内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【２５１時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会で、
私とは別なお部屋で検査している
内覧会同行のご依頼者と施工会社の立会者が
何やら大きな声で話し合いをしています。

『何事かなあー』と、
そのお部屋に顔を出して見ると、
ご依頼者は、
内覧会検査道具の秘密兵器である懐中電灯を片手に、
高さ１．８ｍ程度の壁クロスを
横からサーチライトのように照らしています。

この内覧会検査方法、
検査前に私が教えていたもので、
クロスのキズ、ニキビ状の膨れ、壁クロスのパテ処理の良否などを
一目瞭然に発見することができます。

「この壁一面横方向にずうーっと、クロスが膨らんでいますよ！」

すると、施工会社の立会者が説明。

「クロスの下は、１．８ｍ×０．９ｍの石膏ボードが縦張りされており、
　その位置はボードジョイントのところですので、
　パテ処理で膨らんでいます！」

「そうなんですか？でも、こんなに膨らんでいるなんて普通なんでしょうか？」

私の検査でも、
いくつかのお部屋の箇所で、
クロス下地であるこのボードパテ処理の余りの雑さに、
指摘事項として挙げています。

「パテ処理ですから、まっ平らという訳にはいきません。
　どのお部屋を見てもらってもこんなものですよ！」

と、
施工会社のいつもの言い訳。

でも、職人の技量の良し悪しというものがあります。
しかし、その判断基準というのは感覚的なものであり非常に難しいケースがあります。

施工会社の立会者も、自身の常識的な判断で、

「ここは、少しパテ処理が悪いですねー。。。」

と言ってくれれば良いのですが、
なかなか施工会社の非を認めないケースも多いのが現実です。

ここで、私から。

「サンドペーパーの掛け方が丁寧ではないと思いますよ。
　懐中電灯を照らさなくても目で見て目立ちます。
　もう少し目立たなくできるのではないでしょうか。」

「こんなものだと思いますが・・・・」

「ところで、この膨らんでいる幅は４ｃｍ程度ですが、
　パテ処理の範囲として適正なのでしょうか？」

「・・・・・」

さすがに、「こんなものですよ！」と、いつもの言い訳できません。

通常は、
５０ｃｍ程度の幅で全体になだらかにパテ処理およびサンドペーパー掛けを行い、
目立たなくするようにするのです。
（日本建築学会標準仕様書内装工事によると、５０ｃｍから６５ｃｍ程度）

「他にもいくつか同じような膨れがありますよ。
　ちなみにお隣のお部屋を見てもらえますか。」

「ハイ。。。」

で、お隣のお部屋の壁を懐中電灯で照らしながら（照らさなくても解りますが・・・）、

「ここでは、床から２０ｃｍ程度の高さで横方向にクロスが膨らんでいます。
　この位置でボードをジョイントしていることがあるのでしょうか？
　もし、そうならばボードの切れっぱしを使っているということでしょうか？」

「・・・・・ちょっと解りません。。。
　他のお部屋も含めてクロスを剥がし、確認したうえで手直しします。」

【２５０時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「もしもし、２年程前にマンション内覧会でお世話になりました〇〇です。」

「ご無沙汰しております。その後いかがですか？」

「マンション内覧会で指摘を挙げていただきました内容は
　施工会社に全て手直ししていただきました。
　ところが、１年、２年と経って、何度も壁クロスが破れてしまう箇所があるんです。」

「通常は、瑕疵担保期間がありますので、
　売主・施工会社に言えば手直ししてもらえると思いますよ。」

「ハイ、マンション１年点検時に手直ししてもらったんですが、
　また同じ現象が出てきました。
　再び、手直ししてもらったんですが、やはりダメです。
　現在、マンション２年点検を行っていますので、
　根本的な対策を取ってもらおうと思っています。」

「今までは、どのような手直しをしたんでしょうか？」

「１度目は、クロスをめくってみたら隙間があったのでパテを埋めてクロスを貼りました。」

「２度目はどうでしょうか？」

「その時は、何の意味があるのか解りませんが、
　ボードを３０ｃｍ角程度切り取って貼り直しました。
　しかし、その切り取った部分のところも新たにクロスが破れてきました。」

