内覧会同行ブログ：マンション・一戸建て内覧会同行アーキスケット評判新築住宅内覧会同行業者の実録

【４６７時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築マンション内覧会同行　アーキスケット　出口

マンション内覧会同行検査でバルコニーに出てみると、

バルコニー戸境い壁から２０ｃｍくらいの位置の外壁に、
１５ｃｍΦのベントキャップというフード型の金物が取り付いています。

このベントキャップは、
キッチンレンジフードからの排気口。

ということは、
さんまを焼いた煙やら、ステーキを焼いた煙やらが
このベントキャップから出てくるということです。

ベントキャップの下側にある羽の向きを確認すると、
”ハの字”の形状。

これでは、バルコニー戸境い壁の１年後は真っ黒になるのが目に見えます。

立ち会っている施工会社担当者に、

「このベントキャップのハネは、”ハの字”に開いていますね。
　これではバルコニー戸境いの壁が真っ黒になってしまいますね。」

「そうですね。」

「こういった壁際に取り付けるベントキャップは、
　通常、排気の方向を片側にするハネ形状のタイプを使用するんじゃないですか？」

「内覧会場で上司に確認します。。。」

で、内覧会場。

内覧会シートの指摘事項の読み合わせ。

確認会の日程調整。

内覧会シートにマンション購入者のサイン。

でも、ベントキャップの説明には来てくれません。

すると内覧レディーが、

「確認が長引いているようですので、
　先に取り扱い説明書の確認をさせていただきます。」

と、分厚いファイルを取り出し、
４０冊近い取り扱い説明書をひとつひとつ説明。

それが終わっても、
まだ、ベントキャップの説明には来てくれません。

「まだ、確認が長引いているようですので、
　先に共用部分の説明に行きましょう。」

「いいえ、説明を聞くのを先にしましょう。」

すると、マンション内覧会同行ご依頼者が、

「コーヒーをもう一杯もらえますか？」

この程度の回答をするのに、何十分待たされるのだろう。。。。

で、ようやく２杯目のコーヒーを飲み終える頃、
施工責任者が登場。

「ベントキャップは下向きタイプを使っているので壁を汚すことはありません！」

この人解っていない！

「ハネがハの字になっている下向きタイプを使っているから、
　壁を汚すことになると言っているんです。」

「こういう仕様ですから。」

黄門様の印籠のように、

”こういう仕様だから”と言えば、何も言えなくなると思っているのだろうか？

「では、その仕様を見せてください。」

「・・・・」

「そんなことは、設計図にも仕様書にも掲載されていないでしょう。」

「ハイ。。。」

「でも、売主が作っている自社の標準仕様書に記載があるかもしれません。」

「・・・・」

施工会社の一個人あるいは現場の人間だけの知識・実力だけで、
マンションの品質が変わって良いものではありません。

また、ミスをした場合、隠蔽されることだって考えられます。

ということで、

「施工会社の一担当者の回答ではなく、
　売主にこの件を伝え、
　売主の標準仕様書を確認したうえで、
　確認会のときに
　売主から回答をしてください！」

仮に売主の標準仕様書に記載がなくても、
こんなことは、マンションを造るうえでの常識（？）です。

このマンション。

売主は、日本を代表するデベロッパー。
施工は、マンション建設ではＮＯ１のゼネコン。

これまで、同じ売主、同じゼネコンのマンションを
数多く内覧会同行してきましたが、

ベントキャップは、常識ある選定をしていましたよ！

【４６６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　分譲住宅内覧会同行　アーキスケット　出口

超大手デベロッパーの販売による、
準大手建設会社住宅事業部施工の、
大規模開発の分譲住宅内覧会同行です。

内覧会検査では、
　・天井裏の天井断熱材の敷き込みがあまりにも雑
　・天井裏壁断熱材グラスウールの防湿シートが破れている
　・主寝室の壁・巾木は見た目に解るほど湾曲し波を打っている（１ｃｍ程度）
　・アルミサッシ枠の結露受けやキャップが合計５箇所も付け忘れている
　・アルミサッシの３枚のガラスにキズ
　・階段手摺のビスが抜けている
　・床フローリングが割れている
　・和室の押し入れ敷居に釘が出ている
　・天井照明周りや階段手摺ブラケット周りのクロスが破れている
　・壁クロスの隙間があちらこちらに
　・駐車場土間コンクリートのひび割れ
　・バルコニー下の軒天井の汚れ
　・外壁モルタルリシンの各所にひび割れ
などなど、

