内覧会同行ブログ：マンション・一戸建て内覧会同行アーキスケット評判新築住宅内覧会同行業者の実録

【３６２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　内覧会同行　アーキスケット　出口

一戸建て住宅の内覧会同行検査で、
北面外壁をチェックすると、
浴室、洗面室、トイレの給気口と排気口が、
ゴソッとひと固まりに配置されています。

ビミョーだなあー。。。

給気口と排気口は、
ベントキャップと言われるフード付きのものが被されているものの、
下部開口は防虫のための金網が取り付けられているだけです。

そしてその間隔は、約３０ｃｍ

これは、内覧会前にご依頼者から、

給気口と排気口が近くて、

トイレの臭いが給気口から入ってこないのだろうか？

といったご不安を聞いていたための確認です。

専門用語で、”ショートサーキット”

給気口と排気口はできるだけ間隔が離れている方が良いのですが、
設計の意匠、構造、周りの環境などなどの諸条件で
位置が制約されてしまうケースもしばしばです。

では、どのくらいの間隔があれば良いのか？

明確な答えが見つかりません。

換気設備の能力・風量、
ベントキャップなどの開口形状・吹き出しの風向き、
ベントキャップ周りの障害物などの有無の状況、
天候の風向き・風速、
などなど、

諸条件によって臭いが気になるかどうか？異なります。

内覧会に立ち会っている住宅メーカーの担当者に確認です。

「〇〇〇ホームさんでは、
　給気口と排気口の間隔を定めた
　ショートサーキットに関する社内基準はありませんか？」

「ちょっと解りませんので確認します。」

「もし、社内基準が守られていない様でしたら対応をお願いします。」

「ハイ。」

とはいうものの、
問題は、現実に臭いの影響があるかどうかです。

でも、ご依頼者にとっては気分的な問題もあるかもしれません。

で、ご依頼者にアドバイス。

「ご入居後、生活しているうえでトイレの臭いが給気口から入り込むようであれば、
　何らかの対策をしたほうが良いかもしれませんね。」

「そうですよねえー。。。」

「ただ、今の給気口や排気口の位置を変えるとなると、
　サイデイング裏の防水シートや防水テープ・シーリングの処理なども難しく、
　防水上は好ましくはありません。」

「そうなんですかあー。。。」

「ショートサーキットを改善するためには、
　ベントキャップに風向き調整用のルーバーを付けるとか、
　給気口と排気口の間に隔て板を付けるとか、
　排気口に外付けのダクトを取り付けるとか、
　色々な方法が考えられますので検討されてみてはいかがですか？」

「そうですね！！！」

内覧会検査に立ち会っていると、
・設計図、仕様書、関連法規と異なる。
・設計上の配慮不足。

といったことが見つかるケースがしばしばあります。
だからといって、
手直しをすることが困難であったり、
手直しすることにより
他の不具合発生リスクが出てくるものがあります。