「そうですか。。。クロスが破れる原因が何か判断して、
　根本的な対策をする必要がありますね。」

ということで、
原因調査およびその対策を協議するためにマンションにお伺いします。

クロスが破れているお部屋は、
バルコニーに面する３０畳近くもあるリビングの外壁側。
２つの５ｍ近くあるワイドアルミサッシの間にある壁で、
下地は、ＬＧＳ下地＋ボードです。

そして、クロスの破れている位置はというと、
木製下地のカーテンボックスとＬＧＳ＋プラスターボードの境目です。

一見して、原因は、
５ｍ近くもある木製カーテンボックスの乾燥・温度収縮と思われます。

『隙間のパテ埋めだけでは、再発してしまうのも当然だよなあー。』

で、施工会社の担当者と、手直し方法について協議。

「クロス下地としてプラスターボードの替わりにべニヤ板とし、
　かつ、カーテンボックスを加工し表面に貼り合わせましょう。」

「その方が良いですね。。。」

「念のため、ＬＧＳ下地の裏側で２つのカーテンボックスを桟木で繋ぎましょう。」

「ベニヤで繋ぐんですから、そこまでは・・・・
　ねえー大工さん、どう思う？」

「手間もそんな掛からないし、やった方が良いと思うよ！」

と、賛同してくれます。

「効果はどの程度か解りませんが、やれることはやりましょうよ！」

「解りました。。。」

で、クロス貼り以外の下地の改良手直しを完了。
それを見た、ご依頼者は、

「これだと、隙間が開くということが考えられませんね！」
と、納得。

「でも、現況で考えられる最善の手直しをしたということで、
　絶対ということではありませんのでご了承ください。
　今後、やはりクロスが破れるようなことがありましたらご相談ください。」　

「ハイ、ありがとうございます！」
　でも、最初からその場しのぎの対策ではなく、
　根本的な対策をしてもらえていたら苦労は無かったんですけどねえー。。。」

【２４９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

蚊の出没シーズン到来です。

マンション内覧会で、
検査終了後に行われた内覧会場での協議の場で、

内覧会同行のご依頼者である奥さんが、
「このマンション、蚊がいっぱいいるんですね！」
と、周りに蚊が飛んでいるのを気にしながら独り言。

私も、右手に２箇所ほど蚊に刺されていたので、
かゆみを堪えながら頷きます。

そして、蚊に刺された跡も消えぬまま、
本日２件目の完成済みマンションの内覧会です。

梅雨時期で雨もシトシトと降っており、
気温もかなり高く、
お部屋に入ると、すぐに汗が噴き出してきます。

この蒸し暑さに堪りかねて、
リビングのワイドスパンアルミサッシを全開。
少しは、涼しい風が入り込み蒸し暑さも解消します。

このアルミサッシ、左右両側が大きなガラスのＦＩＸ窓。
そして、中央部分で召し合わせの左右に開く両片引きタイプです。

再び蚊に刺されては堪らないと網戸を閉め、
ついでに、網戸とアルミサッシの縦框（タテカマチ：縦方向の枠）に
隙間はないかとチェック。

すると、網戸と片引きサッシの縦框とは隙間はないのですが、
片引きサッシの縦框とＦＩＸガラスに
上から下まで１ｃｍ程度の隙間があります。

これでは、この隙間から蚊が入り込み、
ガラスとガラスの間を通って
お部屋に入り込んでしまいます。

念のため、
他に正しい位置があるのではないかと、
パズルのように、片引きサッシや網戸を動かしみますが、
やっぱり、ダメです。

このタイプのアルミサッシは、
片引き戸の縦カマチ部分にゴムが取り付けられ、
ガラスとの隙間をなくすのが一般的です。

しかし、そのゴムも取り付いていません、
アルミの型材がゴムを取り付けられる形状にもなっていません。

アルミサッシの製品自体の設計ミスなんてことがあるのだろうか？

でも、そうとしか考えられない。

すると、他のお部屋でも・・・・
もしかして、他のマンションでも・・・・

売主立会者に、
「施工会社を通して、アルミサッシメーカーに確認してもらってください！」

「アルミサッシ自体に問題があるのであれば、対応します！」

「このお部屋だけではないと思いますよ！」

「ハイ・・・・」

実は、この蚊の通り道のあるアルミサッシ、
半年ほど前に、別なマンションでも発見したことがあります。

【２４８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会のご依頼者から、
事前のお悩み相談のメールが送られてきます。

