内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【２４４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

今回の内覧会は、
総所帯数１０００戸を超える超高層ツインタワーマンション。

１棟目と２棟目で竣工引き渡し時期も異なるため、
半年以上も内覧会が継続されており、
私も長いお付き合いとなっています。

さて、
外壁側にあるパイプシャフトの点検口を開けると、
壁下地が木製です。

本当、久し振りに木製壁下地を見たような気がします。

壁下地とは、
壁の骨組であり、
スタッド（縦枠）といったものが、
基本的には、
ボード１枚貼りの場合はピッチ３０ｃｍ、ボード２枚貼りの場合はピッチ４５ｃｍで
入っています。

種類としては、
木製壁下地と軽量鉄骨（ＬＧＳ）壁下地があり、
コンクリート造のマンションでは、
軽量鉄骨製（ＬＧＳ）が今どき主流です。

ただ、木製壁下地が悪いということではなく、
軽量鉄骨（ＬＧＳ）壁下地とともに認められた工法であり、
それぞれに、その工法の施工基準が定められています。

施工会社の立会者に、
「ここのマンションの壁下地は木製を採用しているんですか？」
と、尋ねると、

「ハイ。」

「でも、１棟目のマンションを何度か内覧会検査をしましたが、
　木製壁下地ではなかったですよ！」

「ハイ、この２棟目のマンションから木製壁下地を採用しています。」

「その理由は何でしょうか？」

「経済情勢が変化している中、材料価格の変動が理由だと思います。」

これを、” ＶＥ　（ヴァリューエンジニアリング） ”というのでしょうか。。。。

　※　ＶＥ　：　同等の性能を確保しながら仕様変更しコストダウン（ＣＤ）すること

この規模のマンションだと、
そのＶＥ・ＣＤ効果は、数千万円（？）。もしかしたら億単位（？）

『百年に一度と言われる不況』の中、
ゼネコンの苦しい台所事情や、したたかな利益確保の取り組みが垣間見えます。

でも、マンション契約後の仕様変更ということではないのだろうか？？？

「壁下地の仕様について、設計図書や仕様書で明記されていることはありませんか？」

「ないと思います。」

「念のため、再度、設計図書やカタログ、デベロッパーの仕様を確認して、
　『軽量鉄骨（ＬＧＳ）壁下地を使用することにはなっていない。』ということを、
　確認会の時に説明してください。」

「ハイ、解りました！」

その後、検査を再開し、
ユニットバスの天井点検口から壁下地を確認すると、
見える範囲では、軽量鉄骨（ＬＧＳ）壁下地になっています。

先程の説明とは異なっているのです。
ということは、
このお部屋では、
木製壁下地と軽量鉄骨（ＬＧＳ）壁下地が混在していることになります。

改めて、施工会社の担当者に、

「ユニットバス周りの壁下地は軽量鉄骨（ＬＧＳ）ですよ。」
と、尋ねると、

「・・・・・、木製壁下地のはずなんですが？？？
　これについても、確認会の時に説明いたします。」

ＶＥ・ＣＤが徹底されていないということなのでしょうか？

【２４３時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会で、
次は、共用廊下に面する洋室の検査です。

事前に送付いただいたパンフレットの間取り図とにらめっこしながら、

・コンセントの位置　ＯＫ
・エアコンの取り付け想定位置　ＯＫ
・煙感知器　ＯＫ
・引っ掛けシーリング　ＯＫ
・給気口およびクーラースリーブ　ＯＫ
・点検口　ＯＫ
・カーテンボックスの止まり位置　ＯＫ
・下がり天井の位置　ＯＫ
・壁下地の種類　ＯＫ
・断熱材の折り返し状況　ＯＫ

