に浮きの範囲が広がっていきます。

現在、あるマンションの１２年時の大規模修繕工事の
コンサルティングおよび監理を行っています。
このマンション、
７０所帯の決して大きくないマンションなのですが、
タイルの浮きの数を調べると、
なんと、３万枚を超える浮きが発見されました。

タイルの貼り替え単価は、
１枚あたり５６０円
全部貼り替えとなると１７５０万円以上にもなります。
１所帯２５万円程度の負担です。

そして、売主・施工会社には、
瑕疵担保責任を基本的には問えません。

それよりも何も、
外壁タイルが剥がれ落ち、
通行人などに被害が及ぶ可能性もあり、
この場合、
１次的にはマンション所有者の管理責任を問われかねないのです。

さて、マンション内覧会検査終了後の内覧会場で、

「ひとつのお部屋のバルコニーで、こんなにもタイルの浮きが発見されました。」

「申し訳ありません。。。」

「この比率で考えると、マンション全体のタイルの浮きの数は莫大になりますよ！」

「そういったことは無いと思います。検査してますから。。。」

「検査しているんだったら、こんな数のタイルの浮きが見られないはずでは？」

「・・・・・」

「現況、足場もないので全数は確認できませんよね。」

「ハイ、その通りです。」

「瑕疵担保責任としては通常２年ですが、大規模修繕まで期間延長というのは、
　検討できませんか？」

「・・・・・検討します。」

でも、やっぱりダメだろうな？？？

こういった問題、
本当に、売主や施工会社の施工途中の品質管理を信頼するしかありません。
ただただ、他のお部屋や共用部分で、
タイルの浮きが無いことを祈るのみです。

ちなみに、
連チャンで別なお部屋の内覧会検査を行ったのですが、
ここでは、
バルコニーや外廊下の外壁タイルの浮きは見られませんでした。

ホッ！

その代りといっては何ですが、
このお部屋のバルコニーで、タイルの割れが２枚発見されました。

【１９６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会で、
先ず、バルコニーの検査から始めます。

すると、アルミ手摺のコンクリート立ち上がり部分に、
鳥の糞を２ヵ所発見！

これは、あくまでも自然現象なのですが、
マンションが引渡しがされるまでは施工会社の管理義務があると思い、
施工会社の立会い者に、

「ここに鳥の糞がついています。清掃をお願いします。」
と指摘をします。

「内覧会をするにあたり先日クリーニングをしたばかりだったんですが・・・」
「でも、引渡し前なのですから、クリーニングしてもらえますよね！」
「ハイ、解りました。。。」

そんなやりとりがあったんですが、
何かいやな予感です。。。

後日、マンション内覧会同行のご依頼者より、
メールにて以下のメールが届きます。

《入居してからわかったんですが、
　夕方３０分の間、約３００羽のカラスが、
　私たちの住むマンションにとまりに来ます。
　このマンションが完成する前は、
　目の前にあるマンションに群れていたそうですが、
　この群れが分散し、
　こちらのマンションにも来る様になったみたいです。

　カラスは１羽でも気持ち悪いのに、
　これだけの数のカラスを目の当たりにすると、
　恐怖すら覚えます。。。

　実は、このカラスの件、
　売主が事前に役所へ相談をしていたらしいのですが、
　役所の見解としては、
　『カラスは自然界にいるものでマンションに飛来することを予想するのは困難であり、
　マンション購入者に対して告知する義務はない。』
　ということで、
　重要事項説明としても説明をしなかったとのことです。
　本当に告知義務はないのでしょうか？　》

　うーん？？？難しい問題です。
　宅建業法上では、重要事項説明義務としての明記はありません。

　カラスの大群なんて想定外でしょうし、
　こういったご相談を受けると、
　マンション選びの難しさを痛感します。

　このマンション内覧会同行のご依頼者は、
　今では、マンション管理組合の”カラス対策担当理事”に任命され、
　善処策を検討しているとのことです。
　そして、弱電流の配線を這わせるといった商品の採用を検討しているとのことですが、
　この効果の程は、”やってみないと解らない。”
　といったところでしょうか。　（過去の経験からです。）

　だって、カラスって頭が良いですから。。。。