内覧会同行ブログ：マンション・一戸建て内覧会同行アーキスケット評判新築住宅内覧会同行業者の実録

【４４３時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戸建て住宅内覧会同行　アーキスケット　出口

前面道路から、
トントントンと階段を降りて玄関ポーチ。

１階の床が設計ＧＬ（平均地盤面）から
３５ｃｍ下っている３階建て木造戸建て住宅の内覧会同行です。

戸建て住宅の最高高さの制限や斜線制限で、
１階の床を下げざるを得なかった設計なのでしょう。。。。

戸建て内覧会同行検査を進め、
１階洗面室の床下点検口を開けます。

すると、
基礎床コンクリート床が濡れているではありませんか。

床下点検口に頭を突っ込んで改めて確認すると、
基礎で囲われた洗面室の床下全面が水溜りとなっているのです。

基礎外周のコンクリート打継ぎ部分からの浸水？

やっぱり半地下の住宅は浸水し易いのだろうか？

でも、これだけで浸水の原因を特定をすることは出来ません。。。

もしかしたら、
給・排水配管からの漏水かもしれないし、
工事中（軸組）に雨が降って基礎に溜まった水をそのままにしているかもしれないし。。。

大事なのは、
床下全体の状況把握を行って原因を掴み、
その原因に対し有効な対策を取ることです。

一戸建て住宅の売主同行者に、
「洗面室の床下に水が溜まっていますね。」
と指摘を挙げると自らも床下を覗き込み、

「本当ですね。手直しします。」

でも、何をどう直すのだろうか？

「原因は何でしょうかね。」

「調査します。」

「調査するといっても、床下のスペースは高さが３０ｃｍもありませんよ。
　配管だってあるし、これでは人が入っていけません。
　そもそも、基礎に人通口もないし、
　洗面室以外には床下点検口もありません。」
　どうやって調査するのでしょうか？」

「・・・・・」

で、１階の間取り図を確認し、
「階段室下にある物入れ内の床と洋室クローゼット内の床に、
　床下点検口を取り付けて状況を確認してもらえませんか。」

「はい、解りました。」

「もし、水が溜まっているようであれば、乾燥させて様子をみましょう。」

ここで、内覧会同行のご依頼者、
「洋室やホールなどの部分は確認できないんですよね。
　そこには床下点検口を取り付けて確認する必要はないのでしょうか？」

「見た目なんかを考えると床下点検口を付けない方が良いです。
　まずは、洗面室、物入れ、クローゼットで状況を確認しましょう。」

後日の再内覧会同行。

洗面室と新たに床下点検口が取り付けられた物入れ、クローゼットの
床下を確認すると、
水溜りはなく綺麗に乾燥しています。

「物入れとクローゼットの床下は水が溜まっていましたか？」

「やはり水が溜まっていました。。。
　雑巾で水を吸い取り、送風機をかけ乾燥させました。」

ここで戸建て内覧会同行のご依頼者に、

「今後、強い雨が降った後、床下を確認してみてください。
　その時、水が浸入しているようであれば外周基礎周りからの漏水が原因です。
　その場合、外周基礎を掘り出し、防水をするといった対策が必要になるかもしれません。」

