内覧会同行ブログ：マンション・一戸建て内覧会同行アーキスケット評判新築住宅内覧会同行業者の実録

【４３０時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築マンション内覧会同行　アーキスケット　出口

ここは、新築マンションのルーフバルコニー。
ルーフバルコニーでは内覧会同行検査もチェックポイントがいっぱい！

防水立上りアゴの水切り目地に目地棒が残っていないか？・・・・えっ、残ってるーー！

防水保護コンクリートの仕上がり状況はどうかな？・・・・えっ、足跡があるうーー！

外壁タイルはどうかな？・・・・エフロレッセンス（白い汁跡）が出ているうーー！

などなど・・・・

で、エフロレッセンスの出ている外壁面全体を眺めていると、
床の水勾配のせいなのか？
平衡感覚がちょっと変。

と思いきや、
これはアルミドア上部にある庇が傾いているんじゃないの？

庇先端の水平ラインと壁タイルの水平目地を見比べると、
庇の左右でちょうどタイル１枚分の高さが違っているのです。

施工会社の立会い者に、

「この庇、右の方が５ｃｍ程度下っていますよ！」

「本当ですね。
　きっと、ルーフバルコニーに出るために、
　コンクリートが固まる前に
　支保工（型枠を支える仮設の柱）を取り外してしまったのかもしれませんね！」

と、平然な顔で回答です。

確かにその可能性は大！

しかし、
もし、もし、もし、それが本当ならばとんでもありません。

支保工は、
原則、コンクリートが固まる４週間は取り外してはいけないのです。
そして庇が傾いたということは、
コンクリートが固まる前に支保工を取り外したため、
その付け根で

コンクリートにひびが入って下ってしまったということなのです。

もちろん、
鉄筋の付着強度も低下していることも間違いありません。

「もしそうならば庇の付け根にひびが入ったと思いますが、
　その処置はどうしたのでしょうか？」

「エポキシ注入をしていると思います。。。」

本当なのだろうか？

庇が下っていること自体、解っていなかったのに。。。

でも、今となってはウレタン防水がされてしまっているので解りません。

とりあえず、マンション内覧会同行のご依頼者には、

「現況はひびは見られませんので、
　１年点検や２年点検の時に様子を見てください。」

とアドバイス。

「ところで、この傾いた庇はどう直すんですか？」

「庇の左側上面をハツって、右側下面をハツって・・・・・、
　うーーーん、でも鉄筋のかぶり厚が問題ですね。。。」

「そうですよね。
　単純に平行にするためにモルタルを塗っただけでは分厚い庇になって、
　隣にある庇とは見栄えも変わってしまいます。
　難しい手直しですね。」

「・・・・・」

「全てを壊して造り直すということも考えられますが、
　ハネ出しスラブなので打継ぎコンクリートもお勧めできませんね。」

「そうですよねえー。」

「現況で考えられる案としては、
　庇の付け根部は荷重的に鉄筋が重要なのでそのまま。
　鉄筋の効力が少ない先端の方で
　鉄筋のかぶり厚を２ｃｍ程度を確保しながらハツり、
　庇先端の幅は隣の庇より１ｃｍ程度厚く仕上げるくらいの対処でどうでしょう。」

専門家には上記案に異を唱える人もいるかもしれませんが。。。

ここで、鉄筋のかぶり厚２ｃｍは標準仕様書より１ｃｍ少ない。
しかし建築基準法の２ｃｍはギリギリ確保。
そして、ウレタン防水やタイル貼りでコンクリートが保護されるため、
コンクリートの中性化に対し有利。

ということを考え合わせたトータル判断。
でも、これが大事。

施工会社の立会い者も、

「それでいきましょう。後はちゃんと手直ししますから！」

２週間後の再内覧会同行。

この庇を確認すると、
違和感のない庇に仕上がっていました。

【４２９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築注文住宅内覧会同行　アーキスケット　出口

東京都内の二世帯新築注文住宅の内覧会同行です。

玄関ドアを開けると、
クロス貼りやクーラー取付など、
内装業者や電気設備業者の職人さん達が
何とか新築注文住宅の引渡しに間に合わせようとまだまだ作業中。

全ての工事が終わってからの新築住宅の内覧会同行検査が理想ですが、
仕方が無い。。。

先ずは３階から内覧会同行検査をスタートしようと洋室に入ります。
ここはクーラーの取付以外は工事完了！

ひととおりの仕上がり具合を確認した後、
ふと、壁に開いたクーラー配管穴を覗き込みます。

当然、この新築注文住宅で採用している
壁断熱材のウレタン吹き付けが確認できるだろうな！
と思っていたところ、
穴の中はぐるっと一周全部が木なのです。

”このー木何の木、気になる気になる、見たことなーい木ですから。。。”

