内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【３０９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

もし、このことがマンション内覧会で発覚したのなら・・・・

ということで、今回はマンションモデルルーム同行のお話です。

「やっぱりマンション購入契約前にプロに見てもらった方が良いよ！」

と、友人からアドバイスを受けた方からのご依頼です。

事前に送付していただいたパンフレットや間取り図で、
チェックポイントを絞ります。

景観　：　お部屋の目の前７ｍに隣地マンションの２段式機械駐車場がある。
騒音　：　隣地はＪＲ路線が走っている。
避難　：　バルコニー隔板前に物干しがある。
遮音　：　水周りと居室間の遮音仕様が不明。
断熱　：　外壁周りの断熱仕様が不明。

などなど不安材料が出てきますが、
一番気になるのは、

”下り天井ＣＨ１９００ｍｍ”

の間取り図表記。
３ＬＤＫ全てのお部屋の各所に記載されているのです。

特に洋室（２）は、
高さ２１００ｍｍの木製扉を開けると目の前９０ｃｍ程度のところで、
ＣＨ１９００ｍｍの下り天井が目に飛び込んでくることになるのです。
しかも、お部屋面積の約半分を下り天井ＣＨ１９００ｍｍが占めています。

きっと、圧迫感のあるお部屋なんだろうなぁー。。。。

モデルルーム同行当日です。

運良く（？）、購入検討タイプのお部屋がモデルルームになっています。
お部屋に入ると、
豪華な家具がちりばめられ、
間仕切りの変更や扉のグレードアップなどなどカスタマイズされ、

とにかく、
素晴らしく見栄えの良いお部屋なのです！

下り壁ＣＨ１９００ｍｍも、思ったよりは圧迫感が少ないなぁー！！！

でも、アルミサッシや木製建具高さとの相関関係が・・・？？？

念のため、スケールを取り出し、
下り天井ＣＨ１９００ｍｍを計測してみます。

すると、下り天井ＣＨ２０００ｍｍ！！！

立会いをしてくれたマンション販売担当者に、

「この下り天井高さは２０００ｍｍですよ！間取り図表記と異なっていますよ！」
と、スケールを当てながら確認します。

「・・・・」

「実際のお部屋の下り天井は１０ｃｍも下がるんですね。
　この１０ｃｍの差は大きですよ。」

キツネにつままれた様子でパンフレットを確認していますが、
回答が見つかりません。

で、携帯を取り出し施工会社担当者にその理由を確認します。

「どうやら、このモデルルームは１２階のお部屋を想定して造っており、
　施工図どおりだそうです。」　（※施工図ではＣＨ１９８０ｍｍらしい。）

ここで、
一般的には上の階に行くほど梁の高さが小さくなってくるので、
下り天井の高さが変わることはありえます。

しかし、
「施工図なんてマンション購入者には解りません。
　階によって下り天井高さが異なるのなら、
　パンフレットや間取り図に表記すべきじゃないでしょうか。
　ちなみに、一般部分の天井では階によって異なる表記がありますよ。」

「どうやら、間取り図では一番悪い条件の寸法を記載しているとのことです。
　そうすれば、実際のお部屋がそれより高くなる分には問題ないと考えているとのことです。」

「問題ない？。。。そうでしょうか？
　このマンションモデルルームをイメージして
　下の階の方を購入している方にとっては、
　実際に出来あがったお部屋の下り天井が１０ｃｍも低くなるんですよ。
　きっと、クレームを言われる方が出てくるんじゃないでしょうか。。。。」