「解りました。。。」

後日、戸建て内覧会同行ご依頼者から連絡です。

「本日、豪雨の中引渡しを受けました。
　床下点検口を確認しましたが、特に浸水等は無いようです。
　ひとまず安心しました。」

「もしかしたら工事中の水溜まりだったのかもしれませんね。
　ただ、雨が原因ではないと確定はできませんので、
　今後、継続的に確認してください。」

床下の狭い設計、
何かトラブルがあったときは大変です。

でもでも、トラブルがあっても見えないかあーーーー。

【４４２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築マンション内覧会同行　アーキスケット　出口

新築マンション内覧会同行。

お部屋内の検査を終了し、ここは玄関ポーチです。
玄関ドアの横には、
水道メーター、ガスメーター、給湯機が入っているＭＢ（メーターボックス）があります。

その鉄の扉を開くと、
通常ならコンクリート打ち放しであるはずの壁が、
モルタル塗りで綺麗に仕上がっています。

モルタル塗りをするということはお金が掛かるということ。

グレードが高いから？

そんな理由ではありません。。。

ほとんどのケース、
コンクリートが雑に打設されて、
ジャンカ、コールドジョイント、目違い（段差）、ベニヤのササクレなどなどの不具合が出てしまい、

手っ取り早く隠してしまえっ！

ということなのです。

まっ、それはともかく、
そのモルタル塗りされた柱と壁の取り合い部分を覗いてみると、

おそらく有るはずの構造スリットが見当たりません。。。

まさかっ！と思い、
外廊下に面しているタイル仕上げの壁を見てみると、
中央部に２本のコーキングされた縦目地があります。

ということは、
構造スリットがあるということだな。ホッ！

でもでも、メーターボックス内には構造スリットが見当たらない。

ということは、
構造スリット端部の溝部分にモルタルを詰めてしまったな！

他のお部屋はどうしているのかな？と、

両隣、そのまた両隣のメーターボックス内を覗くと、
まったく同じ状況。

ここで、構造スリットとは、
コンクリートの柱と壁で２５ｍｍ程度の隙間で縁を切って、
地震の時など壁が柱に悪さをしないようにしているものです。

ということは、
その隙間（構造スリット）にモルタルを詰めてしまっては、
壁が柱に悪さをしてしまうということになります。

施工会社の内覧会立会い者に、

「このメーターボックス内の構造スリットにモルタルが詰められてしまっていますね。」

「壁を薄塗りモルタルで塗っているので・・・・」

「何でこんなところを薄塗りモルタル仕上げにしているんですか？」

「・・・・・」

「それはともかく、構造スリットにモルタルを詰めてしまって良いんですか？」

「内覧会場の方で構造設計者がいますので説明してもらいます。」

で、所を変えて内覧会場。
打ち合わせテーブルに現場所長と構造設計者も参加です。

先ずは、前もって内覧会に立ち会った若手社員から耳打ちされていた構造設計者が、

「構造スリット全部にモルタルを詰められたのではなく、
　表面の目地部分だけですので、構造的に問題はありません。」

まっ、予想通りの回答。

２５ｍｍ角程度のモルタルでは、
地震時に壁が柱に対し悪さをするまえにモルタルが割れてしまい、
構造的には問題はないでしょう。
でも、

「構造的に問題はなくても地震時に建物が層間変形（建物が傾く）した場合、
　構造スリットに詰められたモルタルが割れてしまいますよね。
　もしかしたら、
　ボロボロボロボロ、モルタルが落っこちてしまうかもしれませんよね。」

「・・・・・」

構造設計者としては、
もともと構造スリットにモルタルが詰められるなんて想定もしておらず、
現場が勝手にやったこと？
で、

「所長、そのへんはどうなの？」

「・・・・・」

所長に振ることはないっ！

構造設計者だってモルタルが割れると思っているでしょっ！

そして、所長だって割れると思っているはず（？）。

対策としては、
目地部分のモルタルを撤去することが理想ですが、
その他の方法だって色々考えられます。

しかし、その為には給湯機を外さなければなりません。
ここ１件だけだったらまだしも、
その他多くのメーターボックスでも同じ状況。

かならずしも、モルタルのひび割れ、剥落が起きるとは限らないため、
１年、２年と様子を見て、
そういった状況が起きた場合は必ず対処してもらうことを約束です。。。

【４４１時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建売住宅内覧会同行　アーキスケット　出口

「建売住宅の購入契約をしたんですが、
　建物価格が格安すぎるので手抜き工事が心配なんです。。。
　建売住宅の検査をしていただけませんか。」

「価格が格安だからと言って手抜き工事をしてよいというものではありません。
誠心誠意、検査させていただきます！
　ところで、その建売住宅をいくらで契約されたんですか？」

