内覧会同行ブログ：マンション・一戸建て内覧会同行アーキスケット評判新築住宅内覧会同行業者の実録

【４４９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　分譲住宅内覧会同行　アーキスケット　出口

有名ハウスメーカーによる大規模分譲住宅の内覧会同行です。

大規模開発の分譲住宅だけに売れ残りもあり、
今回の住宅は、築１年３ヶ月を経過している物件です。

内覧会同行のご依頼者と現地に向かい、
この分譲住宅の外観を眺めます。

すると、
壁と瓦屋根の取り合いに取り付ける水切り金物が一部取り付いていません。

台風か何かで脱落し、吹っ飛んでしまったのだろうか？

この水切り金物については、
内覧会同行ご依頼者が事前に発見し手直しを依頼していたのことですが、

「まだ、取り付いていないのおーーー。。。」

お部屋に入ると、
しょっぱな、ハウスメーカーの施工担当者から、

「このリビングのアルミサッシは曲がっており、開くことができません。
　今、手直しを手配してます。」
と、事前に言い訳。

取っ手を引っ張っても、
ギギギギギ・・・。

本当に開かないのです。
そして、確かにアルミサッシの框が見た目で解るほど曲がっているのです。

こんな状況だから、
内覧会同行検査では予想どおり（？）、色々な指摘を発見。

その指摘の度ごとに、
ハウスメーカーの施工担当者が見た目で解るほど不貞腐れ顔になるのです。

内覧会同行検査を進めルーフバルコニーに出ると

ルーフバルコニーに敷き詰められた樹脂製置き床タイルが
大きく凹凸状に波打っています。
しかも、何だか異臭を感じます。

この置き床タイルの一部をめくると、
５ｍｍ程度の水溜り。
しかも、
泥が溜まり、苔が生えているのです。

「ルーフバルコニーが水溜りになっていますね。」

「竣工したときは、こんなことは無かったはずです！」

「でも、１年以上経過したからといって、
　ルーフバルコニーに水溜りがあって良いもではありませよね。
　原因を調査して対処してください！」

「上司に相談します！」

この回答では、手直しするのか？手直ししないのか？

後日、内覧会同行のご依頼者から連絡です。

「このハウスメーカーでは、
　全国で何件もルーフバルコニーに水溜りが出るという事象が出ているとのことです。
　しかし、いくら説明してもらっても、
　私達、素人では解らないことも多々あります。。。
　正直、不信感がぬぐえません。。。
　後日、ハウスメーカーから報告書が出てくると思いますので、
　チェックをお願いできればと思います。。。」

で、後日その報告書が届きます。

「ルーフバルコニーシート防水の繋ぎ部分の接着部で、
　時間経過ち共に浮きが発生した施工不良と判断します。
　防水層の下にある断熱材を下地に固定するビス頭によってシート防水が浮いており、
　本来、断熱上端と同高さまでビス頭を施工している箇所が、
　断熱材のやせが発生したことによりビス頭が飛び出し、
　シート防水の浮きを発生させてことが原因と推察しました。」

断熱材がやせた？
それでビス頭が出た？
それでシート防水が浮いた？
それで水溜りが出来た？

まっ、それはそれで否定はしません。

私の見解としてプラスするならば、

シート防水の接着不良により床下地との間に空気が入り、
その空気が熱膨張してシート防水に浮きができてしまっている。
その為、
雨水排水を堰き止めてしまっているし、
置き床タイルも凹凸状に波打っている。

シート防水を浮き上がらせているのが原因なら同じじゃない？
いえいえ、手直し方法が違います。

いずれにしても分譲住宅購入者としては、
水溜りの出来ないルーフバルコニーに手直しされればそれで良い。

【４４８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築マンション内覧会同行　アーキスケット　出口

「新築マンションの引渡し会が明後日に迫っているのですが、
　まだ、指摘箇所が直っていません。。。
　新築マンションの引渡しに際して不安が残ります。。。
　一緒に検査していただき、問題がないかをご相談出来る方を探しております。」

