内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【２０８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

いよいよ、２００８年も終わろうとしています。
皆さん、この１年はいかがでしたでしょうか？

さて私事、
この１年間で３１８件と、
本当に多くの内覧会同行をさせていただきました。

そして振り返ると、その１件１件、様々なことが思い出されます。

「出口さんに、『良い出来で良かったですね！』と言われたのが良かったです！」
これが、１番うれしいお言葉です。

内覧会の前では、
”楽しみ半分、不安半分”といった思いのご依頼者がほとんどです。

そして、内覧会後に
「良い出来で良かったですね！」と言えるケースは２割程度。
ご依頼者の満面の笑顔が思い出されます。

そして、チョット残念なのが、
この、”助っ人の内覧会ブログ”のネタになるようなケースが２割程度。
内覧会後の協議で、施工会社や売主の申し訳なさそうな顔と
ご依頼者の困惑した顔が思い出されます。

そして、最悪なのが、
施工会社や売主が対決姿勢で言い訳・反論するようなケースが１割程度。
修羅場の協議で、
ご依頼者の、目に涙を浮かべ怒りに満ちた顔。
しかし、こればかりは思い出したくありません。

売主も施工会社も、
ご購入者に、『安心と納得いく』新居の引渡しをしたいと思っているハズです。

そして私は内覧会同行で、
少しでも多く、『良い出来で良かったですね！』と言えればと思っています。

さて、来年は・・・・
私も、”楽しみ半分、不安半分”です！

【２０７時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンションエントランスで内覧会の受付を済ませ
お部屋に向かいます。

途中、外廊下を歩いていると、
なんとも、外壁吹き付け塗装の出来栄えが悪いのです。

よーし、塗装の仕上がり具合の内覧会検査は要注意！

ご依頼者のお部屋のバルコニーに出てみると、
やっぱり、
外廊下以上に吹き付け塗装の出来栄えが悪いのです。

こりゃー、塗装業者だけではなく、
下地のコンクリート壁の補修をする左官業者も手を抜いています。

仮設のアンカー穴跡、サッシ周りのモルタル詰め段差、壁全体の左官下地ムラ・・・・
これでは、いくら塗装業者が頑張って綺麗に仕上げられるものではありません。

輪をかけて、
この塗装業者も手抜きが見られます。
外廊下にあるメーターボックスやトランクルームの鉄扉をよくよく見ると、
錆び止め塗装のグレー色が仕上げ色のクリーム色の下に透けて見えています。

施工会社の立会者に、
「この鉄扉の塗装は２度塗り仕様ではないんですか？」
と尋ねると、

「いいえ、２度塗りの仕様です。」

「でも、錆び止めのグレー色が透けて見えるようじゃ、２度塗りしてませんよね！」

施工会社立会者も、改めて鉄扉を確認し、

「本当ですね！この鉄扉は２度塗りを忘れていますね。。。」

「それでは、お隣の部屋の鉄扉も、その隣の鉄扉も、その隣の隣の・・・・も、
　２度塗りを忘れているんですか？」
と、次々に確認してもらいます。

「・・・・・」

「この塗装業者をよく下請けで使っているんですか？」
と尋ねると、

「実は、この塗装業者を使うのは初めてなんです。。。。
　地元業者なんですが、裏事情で使わざるを得なかったんです。」
と、人差し指をほほに当て、下にスライドさせながら答えます。

「そうですか。。。
作業指示も厳しくできなかったんでしょうね！
でも、裏事情があるからといって、
この塗装の出来栄えを許してよいのでしょうか？？？」

「・・・・・」

こういった裏事情、
昔と比べれば少なくなったものの、まだまだ残っています。

でも、こんな裏事情のツケが、
マンション購入者の回ってきてよいというものではありません！

後日、再内覧会に行くと、
塗装業者の職人達があちらこちらで手直ししていました。

きっと、恐怖（？）の手直し協議がされたのかもしれません。。。。

【２０６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

ウレタン防水って何？

それは、マンションのバルコニーや外廊下の
排水溝や外壁の巾木部分に塗られているグレー色のヤツです。

特に外壁巾木部分のウレタン防水がしっかりと施工されていないと、
コンクリートの打ち継ぎ（入隅）部分から
お部屋に雨水が入り込んでしまう可能性もあるんです。

さて、マンション内覧会でバルコニーの検査。

排水溝のウレタン防水は、見た目に問題なさそー！
でも・・・・
外壁ＡＬＣ基礎部分（高さ１０ｃｍ程度）のウレタン防水を見ると、
全体にガーゼみたいな布が全面に貼られているのが透けて見えています。