で、図面を確認。

もしかして、この気になる木って柱だっ！

クーラー配管のため、
１０ｃｍ角の柱に７ｃｍΦの筒状の穴がくり抜かれているのです。。。

新築注文住宅施工会社担当者に、

「このクーラー配管穴は、柱をくり抜いていますよ！」

穴を覗き込み、図面を見比べながら、
「そうですねえーーー、柱みたいですね。。。」

「既にクーラー取付が完了して見えなくなっている所は大丈夫でしょうか？」

「・・・・・」

図面と見比べてみると、他の場所でも怪しそうなところがあります。

ということで、
全箇所、クーラー配管とその周りのクロス・石膏ボードを剥がして、
再検査することに。。。

後日の検査です。

その結果

・柱に穴　　３箇所
・構造ブレース（筋交）に穴　１箇所
・アルミサッシまぐさ受け横架材に穴　１箇所

ついでに、
・耐震壁に構造ベニヤが入っていないところを１箇所を発見。

後日、
柱や構造ブレースをどうやって直すか？
そして、
保証はどうするか？

補強方法については、
私の方から提案し、構造計算書の再計算の裏付けを取りながら進めます。

保証については、
賃料保証、手直し工事中の第三者検査費用、瑕疵担保期間の延長など、
売主の社長に応諾してもらいます。

で、結局、
最初の新築注文住宅内覧会同行検査から３カ月半、
ようやくのことで引渡しです。

ＰＳ
普通、クーラー取付業者が壁に穴を開ける時、
気が付くだろう！
とお思いの方、注意です。

当然、クーラー取付業者は気が付きます。
しかし、
クーラー取付業者はクロスや石膏ボードの手直しが出来ません。
他に頼めばお金がかかります。

ということで、
柱や構造ブレースと解っていても、

どうせ見えなくなって解りゃしない！
そのまま穴を開けてしまえ！

なーんて思っちゃうんじゃないでしょうか？

建売住宅など、
クーラー取付は別途ご自身で手配することも多いと思います。

柱、構造ブレースが何処に入っているのか？

これを解らないでクーラーを取り付けると、
柱や構造ブレースに穴が開いてしまうかも。。。。

【４２８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築マンション内覧会同行　アーキスケット　出口

ここは、新築マンションの一番端っこにあるお部屋のバルコニー。
先ずはバルコニーに出て内覧会検査のスタートです。

バルコニー正面長手方向に取り付けられた手摺に近付くと、
わずかながら恐怖感が走ります。

ちょっと低いかもしれない？

とスケールを取り出し床からの高さを計ります。

ジャスト１．１ｍ！　セーフ！

これは建築基準法で定められた手摺高さギリギリです。

でも、ちょっと待てよ。
今計ったところは、床の水下側。

水上側では手摺高さが１．１ｍ確保出来てないんじゃないの？

と思い、
バルコニー端部の手摺を振り返ります。

すると、長手方向手摺のアルミトップレールが３段だったのに、
ここは４段。
４段だったら、水上でも手摺高さ１．１ｍが確保出来ています。

しかし、そもそも、
間取り図を確認しても、図面集の立面図を確認しても、
アルミトップレールが４段なんて記載はありません。
トップレールが３段でマンション外周水平に見栄え良く記載されているのです。