その時、
”最善の代案”
を考えることも必要なのではないでしょうか。。。

【３６１時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　内覧会同行　アーキスケット　出口

午前１０時から３階建て木造住宅内覧会同行検査です。

現地に到着すると施工会社の検査立会い者がご挨拶。

「よろしくお願いいたします。
　今日は、１１時から役所の完了検査もありますので、
　途中、内覧会検査立会いを抜けさせていただきますがご了承ください。」

「はい。了解です！」

３階から内覧会検査を開始し２階の検査途中です。

「こんにちは！」

と、ツカツカツカと２階に役所の住宅完了検査員が上がってきます。

で、施工会社の検査立会い者が、
「では、ちょっと失礼します。。。」

「どうぞ、どうぞ。」

で、私は引き続き２階の内覧会検査を進めます。
役所の完了検査員と施工会社立会い者は３階へ上がります。

すると、２、３分もしないうちに２階へ降りてきてお部屋全体を一瞥し、
１階に降りていきます。

・・・・かと思うと、
２、３分後には施工会社の立ち会い者が２階へ上がってきて、

「お待たせしました！」

「役所の完了検査は、もう終わったんですか？」

「はい、終了しました。」

「何の検査をしたんでしょうね？」

「３階の非常用進入口に▼シールが貼ってあることと、
　煙感知器を確認していましたね。。。」

「指摘は無かったんですか？」

「何もありませんでした！」

「それは良かったです！」

役所完了検査の目的は、

確認申請時に提出された図面どおりに建物が出来あがっているかどうかの確認であり、
基本的には建築基準法や消防法などの関連法規が守られているかどうかの確認です。

漏水の危険は無いの？

断熱材はきちっと施工されているの？

キズ・汚れは無いの？

などなど、
なーんてものは関係ありません。

でも、それなりに検査項目はたくさんあるはずです。。。。

「延焼範囲にあるアルミサッシのガラスが網入りでなく雨戸も未施工なのに、
　雨戸の取付完了写真の提出の指示は無かったんですねえー？」

「何も言いませんでしたねえー。。。」

「役所の完了検査はそんなものですかねえー？」

「いつも、そんなものですねえー。。。」

「３階の階段室に煙感知器が取り付いていないのも気付かなかったんですかねえー？」

「えっ！　？？？」

【３６０時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　内覧会同行　アーキスケット　出口

一戸建て住宅の内覧会同行検査です。

おトイレの扉を開けると、
便器横の壁に黄色いマスキングテープが貼られています。

そして、そこにはマジックで何やら文字が・・・

”タオル掛け取付”

きっと、内覧会直前に売主の方でタオル掛けが取り付いていないことに気が付き、
マスキングテープを貼ったのでしょう。

で、ふとマスキングテープ周りに目をやると、

１，２，３，・・・・７，８，９・・・

１３，１４，１５、・・・・２１，２２，２３．

内覧会検査を終了し、
ご依頼者と売主に指摘・確認事項の説明です。

「このおトイレにタオル掛けが付いていないですね。」

「未済工事のようです。直ぐに取り付けます。」

「よろしくお願いします。
　ところで、このマスキングテープ周りの壁クロスを見てください。
　針穴が多数開いていますよ！

　これは、壁下地探しの”どこ太”くんで針穴を開けたものですね。
　それにしても、むやみやたらに多数針穴が開いています。」

で、ご依頼者がそれを見てビックリ！

で、売主立会い者がそれを見て苦笑い！

タオル掛け取付け下地を探すために針穴を開けるのは仕方がないにせよ、
下地が入っている位置は決まっているのであり、
念のための確認ということで、
２、３箇所くらいで十分でしょう。。。

しかも、
その針穴は目立たぬように処理されるべきではないでしょうか。

さすがに、この針穴の数に売主立会い者も

「クロスの方も貼り替えます。。。」

「でも、これだけ針穴が開いていて、
　しかもタオル掛けが付いていないということは、
　下地が入っていないということではないでしょうか？」

「下地の位置を再度確認して取り付けます。。。」

再度確認とは？

もしかして、図面で再度確認ということでしょうか？

でも、図面どおりの位置には下地が無かったのです。。。

もしかして、大工さんに口頭確認ということでしょうか？

それで、下地の位置が解れば良いのですが。。。

もしかして、”どこ太”くんで、あちらこちらに針穴を開け確認するということでしょうか？

その時は、程度をわきまえ丁寧に処理してほしい。。。

それでも下地が見つからなかった時は、

クロスのみならずボードも剥がしてべニア下地を入れるしかありません。。。

【３５９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　内覧会同行　アーキスケット　出口

マンション内覧会同行のご依頼者から送付されてきた資料を事前にチェック。

その中のパンフレットを見ていると、
遮音対策の項目が目に留まります。

”パイプスペースや水まわりなどの遮音対策”

　排水音の伝わりに配慮し、竪排水管（エアコン用排水管及び屋外は除く）には
　耐火遮音シート巻とし、遮音効果を高めています。
　さらに、
　居室と水まわりが接する部分にも遮音対策を実施しています。

”概念図”

　間取り図の一部の間仕切り壁がオレンジ色で色分けされ、
　　・竪排水管まわりの間仕切り壁
　　・居室と水周りの間仕切り壁
　　・洋室１（主寝室）と廊下の間仕切り壁
　に遮音対策実施されているのが一目瞭然となっています。

しかし、
遮音対策ってどんなもの？

パンフレットをくまなく探してもその仕様が見当たりません。

マンション内覧会検査をすれば、遮音仕様は解るだろう。。。
で、不明な点があれば、
施工会社の立会い者に聞こっと！！！

マンション内覧会検査です。
ユニットバスの天井点検口を開け、間仕切り壁の遮音仕様を確認します。

すると、
洋室２（居室）に面する間仕切り壁にグラスウールが入っているのが見えます。

ところが、
洋室２のクロゼットに面する間仕切り壁は石膏ボードの裏面しか見えません。

さらに、
その横にあるパイプスペース周りの間仕切り壁も石膏ボードの裏面しか見えません。

念のためパンフレットを取り出し確認してみると、
やはりこの部分は、”オレンジ色”