「そうですよねぇー。。。」

「後々、問題にならないためにも、売主としてどう対応するのか検討してください。」

「検討します。」

１年後のマンション内覧会の時、
このモデルルームが解体されてしまっていたら、

「モデルルームの下り天井はこんなに低くなかったですよ！」

とクレームを付けても、

「”下り天井ＣＨ１９００ｍｍ”　間取り図に記載のとおりです！」

なーんて事になっていた！・・・かも？

【７７時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

あるマンション購入者より、
「内覧会の前に、事前に確認しておいてほしい。」と送られてきた資料についてです。

資料も様々あるのですが、
全部で、Ａ４版１５０ページくらいあるでしょうか・・・・

その中で、３３ページに及ぶ、
これまでの、デベロッパー、施工会社との『質疑応答議事録』を見て、
本当に、”素人なの？”と疑いたくなる内容です。

質疑応答に参加している相手も、
現場の担当者だけでは対応が難しいのか、
本社の設計・技術・構造・品管からも参加しています。

以下は、専門用語が多数出てきますが、
”こんな、マンション購入者もいるんだなあー！”くらいで、
軽く読み流して下さい。

■質疑応答議事録内容

　・地質調査位置は、配棟計画を決めてから決定したのか？
　・盛土の有無は、国土地理院データを事前に確認したのか？
　・調査深度がばらついているが、どのように決定されたのか？
　・ＰＳ検層測定結果は、設計にどう反映されているのか？
　・盛土の土壌組成は何なのか？
　・室内騒音測定結果データについての見解は？
　・サッシ等級の区分分けの理由は何か？
　・構造計算において限界耐力計算の採用は適当なのか？
　・躯体に要した費用のクラス分けはどの程度なのか？
　・計算応答値のバラツキについての見解は？
　・コンクリートの養生方法は？
　・鉄筋のかぶり厚の確保は大丈夫か？
　・基礎伏図で、梁の位置が偏芯しているが、その主旨は何か？
　・柱、梁リストの中で、鉄筋量に矛盾があるが、その見解は？
　・鉄筋のジョイント形式は何を採用しているのか？
　・ボイドスラブを採用した理由は何か？
　・耐震壁と構造スリットの採用位置についての見解は？
　・コンクリート試験成績所で、未記載の部分があるが問題ないか？
　・屋上断熱材のウレタンフォームが35mmとなっているが、どの程度の断熱性能なのか？
　・屋上の樋の清掃が出来ないが、メンテナンスについてどう考えているのか？
　・トイレ廻り壁の防音計画はどうなっているのか？
　・バルコニー、廊下における空調ドレンの水処理計画はどうなっているのか？
　・給排水配管が天井となっているが、区分所有に問題はないか？
　・外壁断熱材の折り返しはどうなっているか？
　・ＬＧＳのサイズ及びピッチは何か？
　・外壁タイルの仕様が、いつのまにか変更されているが、その理由は何か？
　・建設性能評価を取得しているが、その検査結果はどうか？
　・上階で、携帯電話の使用に支障は無いか？

どうでしょう・・・・・
「うーん、さっぱり理解不能！」

と言う方がほとんどではないでしょうか？
ここまで専門的な質問は、素人では、なかなか出来ません。
このマンション購入者は、
電気メーカーに勤めている普通のサラリーマンです。
マンションを購入するに当り、
夏休みに勉強されたそうです。

ただただ、脱帽でーす！

【６６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「史上最低の金利だから、この際、マンションを買っちゃったよ！」
と言っていた元上司がいます。

マンション購入金額は５３００万円
金利は低いとはいえ、ローンの支払いは大きいものです。

ところが２ヵ月後、
会社から転勤命令が出て、大阪支店へ転勤です。

マンションを購入したばかりなので、
綺麗な奥さんと、カワイイお子さんを残し単身赴任です。

その上司は、優秀（？）なのか、
その後、１０年以上も東京へは戻れず、
夢のマイホーム生活は、月に２度しかありません。

こんなケースは数え切れない程あり、
「マンションなんか買うと転勤させられるぞ！」
と噂されるぐらいです。

こんな現象が起きてしまうのは、
一般的に、貯蓄に余裕ができ、お子さんが生まれて少し経った年齢と、
会社で責任ある仕事が任せられる年齢が近いからなのでしょう。

前回の講義では、
金利面からのマンションの買い時の講義でしたが、
せっかく低い金利でマンションを買ったとしても、
そのマンションにほとんど住めないのでは、もともこもありません。