と、新築マンション購入者からのお問い合わせ。

「新築マンションお引き渡し後の確認会というのは聞いたことがありません。
　引渡し後のお部屋内の残工事の進め方については、
　売主と協議・調整をする必要があります。
　共用部も含め一緒に確認させていただきアドバイスさせていただきます。」

と、回答。

翌日、お電話で正式にお申込み。

「マンション内覧会の時の指摘事項が２００箇所以上。。。
　内覧会、確認会、再確認会、再々確認会、再々々確認会・・・と
　計５回の検査をしています。
　何回確認会に行っても手直しが完了してないし、
　確認会に行く度に新しい指摘が見つかります。。。
　ということで、
　明日、マンション引き渡しだというのに、まだ残工事が５、６箇所あります。
　
　『引渡しの前に最終確認をしたい！』　と売主に申し入れても、

　『引渡しの後にしてください！』　と聞いてもらえません。。。

　不安で仕方がないので、
　マンション引渡し後の検査に同行してもらえますか。」

「はい、予定させていただきます。
　でも、２００箇所以上の指摘ですかあーーー。
　ちなみに、どちらのマンションですか？」

「〇〇〇〇です。」

「そのマンションでしたら、この前、内覧会同行しました！
　・戸境い壁の傾斜が許容値を超えている。
　・引き戸枠が平行四辺形になっている。
　・クーラースリーブ開口を開けるとき、木下地（骨組み）を切断している。
　・誘発目地が各階で形状が異なる。
　・パイプシャフト内の配管が固定されていない。
　などなど、色々指摘が挙がったマンションです。。。」

「本当ですかっ！！！
　是非、よろしくお願いいたします。」

ところがです。
夜、再度ご連絡があり、

「欠陥マンションではないかと不安です。。。
　もしかしたら、手付金放棄をしてでも解約するかもしれません。。。」

「マンション内覧会検査では、大なり小なり指摘事項が挙がります。
　それをきちんと手直ししてもらうことが大事です。」

「でも、明日午前中に引き渡しを受けてしまうと、
　解約が出来なくなります。。。」
　
「余程、大きな問題点が無ければ、
　売主も大手デベロッパーですので、きちんと対応していただけるかと思います。
　しかし、絶対ではないですし、
　最終的にはご自身でご判断ください。」

「解りました。。。
　一晩考えます。解約するようであればご連絡します。」

で、翌日です。

ご連絡も無いので、予定どおり最寄駅でお待ち合わせ。

「売主から、今日の第三者検査の指摘も含め、
　全て手直ししていただけると約束できました！
　今日はよろしくお願いいたします！」

マンションに到着すると、
売主担当者と施工業者２名がお待ちかね。

手直し残工事の最終確認からスタートです。

一部、タイル目地詰めが不良や外壁塗装タッチアップの不良があったものの、
その場で手直しし、
マンション購入者の手直しは全て完了！

引き続き、
内覧会同行検査のプロとして、
最初のマンション内覧会同行レベルで検査スタートです。

・避難ハッチの凹み
・室外機２段積みの転倒防止アンカーが無い
・バルコニー排水形状およびドレーン位置が図面と異なる。
・アルミサッシのビス抜け
・網戸のほつれ
・レンジフード幕板の色ムラ（梁形切り込み加工のけがき線間違い跡）
・カーテンのコンセント干渉
・ウォークインクローゼットのハンガーパイプ形状が異なる。
・竪樋支持金物の錆び
・トランクルーム鋼製ドアの戸当たりが取り付いていない。