などなど、現況との整合性を確認しながら、
間取り図の各記号に、チェックマークの”レ”を記載していきます。

さらに間取り図とにらめっこしていると、
廊下側の壁の位置を示す寸法線が壁の中にあるのではなく、
部屋の中を示しているのを発見！

通常、この寸法線は壁芯を示すものであり、
基本的には、コンクリート壁などの構造躯体のセンターを示します。
ただし、フカシなどにより、若干偏芯する場合もあります。

でも、部屋の空間部分を示すことはありません。

お部屋の検査を終え、
マンション内覧会場で、売主と施工会社との協議の場です。

「この間取り図で、寸法線の引き出し線を延長すると、
　壁ではなく室内の中になっています。何を示しているんでしょうかねえー。。。」

すると、売主担当者が間取り図を覗きこみ、
「確かに、壁芯を示していないですね。誤記でしょう！」
と、簡単に答えます。

「すると、この間取り図の左上に記載してある専有面積との整合性はどうでしょうか？」

ここで、
売主担当者の顔が一瞬、青くなります。
慌てて、電卓を用意し、”パチパチ、パチパチ・・・・”
専有面積を計算していきます。

そして、その電卓の計算結果を見て、
さらに顔が青くなります。

「記載の専有面積と、計算結果が違っています。。。」

専有面積が違うということは・・・・・

・重要事項である建物形状説明のミス
・管理費、修繕積立金の算出根拠が崩れる
・土地の持ち分割合の根拠が崩れる
・マンションの延べ床面積や容積率が違ってくる

などなど、大変なことになります。

で、
何を勘違いしたのか解りませんが、
青くなった売主担当者を横目に、
施工会社担当者に、
「設計図を持ってきてもらえませんか！」
と、お願いします。

そして、その設計図の詳細平面図を確認すると、
寸法線の位置と数値は、
パンフレットの間取り図に記載のものとは異なっています。

改めて、売主担当者は、電卓を、”パチパチ、パチパチ・・・・”

で、
電卓の計算結果を見て安堵の表情。

そうです。
結果は、パンフレットの間取り図寸法線の誤記だったんです。

うーん、良かった、良かった！

？？？
パンフレットの間取り図に誤記があることを素直には喜べませんよね！

でも、あの寸法線は一体、何を示していたのでしょうか？
未だに謎です。

【２４２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会の受付を済ませ、
お部屋に向かうエレベーターでの会話です。

「このエレベーター、本当に９人乗れるのかしら？」
と、ご依頼者はエレベータの籠内に掲示してある、
”定員９名”という表示を眺めながら独り言。

エレベーターの広さは、
実際、定員の数から考えると、狭いと感じてしまいます。
表示には、
”積載荷重６００ｋｇ”との表示も併記されており、
当然、太った方ばかりが乗れば、
定員に満たなくても、
ブザーが鳴り出します。

「ところで、このマンションのエレベーターの台数は何台なんですか？」

「６基あります。」

「朝なんか、渋滞なんかしませんよね。。。」

「しないと思いますよ。」

このマンションは、４００所帯を超える超高層マンションです。
エレベーターの設置計画では、

・マンションに住む想定人数
・エレベーターの定員
・エレベーターの速度
・エレベーターの輸送距離
・マンション階床数

などを考え合わせ、
使用ピーク時（マンションでは朝の通勤時）に対する
５分間の輸送能力及び平均待ち時間を指標としています。

ざっくりとした目安としては、
５０から８０所帯に１基といったところでしょうか。。。

「ところで、あちらにある非常用エレベーターを使用することは出来ないんですか？」

「ハイ、通常は、ペット専用とさせていただいています。
　でも、非常時は避難用としてお使いできます。」

「広いエレベーターはペットが使い、
　狭いエレベーターは人間が使うんですかーーー。」

と、腑に落ちない感想が漏れます。

非常用エレベーターをペット専用として使用するのは、
マンション管理規約などで決めれば良いことであり、
変更することも可能だと思います。

しかし、
非常用エレベーターは住民の避難用なの？？？

非常用エレベーターは、
基本的に、３１ｍを超える建物に設置義務があります。
目的は、３１ｍを超える場所では消防ハシゴ車が届かないためであり、
原則、消防隊員の消化活動のためのものです。

また、地震時なんかでは、
万が一のこともあり、避難用として非常用エレベーターを使用することは避けるべきです。

従って、非常時の避難経路は階段なのです。

マンション購入者の中には、
”非常用エレベーター”を、
非常時の避難用と思われていた方もいるんではないでしょうか。。。

しかし、
マンションを造るプロであるゼネコンの技術者ですら勘違いしているとは。。。

きっと、
”非常用エレベーター”という名称が悪いのかもしれません。

でも、でも、
自力避難ができない人達のための、
”非常時避難用エレベーター”というものがあるべきではないでしょうか。。。。

【２４１時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会で一通りの検査を終え、
ご依頼者と施工会社の立会者に、
私の指摘事項を説明していきます。

すると、この施工会社の立会者、
不明な点や疑問点など、
何を聞いても、”テキパキ、テキパキ”と答えてくれます。

マンション内覧会での施工会社の立会い者で、
建物を造っているのに良く解っていない人、
内覧会の時だけの応援部隊が多いなか、

若いけれど、本当に気持ちがイイ！

もしかして、施工図担当者？？？

マンションというのは、
当然、設計図があるのですが、
それだけでは建てることはできません。
実際に職人たちに指示ができるような、”施工図”といったものを作成します。

躯体図、建具図、造作図、住設機器図、電気図、給排水衛星設備図、空調設備図・・・
などなど、様々な種類のものがあり、
大規模マンションなんかでは、
何千枚もの数になるんではないでしょうか。