あまりの出来の悪さにショックを受けた内覧会同行ご依頼者が、

「是非、確認会にも同行してください！」

で、確認会です。

お部屋の中の手直しは、
いくつかの再手直しが必要なものがあるものの、
まあまあの対応がされています。

そして外部周りのチェックです。

外壁モルタルリシンのひび割れ手直しを見ると、
蛇がくねったような補修跡。

「ちゃんと色合わせをして再補修をお願いします。」

「出来るだけやってみます。」

すると、
新たに、外壁モルタルリシンのひび割れ２箇所を発見。

内覧会の時に見落としたのだろうか？
それとも、
内覧会以降ひび割れが発生したのだろうか？

「外壁のひび割れは、
　モルタルの乾燥収縮や建物の震動によって今後も生じる可能性があります。
　アフターサービスで直してもらえると思いますので、
　３ヶ月点検、１年点検、２年点検のときに確認することを
　頭の片隅にでも置いといてください。」

と、内覧会同行のご依頼者にアドバイス。

すると確認会に立ち会っていた施工会社の担当者が、
何を思ったのか、

「それでは、このひび割れも３ヶ月点検の時に一緒に直します！」

「今あるひび割れは、引渡し前に手直しされるのが当たり前でしょっ！」

「そうですかあー・・・・、では手直しします。。。」

ひととおりの確認会の検査を終了し、
施工会社の担当者は内覧会シートをコピーするため販売時事務所に向かいます。

待つこと１０分。
売主担当者と２名で戻ってきます。

「どうでしたか？再指摘につきましては
　売主として責任を持って再手直しをいたします。」

すると、
これまで冷静な対応をしていた内覧会同行ご依頼者のご主人が、

顔に怒りの表情を浮かべて売主担当者に苦情です。

「外壁のひび割れを３ヶ月点検の時に直すなんて言われたんですよ！
　新築なんだから引渡し前に手直しするのが当たり前でしょっ！」

事情を知っていたのか？知らなかったのか？

「もちろん、引渡し前に手直しいたします。。。
　それでは手直しの確認は引渡しの時に。」

内覧会同行ご依頼者のご主人は、
更に怒りの表情を浮かべ、

「また指摘が残っていたらどうするんですか！
　引渡しはスッキリした気持ちで受けたいんです！
　再確認会を行ってください！」

「解りました。再確認会を予定します。」

すると今度は、
内覧会以降ウップンの溜まっていた奥さんが売主担当者に苦情です。

「内覧会の時にあんなに指摘があると思っていませんでした。
　売主だったら内覧会後に、
　『申し訳ありませんでした。』
　の一言くらいあってもいいんじゃないですか！」