『マンション内覧会を前に心配な点があります。
　以前、パイプシャフトの場所が変更になる旨の書面と間取り図が送付されてきました。
　変更に伴い、クローゼットの収納力低下や、見た目が悪くなっているのです。
　入居説明会では、変更理由について説明もありませんでした。
　訂正図に押印を求められたのですが、
　想像を超える変更だったため、保留して帰宅しました。
　どう、対応したら良いのか悩んでいます。』
　

で、事前に送付されてきた資料の訂正図を確認すると、

　・洋室にある２連の両開きクローゼットだったのが、
　　パイプシャフトで分断され、収納力も当初の７５％に小さくなっています。
　
　・システムキッチンの右側にあったパイプシャフトが左側に変更になっています。

一体、どんな理由でパイプシャフトの位置が変更されたんだろうか？

事前に、いくつか考えられる変更理由に対する想定問答を用意し、
マンション内覧会に臨みます。

マンション内覧会当日、施工会社とのやり取りです。

「パイプシャフトの位置が変更になった理由は何でしょうか？」

「実は、パイプシャフトの位置に地中梁があり、移動せざるを得ませんでした。」
と、間取り図と構造図を見比べながら説明があります。

確かに、洋室もキッチンも、パイプシャフトの位置に地中梁があります。

「意匠設計と構造設計で整合が取れていないということですね。
　しかも、２箇所も同じ間違いがあるなんて信じられませんね。」

「ハイ、お恥ずかしい限りです。。。」

「スラブや地中梁の鉄筋開口補強はどうしたんですか？」

「地下工事の時に判明したので、現況の位置で鉄筋開口補強は入れてあります。」

「そんなに早い段階で解っていたのなら、
　地中梁の位置を５０ｃｍ程度移動すれば良かったんじゃないですか？」

「えっ、？？？？？」

「この地中梁は、大梁の転び止めの梁か、
　あるいは１階床スラブを受けるための梁と思います。
　その場合、この地中梁を移動することで対処できたんじゃないでしょうか？」

「確認します。」

しばらくした後、（きっと、構造設計に確認？）
「地中梁を移動することもできたそうです。。。。」

ミスの後の対処方法の選定ミス　（と思う。）
でも、今更、どうしようもない。。。

「ところで、これまでのお話ですと、
　マンション購入契約時には、このことが判明していたことになりますが、
　重要事項の説明と変更図等の書面を交わすことはなかったのですか？」

ここで、売主登場。
「重要事項の説明はしてあります。この訂正図の書面もお渡ししております。」

で、マンション購入者が対抗。
「契約時には、そんな話も聞いていないし、その訂正図も見たことありません！」

「記憶違いではないでしょうか。契約時の書類をもう一度探してみてください。」

と、言った言わぬの押し問答。

でも、マンション契約時に訂正図があったのであれば、
売主側も押印された書類があるはずです・・・・

これについては、
お互い、後日の確認会までの保留となります。

今回の出来事は、
もとをただせば、施工会社の設計ミス、対策ミスから始まったものです。

そして、この変更事項は、
マンション購入者にとってはデメリットでしかありません。
また、説明すれば済むという問題でもないはずです。

デメリットの代償は・・・・
マンション購入者に、”泣き寝入り”を強いる現状が残念です。

【２４７時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「もしもし、完成済みのマンション購入を検討しているんですが、
　素人なりにお部屋をチェックしてみると、
　給気口の蓋（レジスター）が外れてしまったんです。
　やっぱり、内覧会のプロに見てもらってから、
　安心してマンション購入を決定しようと考えています。
　契約前にお部屋のチェックをしてもらえますか。。。」

「給気口のレジスターが外れてしまったのは、
　コンクリート壁を貫通しているスリーブに
　レジスターが接着されていないことが原因だと思います。
　それも含め、内覧会のプロとして、
　しっかりとお部屋をチェックさせていただきます！」