「土地価格と建物価格と消費税の合計で、３，４００万円です。」

その地域で３，４００万円は本当に格安なのだろうか？

「建物価格はいくらですか？」

「９００万円くらいです。」

「すると土地価格が２，４５０万円くらいですね。」

「はいそうです。」

「建物の延べ床面積と土地面積はどのくらいですか？」

「延べ床面積が３１坪で土地面積が１３０平米です。」

で、パチパチパチ・・・電卓で計算。

おっ！　建物は坪当たり２９万円！

大手住宅メーカーがだいたい坪当たり８０万円前後、
中堅住宅メーカーがだいたい坪当たり６０万年前後。
これらと比較すると、

これは安い！

では、土地価格はどうなのだろうと、パチパチパチ・・・電卓で計算。

おっ！　土地価格は平米当たり１９万円！

この地域の土地公示価格がだいたい平米当たり１７万円前後。

これは少し割高！

結局のところ、
建物価格を少しでも安く見せるための営業戦略なのか？

勝手な計算ながら、
建物価格を土地公示価格から逆算してみます。

土地価格＝１７万円×１３０平米＝２，２１０万円

これを建売住宅の購入契約金額から差し引くと、
税込建物価格＝３，４００万円ー２，２１０万円＝１，１９０万円
建物価格＝１，１９０万円÷１．０５＝１，１３０万円

すると、建物は坪当たり３６万円！

これでも安い！

で、
「土地公示価格から建物価格を逆算すると１，２００万円くらいになります。
　土地の実勢価格が解らないと何とも言えませんが、
　割安な建売住宅かもしれませんね。」

「そうですか！
　でも、本当は最初の販売価格では建物価格が１，２００万円くらいだったんです。」

「値引きがあったということですか？」

「いいえ、合計金額は３，４００万円と変わらないんですが、
　契約書では、建物価格を安くして土地価格を高く記載しました。」

「何ででしょうね。」

「建売住宅業者の営業マンは、その方がお得だと言っていました。。。」

いったい何がお得なのだろうか？？？

建売住宅購入者としては、合計３，４００万円を支払うことに変わりがないのです。

土地価格には消費税が発生しません。

すると、

建物価格が１，１３０万円と９００万円の差額２３０万円に対する消費税は１１万円。
その分の納税義務が無くなるため、

建売住宅業者が得をするということになるのかも？

こんな数字の小細工で納税額が変わるのでしょうか？
いずれにせよ、
建売住宅業者営業マンのしたたかさが見え隠れします。

【４４０時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築マンション内覧会同行　アーキスケット　出口

新築マンション内覧会検査も終盤。
広さが約５畳の洋室３の入口の扉を開きます。

うぉーーー、このお部屋には窓が無い！

とはいっても、
洋室と言えば建築基準法でいう居室に該当し採光が必要です。

ということでか（？）、
窓に代わって広いルーフバルコニーに出るための
網入りガラスの入ったアルミドアが設置されています。

でも、この洋室、
将来、子供部屋になるんだろうなあー。。。。

お年頃になった子供からすれば、
家族全員が子供部屋を通ってルーフバルコニーに出るなんて、
プライバシー侵害なんて思ってしまうかも。。。。

なーんて思いながら、
このアルミドアを開けルーフバルコニーへ出ようとすると問題点発覚。

このアルミドア、プリーツ網戸が無い！

で、ルーフバルコニーに出ると、
今度は、

アルミドアが勝手に閉まってしまいます！

このアルミドア上部に付いているドアチェックは、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（扉を静かに閉めるための装置。玄関扉の上に付いているもの）

開放状態に出来るストッパー機能が付いていない！

この洋室３では、窓を開けっ放しに出来ないのと同じだ！

と、使う立場で考えれば単純にそう思ってしまいます。

で、その他色々問題があるため、
途中から助っ人としてマンション内覧会検査に立ち会っている設計監理者に指摘です。

「このアルミドアのドアチェックはストッパー機能を付けたものが良いんじゃないですか！」

「このアルミドアは防火扉なので常閉にしなければならないんです。」

あーーー、だからプリーツ網戸は付いていないんだ！
なーんて納得（？）

「でも、この広いルーフバルコニーに面するアルミドアで常閉にする必要があるんですか？」

「このアルミドアの上の階と防火区画にする必要があります。
　アルミドア上部の庇の出が現況４０ｃｍであり防火区画を満たす５０ｃｍには不足です。
　だからアルミドアを常閉にする必要があります。」

