内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【２１５時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンションのお部屋に入り、
ガラス窓越しに抜群の景色を眺めていると、

視界に、何やらモヤモヤッとした
小さな小さな糸クズの様なものが入ってきます。

ついでなので、
やわらかいタオルを取り出し、窓ガラスをゴシゴシ、ゴシゴシ・・・

でも、そのモヤモヤッとしたものが取れません。
ガラスの外部側に付いているのかなあー？と、
バルコニーに出て、ゴシゴシ、ゴシゴシ・・・

アレッ？？？　取れません。

よくよく見ると、
最近流行りのペアガラスの中に、
このモヤモヤッとしたものが入っているではありませんか。

これは、ガラスの製品不良だ！

ガラスは工場製品。
検品はしているのでしょうが、製品不良だってありえるのです。

このモヤモヤッとした部分を指さしながら、
施工会社の立会者に、
「このガラスは、製品不良ですね！」
と指摘を挙げます。

「本当ですね！ガラスを取り換えさせていただきます！」
と、快い返事。

ガラスのキズを指摘した場合、
ちょっとだけ、”嫌な顔”をされる場合があるのですが、
ガラスの製品不良であれば、
メーカーの全責任（費用負担）を押し付けられるからかもしれません。

横でこのやり取りを聞いていたマンション内覧会のご依頼者は、
「こんなこともあるんですねー！」と、
ガラスの製品不良を発見できたことに感心した様子です。

そして、ご自身も、
改めて他のガラスをくまなくチェックしていきます。

すると、
「ねえー、ねえー、この部分のガラス、景色が歪んで見えませんか？」
と、指差します。

私と施工会社の立会者がそろって覗き込みます。

でも、二人とも、？？？

「この位置から見ると解りますよ！」
と、マンション内覧会のご依頼者の居た位置を譲られ、
改めて二人でチェック。

「ワッ、本当ですね。確かに景色が歪んで見えますね！」

直径１ｃｍほどのガラス部分が、溶けたようにわずかながら波打っています。
そして、その波のせいで光が屈折し、
景色が歪んで見えているのです。

施工会社の立会者も納得し、
「これも製品不良ですね！ガラスを取り換えさせていただきます！」
と、再び快い返事。

キズや火花焼けなら複数発見される場合も時々あるのですが、
それにしても、
ガラスの製品不良が二つも見つかるなんて・・・・

ガラス工場での製品不良率というのがどの程度なのか知りませんが、
宝くじで、１００万円当たる位の確率ではないでしょうか。。。

【２１４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

ここは、大規模中層マンション。

内覧会検査でお部屋に入ると、
戸境い壁は、耐火遮音間仕切り壁が使用されています。

この耐火遮音間仕切り壁、
聞こえはカッコ良いのですが、
たんに石膏ボードを何枚か重ね、間にグラスウールなどの遮音材を入れたものです。

従って、げんこつで、”ドン、ドン”と叩くと、
お隣に振動が響いてしまいます。
よく、遮音体感テストと称して、
隣の部屋にラジカセをセットし、
大きな音量で音の伝わりを体感することが行われます。

それはそれで良いのですが、
ラジカセ程度では軽量音。
ステレオなどの重量音では、結構響いてしまいます。

昔は、この耐火遮音間仕切り壁、
工程短縮や建物重量の軽減を目的に
超高層マンションの間仕切り壁に使用されていましたが、
最近では、中層マンションでも使用されてきています。

個人的には、コンクリート壁が好みなのですが・・・・

さて、マンション内覧会の検査を進めていると、
洋室のウォークインクローゼットの壁が耐火遮音間仕切り壁となっています。
そして、棚板の受け材が耐火遮音間仕切り壁にビス留めされています。

耐火および遮音を目的とする壁に穴！

影響がどの程度あるかと言えば、微々たるものかも知れません。
しかし、常識外！

改めてパンフレットの間取り図を確認すると、
耐火遮音間仕切り壁の内側にフカシ壁があり、
そこに棚板を取り付けるようになっています。

設計者は、常識的！

「このパンフレットに記載のフカシ壁はどうしたんですか？」

「ハイ。取り止めています。」

「だと、耐火遮音間仕切り壁に棚板取付のビス穴を開けていることになりますよね！」

「ハイ。あまり問題ないと思います。」

「そもそも耐火遮音間仕切り壁にビス留めは利かないと思いますが・・・・」

「耐火遮音間仕切り壁の中に、鉄板を入れています。」

そもそも、この耐火遮音間仕切りは認定商品。
所定の施工方法を行うことが前提になっているのです。

”ビス穴を開ける。鉄板を入れる。”なんて、
本来の施工方法ではありません。

「メーカーの見解を確認しておいてください！」

「ハイ。確認しておきます。」

後日、別なお部屋の内覧会時、

「メーカーの見解では、”問題ない。”ということです。」
との回答。

本当にそうなんだろうか？
そんな回答をするメーカーまで疑わしい。。。

このフカシ壁を取り止めた理由としては、
”少しでも、部屋を広くしたほうが良いと思って・・・・”
とのこと。

一応、マンション購入者に良かれと思っての変更らしい。

ビス穴の問題は別としても、
訂正図（正誤図）をマンション購入者に配布し説明するべきでしょう。

もしかしたら、入居者が、
二重壁が取り止めになっているとはつゆ知らず、
棚の取り付けなどで、
”お隣さんのお部屋まで穴を開けてしまった！”
なんてことになりかねませんから。。。