やはり、
『ライフビジョンで考えるマンションの買い時』
も重要視しなければなりません。

ライフビジョンには、様々な視点があります。

　・会社での環境（転勤時期等）を考える。

　・終の棲家と考える場合、何年住むことになるかを考える。

　・ライフサイクルコストを考える。

　・お子さんが独立した時のことを考える。

　・老後の生活環境を考える。

単純に、
「金利の低いうちにマンションを購入しよう！」
と買い急ぐのは後悔してしまうかもしれませんよ！

次回は、【あなたは、『ランクＡ』のお客様になっていませんか？】
を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【６５時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

量的緩和政策・ゼロ金利政策の解除にともない、

【住宅ローン金利大幅に上昇！】
という新聞の見出しを見る度に、

「早くマンションを購入しないと損しちゃうぞ！」
と思っている人は多いと思います。

間違いなく、金利が低いローンで契約した方が良いですよね！

ここで、
『金利１％の差の重み』のお勉強です。

設定条件を、
「借入金３０００万円、３５年返済、元利均等ボーナス返済なし。」とした場合、
金利２％と金利３％で、一体どのくらい返済額が違ってくるのでしょうか？

　　　　　　　　　　　　　毎月に返済額　　　　　総返済額　　　　　　　　
　　金利　２．００％　　　９９，３７８円　　　４１，７３８，７６０円　　　　
　　
　　金利　３．００％　　１１５，４５５円　　　４８，４９１，１００円

「たった金利１％の差で、返済総額が６７５万円も違うの！」
とビックリされる方も居るかと思います。

しかし、まだまだ序の口です。
同じ金利１％の差でも、
３％→４％で７３０万円、４％→５％で７８０万円
と金利が高い状況での金利上昇は、
『雪ダルマ式』に返済総額の差が大きく異なっていきます。

こういう私は、
昔々マンションを購入した頃、金利が８％台でローンを組んだおかげで、
借金を返済すれども、なかなか元金が減らず、
今でも、「損したあー！」と後悔しています。

ダメ押しになりますが、
３大都市圏では、地価の上昇や、建物の建設費も上昇傾向にあります。
マンション購入は、
金利だけに目を取られずに、
地価や建設費の上昇にともなう、
マンション価格自体にも目を向けなければなりません。

「なおさら、早くマンションを購入しなくっちゃ！」
と想いを強くしてしまったかも知れません。

しかし、当面は、金利上昇・地価上昇・建設費上昇
という傾向になることは異論の無いところだと思いますが、
「１０年先、２０年先、３０年先はどうなるのか？」は誰にも解りません。

あくまでも、『自己責任』において、
マンションの買い時と住宅ローンの商品を決定しなければなりません。

「あなたは、金利や建物価格が高い時にマンションを購入しますか？」

※今回は、
　住宅ローン金利や価格という視点からの『マンションの買い時』を
　講義しましたが、
　次回は、違った視点からの『マンションの買い時』の講義をします。

次回は、【ライフビジョンで考えるマンションの買い時】
を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【５３時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「ねー　あなた、マンションの駐車場の土地が売られて
　そこに新しいマンションが建つみたいよおー」

「そんなことがあるはずがないじゃないかあー
　その土地も含めてこのマンションは容積率一杯に建っているんだぞー」

「そうよね！そんなことになったら
　このマンションは建築基準法違反になっちゃうわよねー！」

こんな話が、先日のニュースで放送されました。

駐車場の土地所有者は、マンション購入した区分所有者の持分ではなく、
販売したマンションデベロッパーの持分となっています。

新しく、その土地を購入したデベロッパーは、適法に土地を購入しています。

この結末は、これからの裁判に委ねなければなりませんが、
そもそも、マンションを販売したデベロッパーが、どういった意図で、
駐車場の土地をデベロッパー所有としたのかが、はなはだ疑問です。

「駐車場の賃貸管理がデベロッパー系列の管理会社だから・・・・・」
などという言い訳にも無理があります。

登記簿上の権利については、『重要事項説明としての説明義務』があり、
宅建業法に抵触する可能性もあります。
場合によっては、『詐欺』に該当することになるかもしれません。

もし、この土地が売却された場合の区分所有者の影響としては、
このマンションが『既存不適格』となってしまい、
例えば万が一震災でマンションが倒壊しても
同じ規模のマンションを建てることが出来ません。