「申し訳ありません。。。。」

この場にいた施工会社の担当者は蚊帳の外。
体が少し小さく見えます。

最寄り駅までの帰り道、

内覧会以降ウップンの溜まっていた内覧会同行ご依頼者夫婦は、
言いたいことを言ったせいか、
スッキリした顔をしながら、

「どうもありがとうございました！」

【４６５時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築マンション内覧会同行　アーキスケット　出口

６０所帯弱の
コンクリート在来工法の新築マンション内覧会同行です。

早速、バルコニーから検査スタートです。

柱や梁はアウトフレームで、
コンクリート逆梁の上にアルミ手摺を取り付ける形状です。

この場合、
一般的には逆梁の天端高さで下の階と上の階でコンクリートを打ち継ぐため、
打ち継ぎ目地を設けます。

打ち継ぎ目地とは、
コンクリートを打ち継いだ隙間から、
雨が入り込まないようにコーキングで防水するもので、
見た目には、幅２０ｍｍくらいのゴムみたいなものです。

そこらへんのマンション外観を見ると、
フロア毎に水平方向に線が見えるのが打ち継ぎ目地です。

ところがです。
この打ち継ぎ目地が逆梁周りのどこを見渡しても一切ない！

で、内覧会場で協議です。

「バルコニーの逆梁周りに打ち継ぎ目地がありませんね。」

「申し訳ありません。手直しさせていただきます。。。」

「どうやって手直しするのでしょうか？」

「ダイヤモンドカッターでタイルを切り取り、コーキングして打ち継ぎ目地を設けます。」

「コンクリート部分はどうするんですか？」

「コンクリート部分もダイヤモンドカッターで切り取ります。」

「逆梁は断面欠損にならないようコンクリートフカシはされているんですか？」

「フカシがされています。」

「柱の外部側は足場も無いですが、どうするんですか？」

「足場を組んで手直しします。」

「打ち継ぎ目地が無いのは、このお部屋だけではないですよね。」

「全所帯、手直しします。」

「マンション引渡しまで２週間くらいしかありませんが、
　手直しできるのでしょうか？」

「出来ます！」

手直し方法と言い、手直し期間と言い無理がある！（？）
本当に手直し出来るのだろうか？

まっ、売主兼施工会社の販売責任者と現場責任者が、
手直し出来ると豪語するのだから
何とかするのだろう。。。

で、後日、販売責任者から、
突然、私あてに電話が入ります。

「実は、設計者も含め社内会議を開き、
　打ち継ぎ目地を設けるのではなくタイル面に撥水材を塗布する方法で対応したいと思います。」

「内覧会での説明の手直し方法は無理がありますよね。
　でも、何で私に連絡するのでしょうか？」

「指摘を受けましたので先にご連絡をしようと思いまして・・・」

「先ずはマンション購入者に連絡し
　手直し方法について説明をするべきではないでしょうか？
　それで、不安に思われたらこちらに相談の連絡があると思います。」

「では、マンション購入者に連絡させていただきます。」

で、今度は、マンション内覧会同行のご依頼者からメール連絡です。

「売主とアーキスケット様で方針決定された事項があるとお伺いしましたので、
　認識が合っているかを確認させてください。

　バルコニーのコンクリート打ち継ぎ目地について、
　マンション内覧会では打ち継ぎ目地を設けるという話でしたが、
　目地を設けるのではなく、
　タイル面に撥水材で防水する対応を行ったとのことでした。
　
　この方針は、売主兼施工会社とアーキスケット様で相談して決めたと伝えられたのですが、
　この認識は合っていますでしょうか？」

オイ、オイ、オイ・・・・

いつの間にか、
私が撥水材塗布という手直し方法を相談され決めたことになっている！

あり得ない！
私だったら、撥水材塗布なんて手直し方法は考えませんっ！

責任回避をするなっ！　（怒）

打ち継ぎ目地の存在を見落としている施工と言い、

内覧会協議で、出来もしない手直し方法を行うと豪語したことと言い、

手直し方法を変更し、撥水材塗布といった安易な方法を取ったことと言い、

その手直し変更について責任回避することと言い、

そんな売主・施工会社があるんですね。。。。

【４６４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　建売住宅内覧会同行　アーキスケット　出口

「もしもし、まだ契約前なんですが、
　建売住宅の検査をすることはできるんでしょうか？」

「ハイ、対応させていただいています。」

「次のお問い合わせ者がいるので契約を早急に迫られているんですが、
　やっぱり、建売住宅購入は大きな買い物なので、
　契約前に専門家に検査していただきたいと思ってます。」

「建売住宅の契約後の内覧会検査のご依頼が多いのですが、
　契約前にしっかりと検査して、
　建売住宅購入契約の判断をすることが一番良いですね。」

「いくつかの建売住宅を見学したんですが、
　この物件は、この地域にしては安いので非常に気にいりました。
　でも、
　親が他の物件が良いと反対されているんです。
　検査をしていただいて、
　親の説得資料にもしたいんです。」

「では、予定させていただきます。」

建売契約前検査の当日です。

ご依頼者と最寄駅で待ち合わせをし現地に到着すると、
契約前ということで、
仲介業者の担当者だけがお出迎え。

お部屋に入ると、
安さを売りにしている建売住宅と違って、
安っぽさを感じません。

これならお買い得！？

で、早速検査を進めます。

外回り、２階の洋室３部屋
２階のリビングダイニング、キッチン、洗面室、ユニットバス、トイレ
１階の洋室２部屋、玄関周り

完成度が高い！

検査途中、
立ち会っている仲介業者も、

「私はこの建売住宅は良い出来だと思っているんですが、
　どうでしょうか？」
と声を掛けてきます。

「指摘も、小さなキズ・汚れ、塗装ムラあるものの良い出来ですね。」

・図面との相違確認検査
・仕上がり具合の目視検査
・サッシ開閉などの作動確認検査
などなど、出来うる限りの検査を終え、

最後にレーザーレベルを取り出し、
各お部屋の床の傾斜と壁の傾斜の測定です。（とりあえず、床から手の届く２ｍの高さで測定）

１階の洋室１の外壁に面する壁傾斜を測定すると、

何と、１８ｍｍも壁が傾斜しています。

次にその洋室１と洋室２の間仕切り壁傾斜を測定すると、

何と、１６ｍｍも壁が傾斜しています。

次に洋室２の外壁に面する壁傾斜を測定すると、

何と、２１ｍｍも壁が傾斜しています。

ところが、
２階、３階の各お部屋の壁傾斜を測定すると、
それほど傾斜していません。

ということは、
１階全体が、”くの字”　に傾いている！

恐らく、軸組部材の柱が傾いているとしか考えられません。

住宅の品質確保の促進等に関する法律では、
”構造耐力上、主要な部分に瑕疵が存する可能性が低い。”
とされている壁傾斜はは３／１０００未満。
すなわち、２ｍの測定高さでは６ｍｍです。