などなど、
新たに合計２５項目の指摘・確認事項が挙がります。

でも、お約束通り、
全ての指摘事項を手直ししていただけるとのこと。

しかし、マンションの引渡しが終わり、
鍵も引き渡されているので、

今後の手直しは、
ご依頼者の立会いが必要です。

１回で新たな指摘事項の手直しが完了すると良いのですが・・・・

【４４７時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築マンション内覧会同行　アーキスケット　出口

内覧会同行のご依頼者とともにマンションへ到着。

１２月初旬の引渡しに向け、
まだまだ外構工事は真っ盛り！

マンションエントランスまでの通路の両側には、
高さ１．８ｍの防炎シートと呼ばれる白いシートが張りめぐらされ、
通路は全面ベニヤが敷き詰められています。

外構工事の進み具合からすれば、
まだまだ、マンション内覧会を開催するには早いような気がします。

受付を済ませ、
エレベーターホールから目的のお部屋へ！

共用廊下を歩いていると、
さっき、水洗いをしたばかりっ！と見える
床長尺シートのところどころに靴汚れの足跡。。。

玄関ポーチに到着すると、
床タイルの十数か所に
水洗いでは落ちきれなかったパテ汚れの足跡。。。

こんな状況では、
やっぱりマンション内覧会を開催するには早いような気がします。

この工事の遅れは、どうやら震災の影響らしい。。。

マンションの引渡し日を尋ねると１２月初旬とのこと。

ということで、
この時期にマンション内覧会を行わないと引渡しに間に合わなくなる。
売主と施工会社の苦渋の選択が目に見えます。

さて、お部屋の中は大丈夫だろうか？

と、玄関ドアを開けて中に入ると、一見綺麗なので一安心。

で、マンション内覧会同行検査をスタートし、
バルコニー、和室、リビングダイニングへと検査が進みます。

すると、
リビングダイニングの床フローリングに、
泥棒でも入ったかのような白い足跡が点々とあるではありませんか！

でも、お部屋に入った時は無かったような。。。。

で、私の足の裏を見てみると、

靴下が真っ白！私の足跡だっ！

内覧業者がお部屋を汚すなんてお恥ずかしい。。。
ヤバイ、ヤバイと早速タオルで足跡をクリーニング。

でも、これって和室の畳がホコリだらけということでは？

改めて和室を歩き回りリビングダイニングに出ると、
やっぱり、床フローリングに白い足跡が付いてしまいます。

引き続き、
洋室１、洋室２で検査を進めると、
床フローリングに点々とワックスムラの足跡。。。

とにかく、
足跡に付きまとわれるマンション内覧会。

こんな状況なので、
その他、指摘事項の数もかなり多い。。。

震災影響での工期の遅れは同情できますが、
こんな状況では、
マンション購入者にも同情してしまいます。。。

マンション内覧会はお披露目なのですから、
せめて、お部屋の中だけでも、
何とか頑張って受け入れ態勢は整えてほしいものです。

【４４６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築マンション内覧会同行　アーキスケット　出口

マンション内覧会同行のご依頼者とともに、
最寄り駅からマンションに向かいます。

「インターネットのマンション口コミ・評判サイトで、
　今回のマンションの外壁の凹凸が話題となっているんです。。。」

「そうなんですか。」

「その評判が気になって自分達も先日マンション外壁を見たんですが、
　少し悪いような？・・・どうも判断がつきません。。。」

ということで、
マンション内覧会受付をする前に、
道路からマンション口コミ・評判サイトで話題となっている外壁の確認です。

マンション外壁はタイル貼り。

「あそこの外壁タイルは黒ずんでいませんか？」

などなど、
マンション内覧会同行のご依頼者は気になっているところを指さしていきます。

しかし、
外部足場の控え部分でタイル後貼りの箇所など
多少、凹凸はあるものの、
全体としては悪い出来では無いように見えます。

「今の時間は、
　隣の建物でマンション外壁が影になっているので目立たないのかもしれませんね。」

「そうですね。」

と、ひとまず安心（？）

で、マンション内覧会の受付を済ませ、