こんなことが許されるはずがありませんよね！

ここで、本来、土地の持分はどうあるべきでしょうか？

それは、区分所有者の専有面積の持分割合になるべきです。
すなわち、

土地の持分＝全体の敷地面積×区分所有者の専有面積÷全体専有面積

マンション購入には、当然、土地の持分の価格も含まれているのです。

あなたの購入したマンションの土地の持分割合はどうなっていますか？

次回は、【標準仕様書の果たす役割をご存知ですか？】
を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【５０時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション販売が開始された早々、

「もし、駐車場２台分を確保してくれるなら、
　このマンションを買っちゃうんだけどなあー」
とマンション購入希望者

「本当ですか？それじゃあー、絶対２台分確保しますのでお申込みください。」
とマンション販売営業マン

こんな口約束が交わされてから１０ヵ月後、
内覧会と契約の日に、

「実は、駐車場希望者が多くて、駐車場２台が確保できないんですうー。」
と困った顔でマンション購入者に頭を下げる営業マン。

「申込みの時、駐車場２台分確保するって言ったじゃないか。
　車を２台新しく購入しちゃっていて、来週納車なんだよ！」

「そう言われましても・・・・・・・」

「それじゃー、契約解除するしかないよ！」

マンション購入予定者は、もう怒りでプンプンです。

ここで、
営業マンは、自分の販売成績を伸ばしたい為に、
こんなことを言ってしまったのですが、
『駐車場を２台分確保する。』ということが、有効なのでしょうか？

それは、マンション管理規約・駐車場使用細則で
どの様に決められているかによります。
従って、一マンション営業マンに駐車場の使用権を決定する権限は無いのです。

一般的に、マンション管理規約や使用細則は、
『区分所有者の公平性が保つ。』という観点から制定されています。
一人のマンション購入者が駐車場２台で、あるマンション購入者が０台では、
公平性に欠けますよね！

このマンションの駐車場使用細則では、
『駐車場は申し込み順で使用権が決定し、
　駐車場が余った場合は、希望者で抽選する。』となっていました。

結局、営業マンの口車に乗ってしまったマンション購入希望者は、
今更、契約解除も出来ず、マンション購入契約をしたのですが、
１台分の駐車場は、マンションから遠く離れた場所に借りるハメとなり、
不満タラタラです。

皆さんは、
マンション営業マンの軽率なセールストークに惑わされることの無い様、
面倒くさく大変かもしれませんが、
管理規約・使用細則を確認してください。

そして、
マンション販売業者は、営業マンの徹底的な教育をしてください！

次回は、【今どき信じられないホルムアルデヒド濃度０．０８ｐｐｍ超】
を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【４８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「もしもし・・・・今度マンション購入しようと思っているんですけど、
　マンションモデルルーム同行をお願いできますか？」

「はい解りました。マンション購入段階でプロの意見を聞くことは、
　絶対おススメです。では当日よろしくお願いします。」

とういうことで、
マンションモデルルーム同行させていただくこととなりました。

当日、マンション販売センターへ行くと、

「いらっしゃいませ！○○様ですね。お待ちしておりました。
　こちらが、マンションモデルルーム同行の方ですね。
　それでは、こちらのテーブルへどうぞ。」

案内されたテーブルで着くと、

「これが、用意するようご連絡いただいた、設計図と構造計算書です。」

と意匠・構造・設備の各設計図と
何百ページにも及ぶ構造計算書をテーブルの上に並べだしました。

「耐震偽装問題もあり、心配なので構造計算書をチェックしてもらえますか？」
と依頼者からの一言。

マンション購入予定の方にはご理解いただきたいのですが、

『構造計算書のチェックは簡単には出来ない！』ということです。

それこそ、その場で”偽装”を見破るなんていうことは不可能に近いのです。

ここで、偽装を見破るまでのチェックは出来ないにせよ、
構造計算書をチェックするポイントがあります。

　　?荷重条件がどの様になっているか
　
　　?安全率は、どの程度の値になっているか

　　?構造計算書で示された鉄筋量や部材断面が、
　　　そのとおりに構造図に示されているか

話しは、少々専門的になりますが、
建物を構成する各部材の重さ（固定荷重）と
建物内に置かれる人や物の重さ（積載荷重）が、
妥当な値、あるいは建築基準法を満たした値になっているかを
確認するということです。