「バルコニー端部のアルミトップレールが４段になっていますがどうしてですか？」
と施工会社立会い者に尋ねると、

「手摺高さは１．１ｍ以上にしないといけませんので４段になります。」

「そういうことではなく、アルミトップレール３段でも
　水上で手摺高さが１．１ｍ以上になる計画だったんじゃないですか？」

「・・・・・」

「設計図の矩計図を見せてもらえますか？」

で、矩計図が用意され手摺高さを確認すると、
図面では、
手摺高さは、水下から１．１５ｍとの記載。

これなら、水上からでも手摺高さは１．１ｍ以上確保できるはずです。（水勾配４ｃｍ）

施工精度が悪いのか？

バルコニー床コンクリート高さを間違えたのか？

ここで、
手摺が変更されたのはここだけなのだろうか？
と気になります。

で、
「他のお部屋でも４段にしているんですか？」

「ハイ、手摺高さが１．１ｍ確保できなかったところは４段にしています。。。」

この回答もちょっと気になる。。。

「ということは、３段のところもあれば４段のところもあるということですか？」

「ハイ。」

「マンションの外観がオカシイんじゃないですか？」

「ここはセットバックしていて道路から見えませんから。。。」

「向こうのマンションから見たらどうでしょうか？」

「・・・・・、見えますね。。。」

マンション内覧会同行ご依頼者の奥さんも、

「お部屋から外を眺めると、
手摺高さが段々になって見栄えがよくなあーいっ！」

内覧会場での協議の前に、
設計者がマンション外周を案内してくれます。

すると、マンション全体でアルミトップレールが３段もあれば４段もある。
縦系列の同じタイプのお部屋で３段もあれば４段もある。

道路から見えるところもあるじゃないか！

そして、統一性すら無く見栄えも悪い！

さて、内覧会場。
今度は売主担当者が登場です。

「アルミトップレールが３段だったり４段だったりしていますが、
　訂正図をマンション購入者に渡し説明しないんですか？」

「軽微な変更ですので訂正図や説明は必要ないと判断しています。」

「手摺の変更が軽微かどうかは置いておいて、
　軽微な変更だとしても、
　契約図面と異なることは訂正図を渡し説明すべきではないんですか？」

「我々も内覧会直前に解ったことですので・・・・」

この回答も的を射ていないと思いますが、
もしそうならば、

施工ミスをした時の施工会社の隠ぺい体質だ！

売主だって、速やかな対応という誠意が感じられない！

いずれにせよ、
「今、担当者レベルで即答できることではないと思いますので、
　売主会社全体の回答として、
　どういう対応をするのかを検討してください。」

「ハイ、解りました。。。。」

でも、どういう対応になるのだろう？
今となっては難しいものです。

施工中の問題点（ミス）の先延ばしのツケがこんなことになるのです。。。

ただし、
マンション購入者にツケが廻ることは許されません！

【４２７時限目】　　　　　　　　　　　新築マンションモデルルーム見学同行　アーキスケット　出口

株式会社リクルートのスーモ新築マンション編集部より、
『ＳＵＵＭＯ新築マンション』の取材を受けました。

これで４回目。
今回の企画名は、【はじめてのモデルルーム見学】です。

東京駅近くにあるグラントウキョウサウスタワー２３階応接室に行くと、
担当者とライターの方がお待ちかね。

挨拶の後、早速取材開始です。

「マンションモデルルームは敷居が高い、不安という思いから、
　まだマンションモデルルーム見学に行っていない人に対する企画です。
　マンションモデルルームとは、

　”そもそもどういうところなのか？”

　”どんな準備をして行ったらいいのか？”

　”見学時はどう振舞ったらいいのか？”

　など、
　マンションモデルルーム見学に行く前に知っておくと安心できる知識を
　教えてあげる内容です。」

「解りました！」

「先ずは、マンションモデルルーム見学はどういう心構えで行ったらいいのか
　アドバイスをいただければと思います。」

「マンションモデルルームは、
　知りたい情報を得るところ。そして体感できるところ。
　気軽に出向けば良いと思いますよ！」

「マンションモデルルームに行った人の中では、
　アンケートを書かされたりするので敷居が高いと感じることもあるそうですが・・・」

「はじめてのマンションモデルルーム見学では、
　アンケートなんか書かなければいいですよ！
　
　アンケートの目的は、連絡先を突き止め、
　営業攻勢をすることもあるんですから！

　昔、私もアンケートに答えたら、
　１年も、２年も電話で営業された経験があります。」

「そうなんですかっ！」

「次に、マンションモデルルーム見学に行く前に準備をしておくと良いことを教えてください。」

「マンションモデルルーム見学で、
　”どんな情報を得るか？”、”何を体感するか？”　
　目的を持っておくことだと思います。」

「購入検討者の中には、そもそも、

　”何を見たらいいのか？”

　”何を質問したらいいのか？

　が解らない人も多いみたいです。。。」

「そうですね。
　しかし、マンション購入は高額なお買い物。
　少しは本で勉強したり、
　本命でない他のマンションモデルルーム見学をしたりして、
　経験を積んでおくことも良いかと思います。