そして、施工図担当者とは、
これらの各種施工図作成の指揮者であり、
”総合図（建築、設備を含めた平面詳細図）”のまとめ役です。

さて、マンション内覧会の指摘事項の説明で、
トイレの扉を開けます。

「このＬ字型手摺の位置だと、５ｃｍ程度タオルが手摺に被ってしまいますね。」

「そうですか？、手摺は奥の壁から１ｍ、タオル掛けは５０ｃｍの位置で設定しています。」

位置を明確に記憶しているとは、たいしたものです。

「では、計ってみましょう！」

ということで、スケールを取りだし、
それぞれの位置を確認します。

「確かに、施工図どおりですね。
　でも、タオルが手摺に被ってしまいます。
　では、手摺が１ｍ、タオル掛けが５０ｃｍにした根拠は何ですか？」

こういった細かいことまでは設計図に記載されておらず、
施工図担当者が、
色々な取り合いを熟慮し、その位置を決定して、
総合図に反映させていきます。

ということで、総合図に記載されている、
ひとつひとつの線、寸法、記号は、
何らかの理由付けがされたものでなければなりません。

で、この施工会社の立会者（施工図担当者）、
「私のミスです。ご希望があればタオル掛けを移動します。」

後は、マンション購入者の判断に委ねると、
「是非、手直しをお願いします！」

「承知しました！」

施工図はマンションを造るうえで非常に重要です。
特に、”総合図”

この総合図に記載されている内容は緻密です。
それ故に、
ミスだって起きる場合があります。
そもそも、設計図にミスがある場合すらあります。

「施工図どおりだから・・・・」
あるいは、
「設計図どおりだから・・・・」

ということが、必ずしも理由付けになるとは限りません。

しかし、一方で、
ノーミスでマンションを造ることも現実困難です。

一度、この総合図を見せてもらうと、
マンション施工会社の苦労も解るかもしれませんよ。

【２４０時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会に行くと、
売主検査や施工会社の事前検査で指摘の挙がった箇所に、
付箋が残っているケースがあります。

まだ、完了合図である、”レ印”があるものは良いのですが、
せっかく指摘が挙がっているのに
手直しが放置されていることもあります。

本来、売主検査や施工会社の事前検査での指摘事項は、
内覧会前に手直しが完了されているべきですが、
何らかの理由により未済工事ということであれば、
事前に説明してほしいものです。

もし、内覧会の時に、
売主・施工会社が貼った付箋が貼られていたら、
念のため、内覧会シートに改めて記載してもらいましょう！
だって、
もしかしたら、永遠に放置されるかもしれませんから・・・・

さて、マンションの内覧会検査で、
ユニットバスの天井点検口を開け、
水周りと居室の間の壁遮音仕様はどうなっているかと確認すると、
グラスウールが貼られています。

しかし、壁を貫通する設備ダクト周りのグラスウールが貼られていません。
これを、施工会社の立会者に指摘をすると、

「ダクト配管工事のときに外れてしまったんですね。手直しします！」
との回答。

一見して解るこの不具合、
売主・施工会社の事前検査で発見できなかったのだろうか？？？

「ところで、
　ＬＧＳの上部ランナーの上にコマがあり５ｃｍ程度隙間がありますが、
　この部分にはグラスウールを貼らないのですか？
　これでは、せっかくの遮音仕様が半減していますよ！」

「さすがですね！
　実は、事前の設計監理者検査で指摘が挙がっているんです！」

”さすがですね。”と言われることは悪い気はしないのですが、
設計監理者の指摘事項の手直しが完了していないということであり、
また、付箋が貼られているわけでもなく、
未済工事の説明も無いことに、？？？です。

これでは、設計監理者の指摘事項が
確実に手直しされるのだろうかと疑問が残ります。

「ということは、ユニットバスの天井裏に入り、
　グラスウールを貼ってもらえるということですね！」
と、念を押します。

「ハイ、手直しさせていただきます！」

「他の所帯でも、こういった状況になっていると思いますが、
　すべての所帯も手直しをするということでしょうか？」
と、さらに念を押します。

「ハイ、手直しさせていただきます！」

このマンション、
４００所帯を優に超える規模。
手直しといっても大変な作業です。

でも、内覧会に立ち会った施工会社の一係員が即答で言い切ったのです。
おそらく、
内覧会で指摘が挙がった場合の想定問答を用意していたのでしょう。。。。

”さすがです！”