ということで、後日、お部屋のチェックへ向かいます。

完成済みマンションということで、
施工会社の立会者はありません。
販売代理店の担当者は、お部屋の鍵を開けただけで、
「お部屋のチェックが終わったら、声をかけてください！」
と、撤退します。

そして、お部屋のチェックスタート！

ご依頼者の心配されていた給気口のレジスターに手をかけ引っ張ると、

”パコッ”　と簡単に外れます。

これだけなら、接着材を塗って再固定すれば良いはずと思っていたのですが、

給気口を開けると、そこには・・・・

給気口を開けると、その１．
スパイラルダクトが塩ビ製のスリーブに５ｃｍ程度継ぎ足しされています。
これまた、”パコッ”と簡単に外れてしまいます。
ということは、スリーブの長さ不足。
それにしても、何故スパイラルダクトなの？

給気口を開けると、その２．
コンクリート壁を貫通しているスリーブ外周に２ｃｍ程度の隙間があります。
よくよく見ると、
スリーブは外壁側２ｃｍ程度の範囲のモルタル詰めで固定されているだけです。
ということは、スリーブのコンクリート打ち込み忘れ。
それにしても、何故モルタルをしっかり詰めていないの？

給気口を開けると、その３．
スリーブ下部のウレタン吹付けはヘドロ状に汚れています。
やっぱり、スリーブの打ち込み忘れによるコア抜きだ！
それにしても、ヘドロ状の汚れは掃除するべきでしょ！

給気口を開けると、その４．
スリーブ周りの隙間を懐中電灯で照らしてみると、
壁の鉄筋が切断されてしまっています。
コア抜きでは、鉄筋の開口補強もできません！
それにしても、切断された鉄筋に錆び止め塗装くらいするべきでしょ！

給気口を開けると、その５．
スリーブ周りには、断熱材であるウレタン吹付けがされていません。
モルタル詰めもされていないので当然（？）なのでしょうが・・・・
それにしても、ウレタン断熱材を吹き付けることは頭に無いのだろうか？

この給気口の状況は、
外壁も、お部屋の中の仕上げも完了してしまってから、
「アレッ、給気口が無い！」
と気付き、
知識も誠意もない担当者が秘密裏に、
取って付けた様な対処を行ったとしか考えられません。

失敗した時こそ、細心の注意を払い、適正な対処が求められるのです。

お部屋のチェックでは、
・テラスにあるトランクルームＳＤの水切り下のシール忘れ
・ＬＤのカーテンボックスと壁の取り合いが全長に渡って”への字”に曲がっている
・大型ＦＩＸ窓ガラスにカッターキズがある
・テラスの天井部分の塗装忘れの箇所がある

などなど、大きな指摘も挙がります。

「やっぱり、内覧会のプロに見ていただいて良かったです！」

と、言っていただいたものの、
これで、
”安心してマンション購入を決定”
できたのでしょうか？
答えは・・・・

【２４６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会検査も終盤を迎え、
玄関周りのチェックです。

造作家具である下足入れの扉にキズは無いかなあーと隈なくチェック。
両開きの扉間の隙間は上下で均一かなあーと目視でチェック。
そして、扉相互の擦れ（干渉）は無いかなあーと開閉してチェック。

すると、
扉を開け、しゃがんだ時に見える、
石で出来ている下足入れの天板先端の裏側（３ｃｍ程度）が、
本磨きに仕上がっていないのを発見。

施工会社担当者に、
「この下足入れ天板の石裏側が本磨きに仕上げられていませんね。」
と尋ねると、

「扉を閉めた時に見える範囲だけ、石を本磨きに仕上げています。」

と思いもよらぬ回答が・・・・

「扉を開けた時でも、目の届く範囲で石を本磨きにするのは常識ではないでしょうか？」

「そんな仕様にはなっていませんし、常識でもありません！」

そこまで設計図や仕様書に記載されていないことは百も承知です。
それを逆手にとった回答をするとは・・・・
それとも、私の常識が非常識なのだろうか？？？

どうして、こういった事が起きてしまうのか。。。。

マンションを造るに当たっては、色々な職種があります。
そして、
石工事、造作工事、フローリング工事、クロス工事など、
それぞれの工事担当が
現場監督である施工会社社員に割り当てられます。