念のため、
外廊下の排水溝やＡＬＣ基礎部分を見ても、
こんなガーゼみたいなものは見えません。

実はこのガーゼみたいなものは、
防水材の破断軽減など、重要な役目をするものです。

施工会社の立会者に、
「バルコニーのＡＬＣ基礎のウレタン防水で、補強布が見えていますね！」
と尋ねると、何を勘違いしたのか、

「ハイ、補強布を貼る防水仕様となっています！」

「補強布が見える仕様なのですか？」

「・・・・」

ウレタン防水の仕様としては、
補強布の後に、
定められた量のウレタン防水を２度塗りするなどするため、
補強布は見えなくなるのが一般的です。

ただ、メーカー仕様によって異なることも考えられるので、
「仕様を確認して、塗り不足であれば手直ししてください！」
と指摘します。

「このお部屋は塗り不足と思いますので、増し塗りします！」

「そうですか・・・・じゃー、お願いしますね！」

午後、引き続き同じマンションの別なお部屋で内覧会検査。

すると、ウレタン防水の状況は全く同じです。

先ほどとは異なる、少し年配の施工会社の立会者に、
「バルコニーや外廊下の排水溝やＡＬＣ基礎のウレタン防水は、
　補強布を行う仕様になっていますか？」
と、念のため尋ねます。

「ハイ、補強布を施工する仕様です。」

「バルコニーのＡＬＣ基礎だけ補強布が透けて見えているということは、
　塗膜量の不足か、塗り回数の不足かもしれませんね！」

「確認します。。。」

ここは、何百所帯もある大規模超高層マンション。
２件たて続けに同じ状況なのは、
単なる偶然なのだろうか？？？

ウレタン防水の仕様として、
補強布が見えても塗膜量や回数が確保され、
防水性能に問題はないということであれば良いのですが・・・・

【２０５時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

待ち合わせをした駅からマンションまでの道中、
マンション内覧会同行のご依頼者から、

「実は私、何某デベロッパーの社員なんです。」
と、突然の告白。

この何某デベロッパー、新興デベロッパーの中では最大手。

「へえー、そうなんですか？でも、購入されたマンションは他社物件ですよね。」

「社内では秘密にしています。」

「それにしても、デベロッパーの方からの内覧会同行のご依頼は初めてですよ。」

「自分は営業で、日頃はマンション内覧会の案内もしているんです。
　実は、以前に出口さんをお見かけしたこともあるんです。。。」
と、またまた、思いがけない告白。

「そうだったんですか。」

「キズとか汚れなどといったものは、チェックの自信があるんですが、
　”内覧会ブログ”なんかも見ていると、
　やっぱり、専門家の見方は違うんだなあーと痛感しています。」

そんな会話を交わしながらマンションへ到着。
そして、いざ、内覧会検査開始！

このご依頼者、
日頃のうっぷん（？）を晴らすかのように、
『ここまで指摘するかー』と思われるくらいのキズや汚れを見つけては、
施工会社の立会者に指摘していきます。