先ずはマンション内覧会のご依頼者に懐中電灯を渡して、
居室との間仕切り壁にグラスウールが有ることと、
パイプシャフト周りとクロゼット周りにグラスウールが無いことを見てもらいます。

引き続き、施工会社の立会い者にも見てもらいます。

「パンフレットでは、
　間仕切りがオレンジ色になっているので遮音対策がされているはずですが、
　グラスウールが貼られていませんね。」

すると、パンフレットと見比べながら、
「確かにグラスウールは入っていませんね。。。」

今度は場所を変え、
廊下と洋室１（主寝室）の間仕切り壁を拳骨で、”コンコン”

「ここも石膏ボードが１枚貼りでグラスウールは入っていない音です。」

「そうみたいですね。
　間違ったことを言ってもいけませんので、設計図を確認したうえで回答します。。。」

と、さすが大手ゼネコンの担当者。
その場で適当な言い訳や言い逃れはせず模範解答です。

ご依頼者は少し不安な顔で、
「グラスウールを入れるにはどうするんですか？」

「洋室の壁を壊して入れるしかないと思います。」

「そうなんですかあー。。。」

「しかし、先ずは設計図を確認してもらうことが先決です。
　本当にグラスウールの入れ忘れなら、壁を壊してでも手直ししてくれるでしょうし、
　何らかの理由があるのなら、ちゃんと説明してもらえると思います。」

そして一同、内覧会場横の個室へ案内されます。

そこには、
管理図面がテーブルの上に用意されており閲覧ができるようになっています。

先ずは平面詳細図のページを開きます。

すると、
何やら遮音仕様の記号がいっぱい！

記号だけでは何が何やら解りません。
で、
記号リストを確認します。

　・グラスウールを入れる仕様
　・遮音シートを巻く仕様
　・ボード１枚をスラブｔｏスラブにする仕様
　・ボード２枚貼りの仕様
などなど。

で、ひとつひとつオレンジ色に塗られた間仕切り壁の遮音仕様を確認。
すると、
先ほどグラスウールが入っていない間仕切りは、
ボード１枚をスラブｔｏスラブにする仕様になっています。

設計図どおり、間違いない！

そして、ご依頼者も安心・納得！

パンフレットではオレンジ色だけで表記されていたけど、

遮音対策も色々なんだあー！

【３５８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　内覧会同行　アーキスケット　出口

昨年末に、
マンション内覧会同行のご依頼のあった方からの質問です。

「現在、マンション管理組合の理事長をしています。
　管理室で竣工図を確認しようとしたところ、
　売主から竣工図が渡されていないことが解りました。。。

　売主も施工会社に何度か、
　『竣工図を出してください。』と言っているらしいのですが、
　出してもらえないとのことです。

　『６ヶ月点検は竣工図を基に点検するものではないか。』
　と今になっては思うのですが、
　もちろん、そのような６ヶ月点検もありませんでした。

　このようなことは異常事態と認識していますがどうなのでしょうか？
　竣工図とはどのくらい大事なものなのでしょうか？」

確かこのマンションは、工事途中で売主が倒産してしまって、
長い間、工事が中断していたマンションだ！

ここで、竣工図とは、
工事が完了した時点の建物・付属施設に関する以下の図書のことです。
　・付近見取り図
　・配置図
　・仕様書（仕上げ表を含む）
　・各階平面図
　・２面以上の立面図
　・断面図または矩計図
　・基礎伏図
　・各階床伏図
　・小屋伏図
　・構造詳細図
　・構造計算書

「マンション管理組合の理事長の大役、大変なこととお察っしします。
　やはり、竣工図はマンションの点検、維持、修繕などに必要であり、
　なくてはならないものです。

　竣工図の交付期限についてですが、
　関連法規で言うと、

　『売主である宅建業者は、
　　”自ら売主としてマンションを分譲した場合においては、
　　　１年以内に管理組合の管理者等が選任された時は、
　　　速やかに、当該管理者等に対し、
　　　当該建物又は付属施設の設計に関する図書を交付しなければならない。
　　　　　　　　　　　　　　（マンション管理適正化法　１０３条１項、規則１０１条』）
　となっています。
　ということは、
　マンション管理組合の理事長が選任されれば、
　”速やかに”
　提出されるものということではないでしょうか。