　どうしても、不安な場合は、
　一級建築士の専門家に同行してもらうことも検討したらいかがでしょうか。」

「次に、マンションモデルルーム見学時に実践した方が良いことは何でしょうか？」

「解らないことがあれば、納得いくまで資料を販売員に確認することです。

　ただし、販売員の中には、
　”知識の無い人”
　”高圧的な人”　
　”誠意の無い人”

　も残念ながらいるのも事実で、
　間違った回答をされ後々トラブルになることもあります。
　口頭だけで説明を受けるのではなく、
　図面やパンフレットなどの資料を見せてもらいながら説明を受けることをお勧めします。
　高圧的で誠意の無い販売員であったら、
　担当販売員を変えてしまいましょう！」

「最後に、マンションモデルルーム見学後に実践した方が良いことを教えてください。」

「マンションモデルルーム見学をすると、
　高級な家具やオプションで舞い上がってしまうことが多いんです。
　冷静に判断ができるよう冷却期間をとった方が良いですね。

　そして、家族会議！
　そのマンションのメリットだけではなく、
　デメリットも整理し購入検討をすることが大事です。」

大まかには以上のような【はじめてのモデルルーム見学】の取材協力。

詳しくは、
８月３０日発行の、『スーモ新築マンション』をご覧ください。

【４２６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築マンション内覧会同行　アーキスケット　出口

新築マンション内覧会同行のご依頼者から
事前に送付されてきた資料を見ると、
パンフレットには、
断熱仕様や遮音仕様について詳細には明記されていません。

どれだけパンフレットに掲載するかは難しいところですが、
揃っている資料で検査をするしかありません。。。

間取り図を見ると、
北面の共用廊下側洋室の戸境コンクリート壁の廊下側から６０ｃｍ程度の範囲で、
壁の線が２本線。
それ以外の戸境壁では、
壁の線が１本線。

ということは、
この新築マンションでは、戸境壁に断熱折り返しがされていることが解ります。

新築マンション内覧会当日、
爪をたてて戸境壁を、コンコンと叩きます。

間取り図で１本線のところはコンクリートの音。
そして、
間取り図で２本線のところは断熱材の音。

念のため、
断熱材の音のした壁の上の梁も爪をたててコンコンンと叩くとコンクリートの音。

壁には断熱折り返しがあるのに梁には断熱折り返しが無い！

内覧会に立ち会っていた施工会社担当者に尋ねると、

「上司に確認します。。。」

で、内覧会場で所長が登場。

「壁には断熱折り返しがありますが、梁に断熱折り返しがありませんね。」

すると、キョトンとした顔で、

「設計者を呼んできます。。。」

施工の全責任者である所長が答えられないのだろうか？

で、設計者が登場。
そして梁に断熱材の折り返しが無い理由について説明です。

「壁は厚さが小さいため断熱材を打ち込んでいます。
　梁は厚さが大きいため、コンクリートの厚さだけで断熱になっています。」

設計者から、まじめな顔でこんな説明を受けたら、
素人は信じてしまいます（？）。

厚さが大きくなれば断熱効果が良くなるのは正解！

　　断熱抵抗＝各材料の熱低効率×厚さ

しかし外壁面の梁や壁の説明なら解ります。
それでも、コンクリートの熱抵抗率は
スタイロフォームやウレタン吹き付けに比べ桁違いに小さく、
梁も柱もウレタン吹き付け断熱をするのが当たり前！
そしてこのマンションも外壁面の梁・柱にウレタン吹き付けがされています。

「今お尋ねしているのは断熱折り返しのことです！
　外部からのヒートブリッジ（熱橋）の距離は、
　壁よりも梁の方がかえって短く条件が悪いのではありませんか？」
間取り図を指さしながら質問です。