これを基準として考えると、何と約３倍もの壁傾斜です。

日本建築学会標準仕様書ＪＡＳＳ１１木工事では、
”建て方精度の許容値は特記のない場合、１／１０００以下とする。”
すなわち、２ｍの測定高さでは２ｍｍです。

これを基準として考えると、何と約１０倍もの壁傾斜です。

ここまで傾斜していてよく建て方が出来たよなー。。。。

とある意味感心してしまいます。

感心している場合ではない！

これらの壁傾斜をレーザーレベルで測定している状況と結果を、
建売契約前検査のご依頼者と仲介業者にも見てもらいます。

もちろん、建売契約前検査のご依頼者は、

「契約は取り止めにすることにします。。。。」

さて、仲介業者は・・・・・

きっと、次のお客さんを探すのでしょう。。。。

【４６３時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築マンション内覧会同行　アーキスケット　出口

新春、はじめてのマンション内覧会同行です。

新年早々、色々な指摘が挙がりましたので列挙しちゃいます。。。

・南面バルコニー排水溝内に雨水の水溜り跡
　　レーザーレベルで計測しても一部逆勾配になっていまーす。

・南面バルコニー天井リシン吹き付けで黒い穴がいっぱい。
　　ジャンカ（コンクリート不具合）補修無しでリシン吹き付けがされているぞ！

・南面バルコニーコンクリート手摺外部側で伸縮目地のシーリング防水忘れ。
　　これは外部足場繋ぎ部だっ！

・南面バルコニーコンクリート手摺上部で吹き付け塗装の剥がれ多数。
　　外部足場解体時のキズ（？）これでは塗装裏に雨水が入りこんじゃうよ！

・バルコニーの排水配管の縦樋・呼び樋が白く汚れている。
　　内覧会なんだから綺麗にしておいてよ！

・妻面室外機置き場のアルミサッシ水切り金物の下のシーリング忘れ２箇所。
　　雨が降ったら漏水してもおかしくないぞ！

・妻面外壁部の全ベンドキャップ、全クーラースリーブ周りのシーリング忘れ。
　　同じく、雨が降ったら漏水してもおかしくないぞ！

・妻面外壁部の縦樋固定金物が錆びついている。
　　ステンレス製なのに、もう錆び付いているよ！

・リビングダイニングのアルミサッシ枠が凸凹いっぱい。
　　アルミサッシの曲がり（？）をハンマーで叩いて直るわけないでしょ！

・リビングダイニングの照明器具の位置が図面よりズレテいる。
　　問題ないにせよ、訂正図でなおされるべきでしょ！

・リビングダイニングの大型アルミサッシガラスに大きなキズ。
　　せっかくの富士山の景観が台無しだ！

・キッチンのレンジフード幕板が未固定。
　　幕板を指で押すとズレてしまうよ！

・洋室１の物入れ引き戸枠の取付が上下で１０ｍｍ斜め。
　　引戸扉が縦枠に当たってギーギー音がするよ！

・洋室１の壁が下り天井高さ位置で８ｍｍ斜め。
　　許容値は３／１０００だったよね！

・洋室１の柱が上記と同じ位置で１０ｍｍ斜め。
　　ＧＬボードなのに何でこんなに斜めになるの？

・洋室２の網戸が平行四辺形になっていて閉めても隙間がある。
　　これじゃー、蚊が入ってしまいます！

・洋室２物入れの全ての棚が幅が小さく（製作間違い）ダボに乗っかっていない。
　　棚板を手前にズラして誤魔化さないでよ！

・洋室２のフローリング面材が幅１ｃｍ、長さ１０ｃｍ程度剥がれている。
　　フローリングを無理やり嵌め込んだらこうなっちゃいます！

・廊下の壁下地が大きく凸凹。
　　クロス下地のパテ処理があまりにも悪い！

・廊下物入れのビスキャップ２箇所取り付いていない。
　　単純な取付忘れだな。。。

・北面バルコニーコンクリート手摺スリット部の塗装忘れ。
　　プライマーまで塗っているんだから忘れないでほしい。。。

・北面バルコニー天井のリシン吹き付け塗装ムラ。
　　縦樋があってやりづらいのは解るけど、もう少し丁寧にやってよ！

・玄関ＳＤ上部下り壁出隅のクロスのキズ。
　　材料搬入で傷つけたな！

・ポーチのメーターボックス扉下部で長尺シートがＶ字に切断されている。
　　コンクリートこぼれをそのままにして貼っているからＶ字に切断。あり得ないっ！

・ポーチ、外廊下の巾木部分が仕上がっていない。（モルタル凸凹、ウレタン防水未済）