　また、建築士法で、
　建築事務所にも設計図書の保管義務が１５年間ありますので、
　設計図書が無いということはないはずです。
　売主に再度施工会社の方へ確認してもらってください。」

後日、
「売主は、
　『竣工図を１年以内に管理組合に渡せば良い。』
　『”速やか”とは１年以内と考えている。』
　などと言っています。
　マンション管理適正化法に違反していないものなのでしょうか？」

マンション管理適正化法の条文の解釈のことであり、
法的機関で判断されるべきものですが、

本当に竣工図は１年以内に管理組合に渡せば良いのものなのでしょうか？

条文の、
『１年以内に管理組合の管理者等が選任された時は、速やかに・・・』
の”１年以内”とは、
マンション管理組合が１年以内に発足しない場合には、
１年を期限とすることを意味しているのではないでしょうか。。。

でも、”速やかに”とは、どの程度の期間なのか？
といった議論は残りますが・・・

いずれにせよ実態として、
設計図書の訂正に１年もかける暇なゼネコン（設計・施工）はありません。

工事途中に売主の倒産で色々とゴタゴタがあったと思いますが、

”速やかに”
竣工図が交付されてほしいものです。

まさか、ゴタゴタの中で設計図書の紛失なんてことはないかと思いますが・・・・

【３５７時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　内覧会同行　アーキスケット　出口

マンション最寄駅の北口ロータリーで
マンション内覧会同行のご依頼者と待ち合わせ。

１０分ほど待っていると、
シルバー色の高級車がロータリーを時計回りで進んできて、
私の前で止まります。

運転手が降りてきて、
「はじめまして。〇〇です。」とご挨拶。

年齢は４０才前後と思われますが、
高級そうなジャケットにパンツ姿。

「はじめまして。今日はよろしくお願いいたします。」

ベンツの助手席に乗り込むとシートはもうフカフカ。
別世界の雰囲気です。

「マンションはやはり高額なので、以前から専門家に見てもらおうと思っていました。」

「私が内覧業者を行っていることを別にしても、
　絶対に行った方が良いと思います。
　やはり、色々な指摘が挙がるケースもあり、
　そんな時は、ちゃんと直してもらう必要があります。
　指摘がほとんど挙がらない場合でも安心料と考えていただければと思います。」

「それにしても、インターネットで内覧業者さんを探すと、
　本当にたくさんの内覧業者さんがあるんですね！」

「そうですね。私は選ばれる立場ですが、
　マンション購入者にとって
　インターネットだけで内覧業者を選ぶというのは難しいでしょうね。
　お金をかけた綺麗なホームページもたくさんありますし。。。
　でも、綺麗なホームページだからといって、
　良い内覧業者とは限りませんし。。。」

「実は私、ＩＴ関連の会社経営をしているんですが、
　ホームページをじっくり見ると色々と解ることもあります。

　やはり一番はマンション内覧会に同行していただける方がどんな人かです。
　アーキスケットさんは、出口さんの経歴も掲載しているし、
　それに、”内覧会同行ブログ”を読んでいると人柄も解ります。」

「そう言っていただけると嬉しいです。」

「でも、それだけじゃないんです。」

「それは何でしょうか？」

「他の内覧業者さんのホームページの中には、
　”料金は検査後に現金でいたただきます”
　と掲載されているところもありますが、
　『税金を納めているの？』
　って疑いたくなります。

　アーキスケットさんは、
　料金振り込み先の銀行名も記載していますし口座名義も会社名なので、」
　税金をちゃんと納めているということが解ります。」

「そんなところまで見ているんですか。
　内覧業者の中には、確かに納税の疑わしいところもありますね。」

「ホームページのドメインに”ＣＯ”を使っていることも、
　法人格を取得しているということが解りますね。」

「そんなところも見ているんですか。
　内覧業者の中には、確かに会社設立登記や個人事業主届の疑わしいところもありますね。」

しかし、この銀行口座名義やドメインの件は、
私が起業しホームページ作成の時に、

”絶対に後ろ指を差されないようにしよう！”

と考えていたものです。

やっぱり、見る人が見れば解ってくれる！

「ところで、アーキスケットさんのインターネット宣伝は、
　スポンサーサイトがメインですよね。
　ホームページのＳＥＯ対策はしないんですか？
　私の会社では、ＳＥＯ対策のお手伝いもしていますよ！」

ＳＥＯ対策をしていないのがバレバレだ。。。
でも、
これって、営業？