そして、
あっと言う間に、お部屋は付箋だらけ。

私の方はと言うと、
キズや汚れも含め、その他専門的な項目もマイペースでチェックしていきます。

しかし・・・・、
チェックすれどもすれども、指摘事項が見つかりません。
ちょっと、焦ります。。。

そして、最終的には、
ご依頼者の気がつかなかったキズ数項目のみが、私の指摘事項です。

「この出来栄えだったら、内覧会同行のご依頼をされなくても良かったですね！」

「いえ、それは結果論ですし、
　大きな指摘事項が見つからなかったんですから良かったです！」
と、笑顔で答えてくれます。

そうなんです！
内覧会の後、お互い笑顔なのが一番なんです！

【２０４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会のご依頼者と駅からマンションへと向かいます。

『おっと、このマンション、１年ほど前に内覧会同行したマンションだ！』
ということは、完成済みマンションとは名ばかりの売れ残りマンション。

エントランスロビーに入ると、
売主側の内覧レディー２名がお待ちかね。
「いらっしゃいませ、お待ちしておりました！」
と、愛想よくお出迎えしてくれます。

ご依頼者の奥様がまだ到着していなかったので、
ロビーのソファーに座り、ご依頼者の旦那さんと雑談です。

「だいぶ、値引きされて購入したんですか？」

「当初の販売価格からすると、相当に値下げされているみたいです。」

「サブプライム問題で、デベロッパーも厳しい状況みたいですね！」

「当初の価格で購入された方は、悔しがっているでしょうね！」

「会社の耐力も小さいデベロッパーでは自転車操業なので資金繰りが厳しく、
　値引きしてでも早く現金化したいんでしょうね。。。」

などと、雑談すること２０分。

でも、まだ奥様が現れません。

・・・・・ん？

この間、ロビーを横切った人が誰もいません。。。

ようやく奥様が到着し、お部屋の検査開始です。

お部屋の中は、
クロスの隙間があちらこちらに見受けられ指摘事項として挙げていきます。

サッシのガラスは、風雨で汚れ、これまた指摘です。

バルコニーの長尺シートは、何となくくすんだ色になっていて、これまた指摘です。

部屋全体のクロスが、埃っぽく、これまた指摘です。

和室の畳は、仮設の紙カーテンはしているものの、
木漏れ日ではなく、こぼれ日で２色に変色、これまた指摘です。

基本的な造りとしては、良い出来栄えなのですが、
１年近く放置されたお部屋は、こうも痛むものなのか。。。。
窓の開け閉めなど、管理していなかったんだろうか？？？

とても新築物件とは見えません。

内覧レディーに、
「今回指摘させていただいた経年劣化に関わるものも手直ししてくれるんでしょうか？」

「ハイ、手直しさせていただきます。」

「全体クリーニングもお願いしますね！」

「ハイ！」

売れ残りマンションを販売するのに必死です。

内覧会を終えるころには、外はもう真っ暗。

帰り道、このマンションをふと振り返ると、

５００所帯を超える大規模マンションなのに、
電気が付いているお部屋がちらほら。。。。
全部で３０所帯はあっただろうか。。。。

ゴーストマンションにならぬことを祈ります。

【２０３時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏr　アーキスケット　出口

「強風のため、電車は１５分遅れとなっています。」
と、駅の構内放送。

でも、まだ待ち合わせ時間には余裕があるので大丈夫！

やっと出発した電車の中で、
「強風のため、徐行運転をします。」
と、車内放送。

だんだん、だんだん、内覧会同行のご依頼者との待ち合わせ時間が迫ります。

駅に到着したのは、待ち合わせ時間から５分遅れ。
「遅くなって申し訳ありません。。。」
と、挨拶を交わしマンションに向かいます。

ここは、郊外に新築されたＶ字型の大規模高層マンション。
強風に髪をかき乱しながら、バルコニーの検査からスタートです。

やっとの思いでバルコニーの検査を終え、お部屋の中の検査を進めると、
給気レジスター周りから強風による風切り音。
しかも、給気レジスター周りの壁クロスがホコリで汚れています。

一般的な給気レジスターを使用し施工も問題ないので、
これは指摘はできません。

次に、ポーチと外廊下を検査するために、
再び、強風に立ち向かいます。

大きな指摘もなく、お部屋に入ろうと玄関ドアを開けようとすると、
錠はかかっていないにも関わらずドアが開きません。
今度は、両手で強く引っ張りますが開きません。
最後の手段、
片足を壁の当て踏ん張りながら両手で引っ張りますが、やっぱり開きません。

これは、検査を邪魔立てする強風のいたずら？
それともＶ字型マンションの恐怖！

こんなことを数回繰り返し、
やっと５分後に玄関ドアを開けることができお部屋の中へ。

このお部屋は、Ｖ字型高層マンションの付け根で、
マンション全体で受けた風が集中してきてしまう位置にあります。

そして、この強風下、
空気の圧力が高くなり玄関ドアが開かなくなってしまったのです。

施工会社の立会者に、

「工事中、こんなことはありましたか？」
と、尋ねると、
「ここまで酷いことはありませんでしたが、ドアが重たくなることは度々ありました。。。」

「風洞実験なんかは行っていますか？」

「設計段階で行っており、問題ないとのことです。」

「そうですか。。。でも、実際ドアを開けられない状況は避難上問題も出ますね。」

「・・・・・」

これは、設計上の問題。
マンション内覧会のタイミングでどうすることも出来ません。

Ｖ字型マンションの付け根部分のお部屋を購入された方、
ご注意あれ！

【２０２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

ご依頼者のご夫婦とお部屋に入ると、
売主、施工会社、設計者とが何故か大勢立会います。

検査途中でも相手側は入れ替わり立ち替わりで部屋を出入りするので、
一体何人の立会者がいるのだろう？？？
少なくとも７人から８人はいます。
マンション内覧会同行業者が珍しいということなのだろうか？

その中には、
ポケットに手を突っ込んで、
体をハスに構え、
こちらを睨めつけるように検査状況を見つめる者さえいます。

でも、こちらは普通に検査を進めるだけ！

ひととおりの検査が終了し、
指摘事項を説明します。

ご依頼者を含めると、
総勢１０人程度がぞろぞろぞろぞろ・・・・

指摘事項を説明するたびに何か言い訳けし、
確認事項を問うたびに
実際とは異なった説明ばかりする施工会社の立会者。
ご依頼者はもとより、
こちらも不信・不安・怒りが込み上げてきます。