目的のお部屋に向かいます。

エレベーターを降り、廊下を進むとマンション２棟を結ぶエキスパンションジョイント。
そこを左に曲がり廊下を進むと目的のお部屋なのですが、

その廊下伝い１ｍの位置は、
延々と、もう一棟のマンション妻側外壁面。
しかも、コストをケチったのか？
タイル貼りではなく吹き付け塗装です。

今の時間、
その外壁面に横から太陽光が当たって、

見事に至る所で外壁凹凸の影模様！

それにしても悪すぎる。。。

まるで、精度の悪い外壁コンクリート打ち放しに
左官補修せずに、
そのまま吹き付け塗装をしたかのようです。

おまけに、
縦目地が２５ｍｍだったり１５ｍｍだったり統一されておらず非常識です。

これじゃー、
この廊下を通る度に気になってしまいます。

きっと、
この外壁面がマンション口コミ・評判サイトの話題の場所では。。。（？）

お部屋の検査も終了し、
内覧会場で施工業者の現場所長も参加し協議です。

「外壁の凹凸が非常に悪いように思いますが、
　施工業者の自主検査や不動産業者の売主検査では指摘が挙がらなかったのですか？」

すると、施工業者の現場所長が、

「やはり、売主検査で指摘は挙がりました。。。」

なーんだ、指摘は挙がったんだ！

あれじゃー、指摘が挙がるのも当たり前だよな！

「それじゃー、今から足場を組んで手直しするんですね。」

「いえいえ、手直しはしたんです。。。」

えっ、手直しをしてあの凸凹の状況？

それにしても、どうやって手直しをしたのだろう？
共用廊下から１ｍ先の外壁に手を伸ばして補修するには無理がある。
しかも、あれだけの面積。

出来っこないよ！

「マンション内覧会検査で外壁凹凸について指摘が挙がったことを
　売主の不動産業者にも伝えてください。
　そのうえで、
　再手直しをするのか？
　再手直しをしないのであれば、売主から見解を説明してください！」

外壁の凸凹については、
よくマンション内覧会同行ご依頼者から相談を受けます。

ただ、判断が非常に難しい。。。

まっ、売主・施工会社も、
自主検査でも指摘が挙がっているのだから認めてるということ。

今回の売主は日本を代表する不動産業者です。
そして、売主検査も厳しいと自らも豪語している不動産業者です。

外壁が凹凸のまま、マンションが引渡されることが無いことを期待します。

【４４５時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　木造住宅内覧会同行　アーキスケット　出口

埼玉県内の２階建て木造住宅の内覧会同行です。

２階洋室にある可動はしごから、トントントンと屋根裏収納へ登ります。
その屋根裏収納の壁面には点検口。

お財布から十円玉を取り出し点検口の錠を、クイッと半ひねり。
これで点検口を開けることが出来ます。

懐中電灯を片手に、点検口から覗ける範囲で屋根裏収納の様子を確認。

先ずは断熱材はどうだろう？

天井面と屋根裏収納の壁面にしっかりと厚さ１０ｃｍのグラスウールが
敷き詰められています。

木軸（柱や梁）の接合金物はどうだろう？

ナットの緩みもなくしっかりと取り付けられています。

何気なく、
点検口正面１ｍほどにある外壁面の構造ベニヤを懐中電灯で照らしてみると、

柱際１ｃｍ程度のところで、
縦一列、間隔１５ｃｍごとに釘が打たれているのが見えます。

更に、
点検口の右側１ｍほどにある外壁面の構造ベニヤを懐中電灯で照らしてみると、

柱際１ｃｍ程度のところで、
縦一列、間隔１５ｃｍごとに釘が打たれているのが見えます。

木造住宅では柱や梁だけではなく、
これらの構造ベニヤもしっかりと留めつけられていなくてはいけません。

そのため、
釘の太さ・長さ、釘打ち間隔・・・・など、
その基準も細かく定められているのです。

木造住宅は釘が命！

先ほどの状況で、
釘の太さ、長さ、釘打ち間隔は基準通り！

しかし。。。。

釘が柱際に見えるということは、
構造ベニヤが柱に留めつけられていないということ。

そうです。
釘打ちの位置が丸々一列、ズレてしまっているのです。

なんで、こんなことが起こるかというと、
釘を打つのは外壁側からなので柱の位置が見えないのです。
ですから、正確に釘を打つ位置出しをしなければならないのです。
ところがそれを怠ると・・・・

