【２８３時限目】 ａｕｔｈｏｒ アーキスケット 出口
今回の内覧会同行のマンションは、
世に言う、アウトレットマンション。
例の如くマンション売主からは、
「大幅値引きをしているので、現状引き渡しです！」
でも、内覧会同行のご依頼者は、
「キズ・汚れは重々承知してますが、構造的な欠陥がないかどうかが心配！」
ということで、マンション内覧会検査スタート！
このお部屋は、
地下１階にテラス、リビングダイニング、キッチン、水周り、
１階にバルコニー、洋室
があるメゾネットタイプです。
さすが、アウトレットマンション！？
検査を進めていくと、
テラス外周の擁壁は、各所に錆び汁が流れ出し、
バルコニーの床は乾燥収縮によるひび割れが数か所、
また、水勾配が無く、壁際の長尺シートが端から端まで大きな水溜り跡、
極めつけが、
洋室に火災報知機が付いていない。
などの不具合が発見されます。
さすがにマンション売主も、
「火災報知機はすぐに取り付けます。その他の指摘は検討します。」
マンション内覧会同行のご依頼者に、
「その他、気になったことや質問はありませんか？」
と尋ねると、
「２４時間換気の排気音が気になります！」
「？？？」
このお部屋の２４時間換気は付けていないのですが、
どうやら、お隣の排気音らしい。
ちなみに、窓を閉め切っても気になるとのこと。
耳を澄ましたのですが、私には聞き取れるかどうか程度の音です。
「私は音にスゴイ敏感で、だからこそ閑静な場所にあるこのマンションを選びました。
でも、これって仕方のないことかしら。。。」
で、翌日、マンション内覧会同行のご依頼者から電話連絡が入ります。
「色々と不具合が見つかったこともありますが、
やっぱり音が気になるので、マンション購入の契約解除をしようと思っています。。。」
「音は一度気になりだしたら、ずうっと気になってしまうかもしれませんね。
いずれにしても、後悔のない決断をする必要がありますね。」
「でも、マンション売主に１００万円の手付金放棄で契約解除の申し入れをしたら、
『代金２０％の７００万円の違約金が発生します！』と言われました。。。
あきらめるしかないのでしょうか。。。」
この段階で、本当に違約金となるのだろうか？？？
違約金が発生するのは、
相手方が契約の履行に着手した時からです。
ここで、”契約の履行に着手”とは何ぞや？
ということがポイントになります。
一般論で言うならば、
『客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし、
または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合』
うーん、難しい。。。
”外部から認識しうるような形”
の具体例としては、
・鍵の引き渡しがされた。
・所有権の移転登記（新築の場合は保存登記）がされた。
などで、これは明らかに、”契約の履行に着手”でしょう。
でも、悩ましいのが、”前提行為”
・契約から建物引き渡しまでの期間で解約申し入れのタイミングといった時間的経緯
・デベロッパー社内での業務進捗度
などで、ケースバイケースの諸事情が勘案されるのでしょう。
そして、当事者間で合意に至らない場合は、
最終的には裁判所の判断
マンション購入者にとって、
裁判にするか？しないか？悩みどころになってしまいます。