確かに建築基準法上、
上下階の窓の間隔が９０ｃｍ以上確保するか、
上下階の窓の中間部で５０ｃｍ以上の庇を設けなければなりません。

でも、たった１０ｃｍ庇の出が足らなかったという理由で
将来このお部屋を使うお子さんはアルミドアを開放できないんだ。。。。

で、
「それでは、何で庇を５０ｃｍに設計しなかったんですか？」

「・・・・・」

「別に容積対象面積にも影響ないですよね。」

「そういう設計ですから。。。。」

建築完了検査も終えてしまっているので、
設計監理者としては、
簡単に建築基準法に関わる改造をするわけにもいきません。

この洋室を納戸として使用するならともかく、
子供部屋として使用するのであれば、
開放出来るアルミドアにしたいと思う時も来るでしょう。。。

プリーツ網戸を取り付けるのは専有部分なので規制されることなく簡単に出来ます。

ドアチェックをストッパー機能付きにすることは工事上簡単に出来ます。

あとは。。。。

【４３９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戸建て住宅内覧会同行　アーキスケット　出口

「もしもし、新築戸建て住宅の内覧会同行を考えているのですが、
　ちょっとお聞きしても良いですか？」

「はい。何でしょうか？」

「戸建て住宅の売主に、第三者内覧会同行業者をお願いすることを伝えたところ、
　料金を取ると言うのです。。。
　料金を取られるのは一般的なんでしょうか？」

「えっ！　内覧会同行業者が入ることで料金を取られるなんて聞いたことがありませんよ！」

「やっぱり。。。。
　内覧会同行業者に検査させないための口実なんでしょうね。。。
　戸建て住宅の売主は、
　内覧会同行業者が検査するからには設計監理者も立ち会って、
　ちゃんと対応しなくてはならないから料金が発生するって言うんです。」

「それも変な話ですね。
　その戸建て住宅の売主はこれまでもそういった対応をしているんですかね？」

「そうみたいです。。。」

「ちなみに、価格はいくらと言っているんですか？」

「普段は内覧会同行業者が来る場合の立会い価格は７万円。
　でも、今回の立会い価格は５万円に安くすると言ってます。」

「ちなみに、売主名は何ですか？」

「〇〇〇〇〇っていうところです。」

「あっ！　その売主の戸建て住宅だったら、２ヶ月ほど前に内覧会同行しましたよ！
　その時の内覧会同行のご依頼者に
　料金を取られたか確認してみますね。」

「お願いします。」

ということで電話を切り、
２ヶ月前の内覧会同行ご依頼者に連絡を取ります。

「ご無沙汰しております。アーキスケットの出口です。」

「その節はありがとうございました！
　お陰さまで快適な新居生活をしています！」

「実は、同じ売主の内覧会同行のお問い合わせがあり、
　売主から第三者の内覧会同行業者が入る場合、料金を取られると伝えられたみたいです。
　やっぱり、料金を取られましたか？」