【２１３時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会で、
玄関を開けると、廊下にはズラリと木製建具が並んでいます。

リビングダイニングへの入口、
４つもある洋室の入口、
納戸、洗面室、トイレ、物入れの扉・・・・

足元を見ながら廊下を進むと、なんとなく違和感。

よくよく見ると、
それぞれの木製建具の扉の下部に隙間があります。
そして、その隙間の寸法がどうもマチマチ。

この隙間、
アンダーカットと呼ばれるもので、
２４時間換気の空気の流れをつくるものです。

念のため、カタログを開きアンダーカットの寸法を確認すると、
”アンダーカットは１０ｍｍ確保しています。”
と表記されています。

検査道具のスケールを取り出し、
各扉ひとつひとつのアンダーカット寸法を確認します。

１５ｍｍ、７ｍｍ、４ｍｍｍ・・・・

施工会社の立会者に、
「木製建具のアンダーカット寸法の仕様はどうなっていますか？」
と尋ねると、
「洗面室やトイレの水回りでは１５ｍｍ、その他は１０ｍｍです！」

カタログの説明不足はあるものの、
この回答は納得！
しかし、現実は異なっています。

「洗面室、トイレは１５ｍｍになっていますが、
　洋室や納戸などは、５ｍｍだったり３ｍｍだったりで違っていますよ！」

「うーん、それは、床見切りの有る無しで違っているんじゃないですか？」

確かに床見切りの部分で計っています。

「でも、有効開口を計るんですから、床見切り部分で良いんじゃないですか？」

「・・・・・・」

「しかも、床見切りの無いところでも１０ｍｍ確保出来てませんよね！」

「それは、床自体に凹凸があり、施工誤差ですよ！」

ここで、スケールを取り出し、
扉自体の高さ寸法を計ります。

すると、
水回りの扉と洋室などの扉の差が１０ｍｍ。

これでは、洋室などのお部屋で
アンダーカットが１０ｍｍ確保できるはずがありません。
扉の制作寸法自体を間違えているのです。
しかも、床見切りの高さも考慮されていません・・・・

ここまで、突っ込まれると、
施工会社の立会者も、
「制作間違いみたいですね！丁番部分で調整してみます。
　でも、今後わずかな歪みが生じた場合でも、
　扉を枠が擦ってしまいますよ！それでも良いですか？」

と、脅しのような回答です。

「扉を制作しなおせば良いんじゃないですか？」

「・・・・・、私の一存では・・・・」

「制作間違いなんですから、ヨロシク！」

【２１２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

ここは、大規模超高層マンション。
構造体の柱、梁、スラブには、
ふんだんに、惜しげもなくＰＣ工法が採用されています。

ＰＣ工法とは、
正式名称をプレキャストコンクリート工法と言い、
現場でコンクリートを打設するのではなく、
工場で柱、梁、スラブを造ってしまい、
現場では、積み木細工のように、
組み立てていく工法です。

「えっ！積み木細工みたいだったら、簡単に倒れてしまうんじゃないの？」
なんて心配はいりません。

これらＰＣのジョイント部分は、
ジョイント筋（シース筋）などで接合され、
隙間にはグラウト材を注入し、
その打ち継ぎ部分には止水処理のためにシーリングがされ、
一体構造の構築物となるのです。

しかし、今回、内覧会検査をしたマンション、
この止水処理のシーリングが一切されていません。

「ＰＣ打ち継ぎ目地部分にシーリングがされていませんが・・・」
と、施工会社の立会者に尋ねると、

「このマンションでは、そういった仕様にしています。」

「打ち継ぎ部分の隙間から雨水が入り込み、
　ジョイント筋（シース筋）などを錆びさせてしまうんじゃないですか？」

「無収縮のグラウトを注入しているから大丈夫です！」

「無収縮のグラウトといっても、わずかながら沈降するので、
　隙間は生じますよ！」

「本社の技術部が大丈夫だと言っています！」

「そうですか・・・
　今後、貴社のマンションではＰＣジョイント部分ではシーリングをしないのでしょうか？」

「今後の物件ではなんとも言えません。。。」

一般的に、雨水が入り込む隙間というのは、０．２ｍｍ以上の幅と言われています。
もし、施工会社の技術部がいうように、
無収縮のグラウト材の注入だけで雨水浸入を防げるのであれば、
大きなメリットがあります。