「・・・・・・、そう言われればその通りです。。。」

「では、梁に断熱折り返しをしていない理由は何でしょうか？」

「・・・・・・、売主の仕様です。」

「では、売主の仕様を見せてください。」

「明記したものはありません。」

「図面やパンフレットなどで、
　”壁には断熱折り返しがあり、梁には断熱折り返しがない。”
　といったことが解るものは無いのですか？」

「ありません。
　このマンションは断熱等級３で設計してますので、
　梁の折り返し断熱はしなくていいんです。」

「だったら壁の断熱折り返しも無くていいんですよね。」

「壁は良かれと思って断熱材を入れています。」

そう言われてしまうとこれ以上話が進みません。

壁だけでも断熱仕様が良くなって良かった！
とも思うのですが、
やっぱり、
壁に断熱折り返しを入れるんだったら梁も入れるんじゃないの！

と、スッキリしないものが残ります。

そして、現場所長以下マンションを造っている現場担当者も、
図面表記も無い、仕様も無いの無い無いづくしで、
どうして壁だけに断熱折り返しの工事が出来たんだろう？

やはり、スッキリしないものが残ります。

【４２５時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築建売住宅内覧会同行　アーキスケット　出口

内覧会同行のご依頼者の旦那さんは仕事で来ることができず、
小さなお子さんを連れた奥さんと、
新築建売住宅の内覧会検査です。

現地に到着すると、
体格が大きく、頭は五分刈り、メガネは細め、
そんな一見恐そうな売主担当者が待ち構え、
案内されてお部屋に入ります。

その売主担当者がご依頼者のお子さんに、

「そのおもちゃは、たまごっち？」
と尋ねると、

お子さんは、無言でお母さんの背中に隠れます。

「嫌われちゃったよ！」
と苦笑い。

で、内覧会の開始しょっぱなに、

「ここは建売住宅ですから現状引渡しですよ。」
と、私に視線を向けます。

そして、現場監督らしき人に、

「それでは進めてっ。」
と言い残し、お部屋を退出。

ここで普段なら、
私も別行動で検査を進めていくのですが、
ちょっと心配。

現場監督の話を聞くことにします。

で、現場監督からのしょっぱなの説明は煙感知器の取り扱いから。

煙感知器のテストボタンを押すと、

ピーピーピーピー・・・・
と警報音。

で、ボタンを示しながら、
「誤作動があった場合は、このボタンを押して警報音を止めてください。
　警報音が鳴った時に、会社の方へ連絡をしてくる人も多いんです。」

「ハアー、解りました。」
と内覧会同行ご依頼者の奥さん。

次に、現場監督から、
「ご入居後、クロスの隙間が絶対に出てきます。」

で、近くに置いてあった袋を手に取り、
「これは補修キットです。」

そして、袋の中からクロスの隙間埋め用のコークボンドを取り出し、

「クロスに隙間が出ていたら、
　このコークボンドを隙間に詰め、指でこんな風になぞってください。」

「ハアー。。。」
と、困惑気味の内覧会同行ご依頼者の奥さん。

それにしても、
クロスの隙間が絶対に出てくると言い切られ、
補修キットを渡され、
その使い方まで説明を受ければ、

クロスの隙間くらいは自分自身で直せよ！

と言われているようなもの。

ここで私から、
「アフターサービス規準はありますよね！」

「あります。」

「その中に、クロスの隙間の項目はないんですか？」

「確か・・・、あります。」

「だったら、
　一年点検とか二年点検の時に申し入れすれば補修・手直しをしてくれるんですよね！」

「・・・・、さっきの説明は、ちょっとした手直しは自分でも出来ますよということです。。。」

だったら良い。
補修キットも好意ということで理解します。

ここから別行動で内覧会検査スタート。
しょっぱなから、クロスの隙間やキズ・汚れといった指摘は挙がります。

そして内覧会検査を終了し指摘事項の説明です。
現場監督だけではなく先ほどの売主も立会っているので、
説明順序に戦略をたてます。

「シャッター枠がビスで固定されていませんね。」

「お恥ずかしい。ビスを入れ固定します。」

「洗面室の床下で、防湿シートが脱落していますよ。」

「えっ、本当ですね。。。貼り直します。」

「キッチンの吊戸棚のラッチがガタ付いていて、扉開閉時にきしみ音がしますね。」

「調整します。」

などなど、
補修キットでは直せない指摘から説明していきます。

そして、徐々に徐々に、

「木製建具枠にキズがありますね。」

「補修します。」

「クロスのジョイントに隙間がありますね。」

「補修します。」

と、補修キットで直せそうな指摘へと説明していきます。

結局、
現状引渡しではなく、
指摘事項を全て手直ししていただけるとのこと。

内覧会同行のご依頼者が、
入居後しょっぱなから補修キットを使うことは無さそうです。