「えーーーー、そうなんですか？
　私達の時は料金なんて取られなかったですよ！」

「そうですよね。そんな話お伺いしませんでしたよね。」

「価格はいくらなんですか？」

「価格は５万円らしいんです。」

「えーーーー、
　うちは、工事中色々問題もあったから料金を請求されなかったんですかね？」

「かもしれませんね。。。」

ということで、
戸建て内覧会同行のお問い合わせの方に電話でご報告。

「やっぱり、料金は取られなかったそうです。」

「そうですか。。。
　でも住宅購入は高額ですし、余計に心配なので内覧会同行をお願いします。」

一戸建て住宅内覧会同行当日。

内覧会同行ご依頼者と最寄駅で待ち合わせ。

「やっぱり、売主に料金を支払ったんですか？」

「はい。」

「そうですか。。。。」

で、現地に到着すると、
２ヶ月前の内覧会に立ち会っていた工事部長。
売主の社長の息子さんという営業担当者。
そして、設計監理者がお出迎え。

で、工事部長に、
「内覧会同行業者が来る場合、料金を取るらしいですね。」

「あれ以降、会社でもちゃんと対応しようということになりました。」

もしかして、
２ヶ月前の私の内覧会同行がキッカケ？

設計監理者も内覧会に立ち会うということは良いことだけど、
料金を取るということは、
ちゃんとした対応なのだろうか！

【４３８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　戸建て住宅内覧会同行　アーキスケット　出口

鉄骨系戸建て住宅の内覧会同行です。

主要な柱、梁ともにＨ形鋼と呼ばれる重量鉄骨の軸組み。
地震時に効果があるのかないのか良く解らない制震ブレースまで組み込まれた構造です。

２階のキッチンスペースの床下収納点検口の蓋を開けると、
浅形の収納ボックス。
その収納ボックスを取り外し、
寝そべりながら頭を床下（１階天井裏）に突っ込みます。

すると、外壁周りに黒く塗装された鉄骨の梁が見ることが出来ます。

うーん・・・、鉄骨の梁が見えていて良いの？

疑問に思っているのは断熱材の納まりです。。。

以下、専門的な言葉で難しいかもしれませんが現況です。

Ｈ形鋼の梁ウェブ部分（Ｈの真ん中部分）には、
とりあえずビニールでくるまれたグラスウールがあるのですが、
貼ってあるというよりは、細切れのグラスウールを置いてあるといった状況なのです。

梁鉄骨には、
ガセットプレート、スチフナ、ブレースと呼ばれるたくさんのピースが取り付けられているため、
隙間なくグラスウールを貼るということが困難なのです。

ということで、
梁鉄骨ウェブ部分は隙間だらけ！

梁鉄骨のＨ鋼フランジ部分（Ｈの両サイドの部分）はというと、
壁断熱材のグラスウールがＨ鋼にぶつかった部分は隠れているものの、
その他の部分は露出しているのです。

ということで、
梁鉄骨フランジ部分は断熱材すら貼られていない！

これじゃー、
鉄骨表面に結露が生じてしまう可能性が大！

断熱の納まりを間違えているんじゃないの？
ということで、
内覧会に立ち会っている鉄骨系戸建て住宅の現場監督に質問です。

「この床下収納点検口から１階天井裏を覗くと、
　鉄骨梁のウェブ部分に貼ってあるグラスウールが隙間だらけですよ！」

すると、この現場監督も点検口に頭を突っ込み確認します。

「確かにグラスウール貼りが悪いですね。貼り直します。。。」

「たまたま、床下点検口があるので解ったのですが、
　その他の部分は大丈夫ですか？」

「大丈夫です！」

と言うしかないのでしょう。。。

「ところで、鉄骨梁のフランジ部分は断熱材を貼らないのですか？」

「当社の仕様ではこういう納まりになっています。」

「本来、鉄骨梁全体が断熱材で囲われるべきと思っていますが、
　”Ｈ鋼のウェブは断熱材があり、フランジは断熱材がなし。”
　といった仕様自体がおかしいと思いますよ。」

「・・・・・」

「御社の技術部門に考え方を確認してもらえますか？」

「解りました。。。」

後日、この大手鉄骨系住宅メーカー施工開発部からの回答。

『各階の天井ボード面に断熱材を敷き込んでおり、
　天井部分が断熱ラインとなっています。
　また、梁鉄骨フランジは内装部材に接しておらず、
　熱橋（ヒートブリッジ）対策には問題はないと考えています。』

この回答に対しての疑問

・天井裏は内部環境にないということ？
　だったら、天井部分だけではなく、
　床下でも断熱材を貼り込み断熱ラインにする必要があるんじゃないの？

・フランジは内装部材に接していないから断熱は不要ということ？
　だったら、ウェブも必要ないということになるんじゃないの？
　鉄骨に生じた表面結露水がポタポタ落ちてくることだってあるかもしれませんよ？

ともかく、
この大手鉄骨系住宅メーカーの断熱仕様自体がオカシイのです。
だから回答にも無理が出てくるのです。

断熱仕様の基本は、

・お部屋は断熱材で隙間なくスッポリと囲われること

言葉で表すと非常に簡単なことです。

しかし、
言葉どおりの住宅納まりにすることは、なかなか難しい。

でも、
断熱仕様の改善余地はまだまだたくさんあります。