ひとつには、
”シーリング工事の費用が削減できる。”ということですが、
それ以上に、
マンション購入者にとって、
”大規模修繕においてシーリングのやり替えが必要なくなる。”
ということになります。
超高層マンションでは、足場等の仮設費用の削減にも繋がります。

これって、打ち継ぎ目地の進化なのかなあー？

ただ、これは、
無収縮グラウトの注入だけで雨水浸入が無いということが前提。
やはり心配が残ります。

このやり取りを心配顔で聞いていた、
マンション内覧会のご依頼者には、

「今後、この柱の打ち継ぎ目地部分から、
　錆び汁が出てきてタイルを汚すようなことが出てきたら、
　すぐに売主へ申し入れしてください。」

とアドバイスするしかありませんでした。

追記
ふと、『このジョイント筋（シース筋）、錆びない材料を使用すれば問題ないのかなー？？？』
と思いつきました。
もしかしたら、そういった材料を使用していたのかも。。。。

劣化の早いシーリングに頼らない止水が理想です！

【２１１時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会ご依頼者と受付を済ませ、
お部屋に向かいます。

すると、お部屋の前には、
専用使用権のある、広い広いガーデンポーチなるものがあります。
その広さたるや、何と４０平米！
このガーデンポーチ、１階マンション購入者の特権です。

「わっ！すごく広い！何を置こうかしら？」
と、ご依頼者の奥さんが楽しそうに悩んでいます。

アルミ製門扉を開け、
そのガーデンポーチを通りお部屋に入ろうとすると、

「ちょっと待ってください！」
と施工会社の立会者が、出鼻をくじきます。

「実は、このガーデンポーチ、
　床タイル伸縮目地のシーリングと、
　床タイルの洗いが未済になっております。
　申し訳ありません。」
と、未済工事の説明です。

なるほど、床タイル伸縮目地のシーリングはされておらず、
床タイルも汚い。
しかも・・・・
外壁タイルの洗いも未済なんじゃない！

そして、驚くことを発見！
このガーデンポーチには、
クーラーの室外機が３箇所設置するようになっているんですが、
クーラーのドレーン排水溝がありません。

これでは、
クーラー使用時の結露水が、
ガーデンポーチいっぱいに広がってしまいます。
（ただし、全体の床勾配はあります。）

せっかくの晴れの日、
お部屋に入ろうとすると水溜りを通らないといけないのです。

ちなみに、基準階の外廊下は、
長尺シートにドレーン排水溝があり、
水溜まりができない様にしています。

ここで、
「ガーデンポーチには、クーラー室外機用のドレーン排水溝はないんでしょうか？」
と、施工会社の立会者に尋ねます。

「そうですねえ。。。」

「これでは、ガーデンポーチが水浸しになりますよね！」

「解りました！ドレーン排水溝を設けます。」
と、素早い決断。

ドレーン排水溝を設けるといっても、
タイルを切断し、溝をはつり取り、左官補修し、ウレタン防水をしなければなりません。
しかも、この広いガーデンポーチでは、
このお部屋だけでも９ｍ程度の手直しとなります。

お隣はどうかな？と見てみると、
やはり、ドレーン排水溝はありません。

そして、帰り際、
その他のお部屋も確認すると、
やはり、ドレーン排水溝はありません。

ここは、大規模マンション。
１階のお部屋だけでも数十所帯あり、
全ての手直しをしようとすると、莫大な労力がかかります。

内覧会会場で指摘事項の確認です。

「ガーデンポーチのドレーン排水溝の手直しは、
　全所帯共通の手直しという理解で良いのでしょうか？」

「ハイ！手直しします。」

この施工会社の立会者、
外見では、主任か副所長クラスだとうか？？？

でも、こんな大きな手直しを、
独断で安易に回答することはできないはずです。

もしかしたら、前もって解っていたことかもしれません？
だったら、未済工事の説明があっても良いはずなのですが・・・・

【２１０時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会ご依頼者から、
事前に送付されてきた資料のパンフレットを見ると、