?は、柱や梁などの全ての部材について、

『部材の持つ実際の耐力』 ÷ 『部材の計算上必要な耐力』 ≧ １．０　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（安全率）
を確認するということです。
全ての部材について、この安全率が記載されているので、
どの程度の安全率があるのか解る目安となります。

安全率は、大きければ良いということではなく、
構造計算者は、１．０を下回らない範囲（１．０を下回れば違法）で、
出来るだけ１．０に近い値になるよう設計を行います。

理由は、『経済設計』ということです。

?は、計算されたものと、設計図（構造図）が違うものであったら
オカシイですよね。

マンションモデルルーム同行では、
計算書から、いくつか抜粋した部材について、
???をチェックし問題が無いことを確認しました。

次回は、【どうやって防ぐ？　結露・カビ】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【４４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

ガタン、ゴトン・・・ガタン、ゴトン・・・ガタン、ゴトン・・・

私が住むマンションの１０ｍ目の前を５分おきに通過する
中央線の車輪とレールから出る騒音です。

一応、二重サッシなのですが、その甲斐なく、
電車が通る度にテレビから聞こえる台詞はかき消され、
メロドラマの展開が解らなくなる時があります。

田舎に住む妹が遊びに来た時も、
「お兄ちゃん、よくこんな所で寝れるわね？」と一言。
これから、暑いシーズンになりますが、
窓も開けられない状況です。

ただ、私のところは分譲マンションの一室を賃借しているので、
引っ越そうと思えば、いつでも可能です。

しかし、
分譲マンションを購入される方は、
入居後に予想もしていなかった騒音を理由に、
そう簡単には引っ越し出来ませんよね！

騒音は、一度気になりだしたら、
ずっと気になってしまうものなのです。
だから、マンションを選ぶ時は、
外部の騒音が、部屋内ではどの位になるのかという遮音性能を、
確認する必要があります。

ここで、アルミサッシの遮音性能があるのをご存知ですか？

　　　等級　　　　サッシのグレード　　　　遮音性能の目安

　　　等級なし　　普通のサッシ　　　　　　１５ｄｂ程度
　　　Ｔ?１　　　　一般的な防音サッシ　　２５db以上
　　　Ｔ?２　　　　防音性の良いサッシ　　３０db以上
　　　Ｔ?３　　　　防音性の良いサッシ　　３５db以上
　　　Ｔ?４　　　　二重サッシ　　　　　　　　４０db以上

遮音性能とは、外部の騒音に対し、
どの程度騒音が低減されるかを示した目安です。
例えば、外部が１００db程度の騒音であれば、
Ｔ?４の二重サッシを使ったとしても、
部屋内で６０db程度の騒音となります。
これでは、テレビの台詞が聞こえなくても当然ですね！

また、遮音性能というのは、サッシ性能だけで決定するものではなく、
他に開口部が有ったりすれば、当然、遮音性能は低下します。

せっかくグレードの高い防音サッシを使っているのに、
そのすぐ横に、防音仕様ではない普通の給気孔（レジスター）が
取付けられている場合をしばしば見受けます。

設計者の配慮が不足しているとしか言いようが無いのですが、
皆さんは、こんなことにも注意をしなければなりません。

マンション購入は、
一生ものの高価な買い物です。

後々、騒音による後悔をしないためには、
売主の営業マンの
「防音サッシだから遮音性能は大丈夫ですよ！」
という営業トークに惑わされず、
自ら確認をすることが必要です。

次回は、【やっぱり面倒くさい理事長のお仕事】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【３３時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

スーパーマーケットでは閉店間際になってくると、
「ハイ！奥さん、今からお刺身全品４０％引きだよー！」などの
値引き販売が始まります。
すると、
「キャー安いわー！」とお客さんが殺到し、
瞬く間に売り切れという光景が見られます。