でも、事前説明なりをしてほしかったです。
だって、ほとんどのマンション購入者は解らないことなんですから・・・・

【２３９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

ここは、
中央部が大きな吹き抜けとなっている、
超高層マンションの上から３番目の階のお部屋。

お部屋の検査を進め、
吹き抜け部の廊下に面する洋室の窓を開けると、
風がビュー・・・と入り込み、
お部屋のあちらこちらから、
不気味な音が鳴り出します。
まるで、大きな口笛の音のように・・・・

やっぱり、超高層マンションの上の階は風が強く、
吹き抜け部分では、風が渦巻いているのでしょう。。。

さて、お部屋の検査を終え、
吹き抜けに面する廊下を検査していきます。

手摺形状は、アルミ枠のあるガラス手摺です。
そして、そのガラスを手で押してみます。

すると、わずかながらガラスのガタツキが・・・・

原因は何だ？？？

と、ガラス周りをよくよく見ると、
ガラスを留めてあるシーリングが押しつぶされたように変形しています。

そして、ガラスの裏側はどうなっているかを確認すると、
グレイジングビード（やはりガラスを留めるもの）が波打っていて、
２ｍｍ程度の隙間が生じています。

隣のガラスを見ても、その隣のガラスを見ても、同じ現象。
これは、シーリングがまだ固まっていない時に、
強い風がガラスを動かしてしまったとしか考えられません。

シーリングを行う前にガラスを仮固定するバックアップ材すら、
強風が押しつぶしているということです。

これは、ちょっと恐い！！！

多少の隙間があるからといって、ガラスが落下するということはありませんが、
やっぱり、
ガラスの四方がしっかりと固定されていないというのは、
不気味なものを感じます。

施工会社にこの状況を指摘すると、

「本当ですね。。。
　でも、共用部分は、社内検査も途中ですから。。。」

施工会社の社内検査や売主検査で発見できるかは不確実。

「共用部分ですが、念のため、内覧会シートには記載してください。」

「ハイ、解りました。」

後は、このお部屋の範囲だけではなく、
全てのガラス手摺のチェック・手直しについては、

施工会社を信用しますよ！
ヨロシクお願いします！

【２３８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

今、流行のアウトレット。
意味はというと、
”訳あり商品”、”キズもの商品”、”Ｂ級”、”在庫処分品”　
といったものでしょうか。。。

それでは、アウトレットマンションとは？

”売れ残り値下げ物件”、”他デベによる一括購入再販物件”　
といったものでしょうか。。。

さて、こんな、”アウトレットマンション”　をご契約しようとしている方から、
「格安マンションなので購入しようとしているんですが、
　もともとは、ヒューザー物件といった情報も聞くので見ていただけませんか。。。」

といったご依頼。

価格はというと、
半年ほど前の新築時には、４７００万円だったマンションが２３５０万円！
何と、５０％値引きの格安マンションです。

ご依頼者と最寄駅で待ち合わせをし、
マンション現地販売事務所を訪れると、

「いらっしゃいませ。お待ちしておりました。」
と、販売員が出迎えます。

で、ご依頼者の後ろに控えていた私にそっけない視線を向け、
「お宅はどなたですか？」

「お部屋の検査で来ました。」

「何の検査ですか？」

「通常の新築時の内覧会で行うような検査です。」

「そんなことをするんですか？」

ここで、この不快な販売員に対し、ご依頼者から後方支援。
「前もって、内覧業者よる検査の申し入れをしていますよね！」

「ああー、そうだったですね。」

で、お部屋に入り検査スタート！

すると、出来の悪さが一目瞭然。

壁、天井のクロスは、
下地パテ処理の大きな不陸、
あり得ないほどのブツや浮きが多数、（たぶん何百個）
クロスジョイントの隙間、などなど、
全滅だ！

その他、
・テラスの床タイルは各所浮いている
・この階だけ、バルコニーの伸縮目地の入れ忘れ
・サッシ枠のビス抜け
・ベントキャップの取り付け忘れ
・トイレと廊下の床見切り部分で、床段差が８ｍｍ
・アルミサッシ水切り下のシーリングがされていない
などなど、
あり得ない指摘があっと言う間に５０か所を超えていきます。
クロスのキズやフローリングのキズなど含めると数え切れません。

こんな状況では、
売主検査も、施工会社の自主検査も行っているようには思えません。

検査結果を知ったご依頼者は困惑顔。
本当に、契約前で良かったのですが、
でもでも、この格安マンションに未練が残っているようです。

それにしても、今回のマンション、

マンション価格　　　　　 ：　売れ残り値下げ物件
販売経緯　　　　　　　　 ：　訳あり商品
マンションの出来栄え　：　キズもの商品
売主・施工会社検査 　：　Ｂ級
販売員　　　　　　　　　　：　Ｂ級

と、名実ともに、”アウトレットマンション”　でした。