　　未済と言うけれど、長尺シート貼る前にウレタン防水巾木じゃないの？

ここまで、マンション内覧会同行ご依頼者が気が付いた指摘は、
バルコニー天井のジャンカと
アルミサッシ枠の凸凹と
キッチンレンジフード幕板のズレのみ。

素人の方では、
意外と気が付きそうで気が付かないものなんですね。

その他、キズ、汚れ等、
マンション内覧会同行ご依頼者の指摘も合わせると、
合計４９箇所の指摘です。

テレビの、”新春はじめてのおつかい”
のように、
泣けてきちゃいますね。。。。
　　

【４６２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　新築マンション内覧会同行　アーキスケット　出口

マンション内覧会からマンション引渡しまで、
色々とトラブル続きで、

何度、確認会を行っても手直しがされない！

売主と施工会社に大きな不信感を抱いてしまったマンション購入者から、
マンション引渡し当日の内覧会指摘事項の最終確認のご依頼です。

「せっかくですから、
　初めてのマンション内覧会同行と同じ内容の検査をさせていただきます！」

お部屋に入り、
先ずは、これまでのマンション購入者が指摘した手直しの確認です。

指摘事項はキズ・汚れといったものがほとんどで、
内覧会シートに記載されている指摘項目は全て手直し完了！

しかしです。。。

改めて私の検査を行うと、
合計２５項目の指摘が挙がります。

避難ハッチの凹みやアルミサッシのビス抜け・きしみ音、網戸のほつれなどなど、
簡単に手直し出来るものだけだったらまだ良いのですが、

図面と異なる納まりにしてしまっている指摘事項が２か所発見されます。

これまでに、訂正図や変更説明などなかったらしく、

マンション購入者も、

「こんなことは、頻繁に起こるものなのでしょうか？」

と、更に売主・施工会社に対する不信感を増します。

図面と異なる１つは、
排水配管の位置が異なるというもので、
図面の位置では基礎に当たってしまいます。

原因は、
意匠図と構造図の整合性が取れておらず、

設計の初歩のミス。

こればかりは、絶対に直らない。。。

残りの１つは、
テラスと植栽部分を隔てるコンクリートの立ち上がりが無い！
といったもの。

「このほうがつまづかない。良かれと思って変更しました。」
との回答です。

これは現場の勝手な判断。

何が良いか悪いかは、個人個人の主観で異なります。

売主・施工会社に不信感を抱いているマンション購入者も、

「雨の時の泥ハネだってあるんだから、設計図どおりに直してもらいたい！」

ということで、
当初の設計図どおりに手直ししてもらえることに・・・・

後日、マンション購入者からのメール相談です。

「今日、突然、売主担当者から電話があり、
　『これから直ぐに管理人の鍵を使ってテラスの手直しに入らせてもらいたい。』
　と連絡がりました。
　しかし、私達の立会いのオファーをしたにも関わらず、
　私達がいない時に職人さん達が入り、
　勝手に手直し工事がされてしまいました。
　
　マンション引渡し後に、
　テラスと言えども勝手に入居者の立会い無しで入られることは
　あまり気持ちの良いものではありません。

　現場の方の考え方に更なる不信感を抱いております。。。」

で、添付されていた手直し写真を見ると、

テラスの先端に、１０ｃｍ角のコンクリート製品（敷地境界ブロック）を
モルタルで敷き並べただけ。。。

固定用のアンカーも打たれていなければ、
防水や塗装といった仕上げ工事すらされていません。

他の所帯や共用部分では、
鉄筋を組み、型枠を組み、コンクリートを入れ、防水がされ、塗装がされているのです。

またも、現場の勝手な判断で、
現場にとってやり易い手直し工事がされてしまっているのです。

これは、手抜き工事！？

そこで、本来の設計図どおりの手直し方法についてアドバイス。

後日、マンション購入者からのメール報告です。

「売主から、テラスの立ち上がりコンクリート工事の概要および工程表が送られてきました。
　設計図どおりの仕様で手直しの検討をしていただいておりますので、
　そのまま着工をお願いするつもりです。」