マンション販売でも、こんな光景が見られる時があります。
当初の販売価格が、５４８０万円だったマンションが１年間売れ残り、
突然、３９８０万円で売り出されたりします。

当初の価格でマンション購入した人にとっては、
「損をしたー！、騙されたー！」という心情になることでしょう。

しかし、マンション販売も、『需要と供給の関係』で決まるものであり、
市況により価格が変動することも自明の理ということになります。

ここで、あなたにとってのマンションの価値は何でしょう？
個人の価値判断基準は千差万別です。
そして、あなたはそのマンションを
販売価格の価値があるとして購入しているはずです。

例え、お隣が安く販売されたとしても、
あなたは決して損はしていないのです。
『マンションの資産価値が下がってしまう。』というお考えの方もいるでしょうが、
売れ残った時点で既に資産価値は下がっているのです。

逆に売れ残ったままにしておくと、
既購入者が損をしていることをご存知でしょうか？

つまり、ほとんどのマンション売買契約書において、
『売れ残ったマンションの管理費・修繕積立金は、売主が支払わなくて良い。』という条項が付されています。
すなわち、売れ残り分の管理費・修繕積立金は、
既購入者が負担していることとなります。
（あるいは、当初予定のサービスが成されていない。）
結局は、早く売れた方が良いのです。

「私はそんな考え方は出来ないというあなた。」
これを回避する方法を教えます。
それは、『販売員のセールストークに騙されず、売却済みのお花マークにも騙されず、マンションの売れ行き具合を見抜くこと。』です。

次回は、
【あるゼネコンとの対決！床コンクリートのひび割れ】
を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【３０時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

皆さんは、マンション探しをする時、
モデルルーム巡りをすることが多いと思います。

ところで、このモデルルームを造るのに
どの位の費用がかかっていると思いますか？

棟内モデルというのは、そのまま販売してしまうので、
あまり費用はかかりませんが、マンションの敷地内や他の場所に
モデルルームを造る場合は莫大な費用がかかっています。

一般的な広さ（８０?程度）で、
１タイプ　１０００万円?１５００万円といったところでしょうか。
その他に土地の賃借料などといった費用が発生します。

当然、モデルルーム費用は皆さんが負担しているのです。
決して、デベロッパーのサービスではありません。

仮に１００所帯当り１タイプのモデルルームがあるとすれば、
モデルルームを造る費用だけで、
皆さんは、１０万円?１５万円のお金を支払っているのです。
せっかくモデルルーム見学に行って、
コーヒー一杯の思い出だけでは”モッタイナイ”のです。

ところで、モデルルームを造らないで、
パンフレットやイメージビデオ等だけでマンション販売を
している場合があります。
これを、決して否定するものではありませんが、
こういったマンションを購入する場合、注意が必要です。

モデルルームがあれば、
図面やパンフレットを見なくても、
『この程度の仕上りになるんだなー』と想像することが出来ます。
そして、
図面やパンフレットに記載されない細かい部分を確認することが出来ます。

しかし、モデルルームが無い場合、
「こんな安物の仕様だったの？」、
「ここには、何某は取り付かないの？」
などと不満を言っても、
売主の担当者から、
「こういった仕様で販売させていただいております。」の一言で、
”後の祭り”となりかねません。

モデルルームの無いマンションを購入を検討されている方、
たくさんのモデルルームを見学し、
目を肥やしてから購入を決定してください。

また、モデルルームがあるマンションを購入する場合でも、
「モデルルームではどうだったかなあー？」とならないよう
細部まで目を配ってください。

次回は、【アッパレ？内覧会指摘事項の対応】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【２８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

妻　：　「ねーあなた、この壁の向こうから何か聞こえない？」
夫　：　「気のせいじゃないの？もう寝かせてよ。」
妻　：　「ねえってばあー、チョット聞いててみてよ。」

すると、『カチャン・・・カタカタ・・・』と
何か物音がするではありませんか。
（実はこの物音は、クロゼットのパイプにハンガーを掛ける音でした。）

ここはマンションの寝室、お隣とは寝室同士が隣り合ったプランです。

妻　：　「もしかして、こっちの話声なんかお隣に聞こえていないでしょうね？
　　　　　パンフレットでは、遮音性能がＤ値５５の壁って書いてあったけど、
　　　　　本当なのかしら？」
夫　：　「そうだな、売主に調べてもうらおう。」