売主立会い者に、
「この屋根裏の構造ベニヤが釘が丸々一列、ズレてしまっていて留まっていませんよ！」
と、懐中電灯を渡します。

「本当ですね。ズレていますね。。。」

「点検口の右側を見てください。こちらも釘が丸々一列、ズレてしまっていますよ！」

「本当ですね。釘を打ち直します。。。」

でも、どうやって釘を打ち直すのだろう。。。。

釘を打つのは外部から。

現況では、防水シートや仕上げのサイデングが貼られているのです。
しかも、足場も無い。

「どうやって釘を打ち直すのですか？」

「・・・・・」

「何らかの補強方法があるのかも確認してください。」

「確認します。」

「ところで、屋根裏のほんの一部を見ただけでも、釘のズレが何か所もあります。
　隠れてしまっているところは大丈夫なのでしょうか？」

「大工さんは、釘を打っている時、釘がズレたら感覚で解ります。
　他は大丈夫です。」

「手打ちならともかく、機械打ちで解るのでしょうか？
　釘が１本ズレているのならともかく、１列丸々てズレているんですよ！」

「・・・・・・・」

「屋根裏の見える範囲は全て再確認してください！」

「はい、確認します。。。」

しかし、
１階の壁・床、２階の壁・床・・・・構造ベニヤはいたるところで使用されています。
でも、そのほとんどが仕上げ材などで見えません。。。

釘が基準どおり施工されているかどうかの確認は、
工事途中でなければ困難です。

これらの隠ぺい部分は、この売主立会い者の、

「大丈夫です。」

という言葉を信用するしかないのだろうか。。。。

【４４４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築マンション内覧会同行　アーキスケット　出口

東京下町のマンション内覧会同行。
近くにはスカイツリーがあるのですが、
残念ながら今回のお部屋からは見えません。

リビングダイニング、キッチン、洋室（１）、洋室（２）と内覧会同行検査も進み、
洋室（３）の扉を開けます。
すると、

狭い！狭い！狭い！

シングルベッドをひとつ置いたら、
他に何も置けないような広さなのです。

間取り図では、この洋室（３）は４．５畳。

本当に４．５畳あるのだろうか？

このお部屋は妻面の角部屋。
お部屋の形状は四角ではなく、
柱があったり、クロークがあったりして壁が段々々と雁行しています。

で、
そのそれぞれの壁と壁の内々寸法を計ってみます。

図面表記で、
３．５０ｍなのが、壁内々寸法３．２３ｍ。　こんなにも違う！
１．９８ｍなのが、壁内々寸法１．７４ｍ。　こんなにも違う！

などなど・・・
雁行しているそれぞれの壁の内々寸法をスケールで計測していきます。

で、面積計算をすると、５．５０ｍ2　。

この値に０．３０２５を掛けると坪数。
その坪数に２を掛けると何畳なのかが算出できます。

５．５０×０．３０２５×２＝３．３畳

３．３畳が、このお部屋の実質面積。

洋室４．５畳のはずが何で３．３畳なの？

理由その?
間取り図での面積表記は壁内々寸法ではなく壁芯での計算。

今回のお部屋では、
外部に面している壁が２面あり、
そこでは、コンクリート壁の内側に断熱材が吹き付けられ、
更にその内側にフカシ壁が造られているのです。

だから、図面表記の壁芯間の寸法と壁内々寸法がこんなにも違うのです。

理由その?
お部屋の中に柱がある。

お部屋の面積算定は、あくまで壁芯での計算。
柱がお部屋にあったって関係ありません。
その分、実質面積は狭くなってしまいます。

理由その?
クロークの面積も含んでいる。

なぜかクロークと表記されているものは、
その分の面積もお部屋の面積表記に算入されているのです。

だから、図面表記４．５畳が実質面積だと３．３畳。。。。

リビングダイニングみたいに
広いお部屋だったら間取り図表記面積と実質面積の差が気にならないのですが、

この洋室（３）は、４．５畳が３．３畳。
あまりにもそのギャップが大きい。

だからといって、間取り図は間違っていないのです。
だから、残念ながら指摘として挙げるわけにもいきません。

よく、内覧会でお部屋を見ると、

「思ってたよりお部屋が狭い！」
といった感想をお聞きします。

理由は、壁芯での計算だから実質面積と異なるからということがあります。

マンション購入ではご注意を！