「この洋室の壁は、最初に確認した許容値を超えていますよ。」
と、レーザーレベルを光らせ、スケールを当て、
施工会社に確認してもらいます。

「レーザーレベルはちゃんと水平にセットしたの？」
と、疑いの言。

「このレーザーレベルは自動的に水平になりますよ！」

「じゃー、レーザーレベルの精度が悪いんじゃない？」

ここで、違う場所の真っ直ぐな壁にレーザーレベルの光を当て、

「もし、レーザーレベルの精度が悪ければ、この壁が傾斜していることになりますよね！
　いずれにしても、施工会社さんの方で再度確認し、
　壁の傾斜が許容値を超えていれば手直ししてください！」

「こっちで確認し、許容値を超えていれば相談させてもらいます。」

相談？？？
『何としても手直しはしないぞ！』と聞こえます。

私としては、客観的に検査をしているのであり、
手直しを強制はしませんが、
施工会社自身で回答した許容値を超えているのに、
プライドは無いのかと疑ってしまいます。

この一触即発、険悪なムードが漂う中、
ご依頼者の奥さん登場！

「許容値を超えていれば、手直ししてもらえるんですよね！」
と、今まで会話に参加していなかった売主立会者に念押しします。

「・・・・・後で確認し、回答させていただきます。」

次に、
玄関入口の共用部分での指摘です。

「この吹き抜けを囲っている梁底で、３方は水切り目地がありますが、
　残りの梁底に水切り目地が入っていませんね！
　理由は何でしょうか？」
　（よーく見ると、水切目地がモルタルで潰されている。）

「・・・・・」

「しかも、このフロアーだけでなく全フロアーとも。」

「・・・・・、手直しするには足場が必要ですから。。。。」

この進展しない手直し協議の中、
ご依頼者の奥さん、再び登場！

「手直ししてもらえるんですよね！」

「・・・・・、後で確認し、回答させていただきます。」

次の日、この奥さんかのメール

・・・前略・・・

施工業者の態度の悪さを不快に感じられたと思います。

大変申し訳ありませんでした。

一緒に同行していた売主の方も謝っておられました。

いろいろと不安がありましたので、

最後にモデルルームにもどり、

売主の支店長さんと営業担当者と話し合い、

すべて納得いくまで修繕していただくお約束をいただきました！

【２０１時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

エントランスを入ると、
「また、お会いしましたね！」
と、売主の内覧会担当者から声がかかります。

ここは、大手デベロッパーの大規模マンションです。

受付と事前説明を終えた後、
目的のお部屋に向かうと
施工会社の立会者が部屋の玄関前で待っています。
そして、
「あっ、覚えていますか？隣のマンションでも立ち会いました〇〇です。」
「覚えていますよ！今回もよろしくお願いします！」

そんな顔見知りに囲まれて内覧会検査のスタートです。

このお部屋の出来栄えは非常に良く、
指摘事項も１０か所程度。
私の検査時間も通常より早く終わってしまいそうです。

内覧会同行のご依頼者は、まだまだ検査を終了しそうにないため、
合間を見ながら、
施工会社の立会者が探りを入れてきます。

「どんな指摘事項がありますか？」

「玄関ロビーの壁にハット目地が入るんじゃないですか？」
「後で確認させていただきます！」

「洗面化粧台の天板とボウルに隙間があって、これでは水が漏れますね！」
「本当ですね！」

「将来用（オプション対応で不要）のクーラースリーブ内には、
　遮音・延焼防止のためにロックウールは詰められていますか？」
「仕様を確認させていただきます！」

「その他いくつかの確認事項もありますが、良い出来栄えと思いますよ！」
「ありがとうございます！」

私の指摘や確認事項に納得したのか（？）好意的なやりとりが進みます。

この後、顔見知りだけに思わぬ愚痴が・・・・

「他の内覧業者で、
　長尺シートのこれっぽち（親指と人差し指で丸を作りながら）の接着不良を、
　さも、重大な指摘事項かのように指摘する人もいますよ！」

「・・・・・」

「カバープレートなどでショートサーキットの対応をしているのに、
　『給気口と排気口が近すぎる！』などといった指摘をされて困っているんですよ！」

「・・・・・」

「理想ばかり言われても困りますよね！」

「・・・・・」

でも、なんか解るような気もします。。。

確かに、マンションの場合、
設計上、どうしようもない場合があることも理解しているので、
私の指摘や確認事項では、
基本的には、設計図どおりになっているかを確認し、
設計図どおりになっていても、
考え方が統一されていないなどなど、
設計事態に疑問を生じた場合は、
その経緯や理由を求めています。

そして、相手の説明に内覧会同行のご依頼者も含め、
納得できれば良いのではないかと思っています。

ただ、説明に窮する場合も多々あることが残念。。。

きっと、内覧業者の中には、
人それぞれ見るべきポイントや考え方が違うんではないでしょうか？

もちろん、キズや汚れしか指摘できない内覧業者は論外です！