この程度の石工事だと、工事担当は若手社員でしょうか？？？

そして、石工事の施工図というものがあるのですが、
手慣れた石業者であれば、
この天板裏側も目の届く範囲は本磨きで書いてきます。
しかし、そうでない石業者もあり、
その場合は、石工事の担当者がそのことに気づき、
石業者に手直しの指示を与えなければ、
そのままになってしまいます。

従って、担当した若手社員の知識と配慮次第なのです。

所長、主任である上司も施工図に承認印を押しますが、
詳細なチェックは現実的には行えません。

でも、一人の若手社員の施工図チェックミスが、
何百所帯もあるマンションの仕上げに影響を及ぼすのですから、

上司も、ポイントを押さえたチェックや若手社員への指示はしてほしいものです。

今回、
売主検査か施工会社の自主検査で発見されており、
万が一の指摘に対し
想定問答を考えていた形跡があります。
最後まで、「仕様にはありません。」で押し通してきました。

マンション購入をされた方には、
「そんな細かいことは気にしませんわ！」
と、言われる方もいるかと思います。
今回のマンション内覧会同行のご依頼者もそうでした。

でも、マンションを造るに当たっては、
こういった細かい所まで配慮されて造られていることも知ってほしいのです。

【２４５時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション内覧会検査で、
お部屋の壁を拳骨で、”コンコン、コンコン”

この外壁側は、ＧＬ工法によるボード貼り　ヨシ！

この戸境い壁は、耐火遮音間仕切り壁　ヨシ！

この間仕切り壁は、ボード貼り　ヨシ？？？

ここは、洋室と洗面室の間仕切り壁だよなあー。。。
拳骨の感触音では、ボード１枚だよなあー。。。
確か、カタログ仕様では、
居室と水まわりの間仕切り壁は遮音仕様だったよなあー。。。

で、念のためカタログを取りだし確認します。

【間仕切り壁】
　専有部内の間仕切り壁は
　厚さ約９．５ｍｍのプラスターボード貼りとしていますが、
　居室（ＬＤ・洋（和）室）が直接水まわりと接する場合は、
　遮音に配慮し、
　厚さ約９．５ｍｍのプラスターボードを片側に１枚増し貼りし、
　二重貼りとしています。
　（一部除く）

やっぱり、ボード二重貼りだ！

念のため、拳骨の感触音だけではなく、
下地検査道具（針の出で厚さを確認するもの）を取り出し、
ボードの厚さを確認します。

やっぱり、現状はボード１枚貼りだ！

売れ残りマンションなので施工会社は撤退しており、
立ち会った売主担当者に、

「この洋室と洗面室の壁はボード１枚貼りですね。
　カタログでは、壁の片面はボード二重貼りとなっています。
　洗面室側は、洗面化粧台や三面鏡でボードの厚さが確認できないので、
　施工図を確認し、後日、回答願います。」
とお願いします。

「ハイ、施工会社に確認し回答します！」

後日、
直接この売主担当者から電話で連絡があり、

「施工会社に確認したところ、
　洋室２の壁ですが、洗面室との間仕切り壁は、
　プラスターボード９．５ｍｍの一枚貼りで設計図どおりとのことです。」
との回答。

「カタログでは、片面の壁はボード二重貼りとなっていますよ！」

「ハイ、ここは、（一部除く）に該当します。」

確かに、カタログには、（一部除く）と記載があります。
しかし、
　・本当の意味で、その仕様にする必要性が無い
　・設計上、施工上、役所指導などの理由
など、
（一部除く）とは、何か理由があるべきものです。

で、
「この間仕切り壁が、（一部除く）に該当する理由は何ですか？」
と尋ねます。

「・・・・・施工会社に確認します。。。」

それにしても、
どうして、いつもいつも、『施工会社に確認します。』なんだ！
設計施工でマンションが建てられるにせよ、
仕様を最終決定あるいは承認して、
マンションを販売しているのは売主でしょう！

これじゃー、
売主として、販売するマンションに対する信念が感じられませんよおー！

ちょっと、横道に逸れてしまったかもしれませんが、
いずれにせよ、
売主として、
（一部除く）の理由を十分把握して（当然ですが・・・）、
回答および対応をしてほしいものです。