”断熱仕様を十分に配慮した設計”
と謳い文句。

そして、その挿絵には、
外壁、外部の梁、そしてスラブに４５ｃｍの折り返し断熱が描かれています。

さて、
マンション内覧会検査。
外壁に直行するコンクリート戸堺壁をげんこつでコンコンと叩くと、
なるほど、断熱材が埋め込まれ折り返しがされていることが判ります。

続いて、その上部の梁をげんこつでコンコンと叩くと、
どうも、断熱の折り返しがありません。
これでは、断熱折り返し仕様が片手落ち？

施工会社の立会者に、
「戸堺壁は断熱材の折り返しがされているようですが、
　梁の断熱材の折り返しは何故していないのですか？」
と尋ねます。

一瞬、”ドキッ”とした表情が浮かび、
少し間をおいてから、
「梁は、断面も大きく熱容量が大きいので必要ありません！」
との回答。

？？？
確かに、壁に比べ梁の熱容量が大きいことは解ります。
しかし、この回答は的外れなのです。

専門用語で、”ヒートブリッジ”
壁だろうが梁だろうが、基本的には関係なく、
外壁からの距離が問題なのです。
この場合、
壁の断熱折り返しが４５ｃｍにしてあるので、
梁の断熱折り返しも４５ｃｍにするのが筋が通っています。

ここで、一緒に立ち会っていた売主側の設計者が助け舟。
「熱容量は関係ありませんね！」
と、常識ある答え。
しかし、その後がいけません。

「梁に断熱の折り返しをしないと何か問題ありますか？」
と挑戦的なお言葉が出てきます。

「では、このお部屋だけ断熱の折り返しを忘れているのではなく、
　すべての所帯がそうなんですね！」

「そうです。そういった仕様ではありません！」

「パンフレットの挿絵では、スラブ下の断熱折り返しが描かれてますが・・・」

「戸堺壁とその上部の梁部分の挿絵はないと思います。」

うーん、確かに、その部分の挿絵はありません。

「では、戸堺壁は断熱折り返しがあり、
　梁は断熱折り返しが無い理由をおしえてください。」

「・・・・・、でも、そういった仕様ですから直しません！」

私は、仕様というものは、
”考え方に筋が通っているかどうか。”
ということが大切だと考えています。

『パンフレットに挿絵が無い。あるいは、図面でそこまでは判断できない。』
ということを理由にしてほしくはありません。

”考え方”に筋が通っていれば、
自ずと技術的な説明ができるはずです。

【２０９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「もしもし、ＲＣ造の一戸建て注文住宅を新築したんですが、
　その出来が悪くて、父がもう怒っちゃてるんです。
　素人判断では心配なので、
　プロに検査してもらいたいんですけど・・・・」

「ハイ、解りました！　どちらへお伺いすれば良いですか？」

「新築した家の目の前が父の自宅なので、そちらへ来てください。」

ということで、指定場所へお伺いします。

ここは、都心の一等地！

そして、お父様の自宅といっても、
自宅兼事務所の立派なビルではないですか。。。

ピンポーン、ピンポーン・・・・とインターホンを鳴らすと、
ご依頼者本人（息子さん）がお出迎え。

ＥＶでお父様のご自宅の階まで行き、
玄関を開けると、そこは別世界！

ロビーだけでも２０畳はありそうな広さです。
そして、あちらこちらに高価そうな家具や調度品。

恐る恐る、何百万（？）すると思われる応接セットに座っていると、
ハイセンスなお父様が登場。

その手には、高価そうな指輪がキラッ！

「今回、息子の家を新築したんですが、
　階段の踏み面は凸凹だらけ。
　トイレの水は水圧不足。
　天井は斜めに歪んでいる。
　外壁のコンクリート打ち放しは奇麗じゃない。
　部屋のクロスは全体に悪い。
　知り合いの設計事務所の紹介施工会社だったんですが、
　素人目にも出来が悪すぎる！
　その他の部分も心配なので、検査してほしいんです。」

そして、ビルの裏にある息子さんの新築注文住宅を検査します。

なるほど、良い出来とは言えません。

屋上のアスファルト防水上には水溜り。
外壁の伸縮目地の入れ忘れ。
配管周りはシール未済。
間仕切り壁はバチ（直角ではない）。
床下収納は結露。
システムキッチンの扉は給気口に当たり全開しない。
などなど・・・
新たな指摘も見つかります。

で、結局は、
約２か月間かけての大々的な手直しで、
途中、第三者監理として検査します。

そして、なんとか年末に手直しが終了し、
無事、ご依頼者（息子さん）夫妻も新居でお正月を迎えられます。

私も新しい年を迎え、のんびりテレビで天皇杯サッカー観戦。
ハーフタイムの合間に、
バラエティー番組にチャンネルを切り替えると、

なんと、見覚えある家具や調度品に囲まれ、
あのお父様が登場しているではありませんか！

その番組タイトルは、
”豪邸お宝目利き対決”

司会者
「では、同点決勝問題です。何某さんがはめている指輪はいくらでしょうか？」

有名芸能人がそれぞれ答えます。

そして、ご依頼者のお父様の答え、「８００万円です！」

実は、このお父様、
元芸能人で、今ジュエリーデザイナー。

住宅の目利きも一流でした。。。