ということで、夫は売主に連絡をして施工業者に
遮音性能の確認をしてもらうことにしました。

計測の結果、Ｄ値５０を少し下回る結果となり、
『パンフレットどおりの性能じゃない！』と怒り爆発です。

ここで、遮音性能とは、メーカーなどが一定の条件の下に実験した値であり、
色々な条件や環境が異なる個別のマンションでは、
その遮音性能の数値が必ずしも確保できるとは限らないのです。
また、物音は夜の方が聞こえ易い性質をもっています。

しかし、このマンション購入者は、
「そんなことは知らない。Ｄ値５５を確保しろ！」と納得しません。

　壁の遮音性能の目安
　　　Ｄ値４０　　隣人の会話などが小さく聞こえる
　　　Ｄ値４５　　隣人の会話などはほとんど聞こえない
　　　Ｄ値５０　　隣人の会話は通常では聞こえない
　　　Ｄ値５５　　ピアノなどの特に大きな音が静かな時に聞こえる
　　　Ｄ値６０　　ピアノなどの特に大きな音がほとんど聞こえない

売主と施工業者は、結局、『悪い評判が立ってはいけない。』と考え、
「対応しますけど、他のマンション購入者には黙っていて下さい。」とお願いをし、
壁に鉛遮音シートを貼ることによって遮音性能を確保しました。

遮音性能は、壁の仕様だけで決まるものではなく、
以下の様なことによって低下します。

　　　□ＧＬ工法と呼ばれるコンクリート壁にボードを貼ることにより、
　　　　太鼓現象（音の共鳴）により音が増幅する。
　
　　　□隣との戸境壁にスイッチボックスなど、壁を切り欠くものがある場合、
　　　　その部分の壁厚が小さくなり、音の通路となる。

　　　□超高層マンションなど、戸境壁に遮音ボード壁が使用されている場合、
　　　　隙間（特に端部）の遮音コーキングの施工不良で音の通路となる。

あなたの住むマンションの戸境壁の遮音性能はいくつですか？
また、隣の話声や物音が聞こえたりしませんか？

次回は、【不良施工が営業戦略という身勝手な考え方】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【２４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「おーい、お前（妻）、新聞まだか？」
「もうチョット待って。今、お化粧しているから。」

お化粧？・・・・・・なんて思われる方もいるかと思います。

これからご購入されるマンション、
あるいは、既にご入居されているマンションの
新聞配達は、１階ロビーにあるメールボックスまでじゃないですか？

昔々、私が小学生のころ、新聞配達をしていました。
決して貧乏ということではなく（？）、
所属していた少年野球チームの監督から、
新聞配達をして足腰を鍛えろと命令されたからでした。
朝刊・夕刊ともに約８０部、
マンションの１階から１４階まで１戸１戸走って配っていたのです。
日当２００円、月６０００円で小学生の私にとって、
大きなお小遣いとなりました。
（今、考えると、とてつもなく安い賃金で『訴えてやる！』と言いたくなります。）
おかげで、２００名を超えるチームのエースピッチャーです。

話がそれましたが、
やっぱり朝刊は、寝巻き姿でコーヒーを飲みながらゆっくり読みたいものです。
デベロッパーによっては、
朝刊だけはマンションの各戸に配達してくれる様、
事前に新聞屋さんと交渉をしてくれていますが、
防犯上、新聞屋さんもマンション内に入れないという考え方をする
デベロッパーもあります。

この前、内覧会立会いに行った時のデベロッパーと依頼者の会話です。

依頼者　：　「朝刊はここまで配ってくれないの？」
売主　　：　「ご購入者のご希望が多く、新聞屋さんと交渉した結果、
　　　　　　　朝刊は各戸に配られることとなりました。
　　　　　　　しかし、こちら様（依頼者）は、プレミアムのお部屋で、
　　　　　　　防犯を優先し配達はされません。」

『プレミアム以外のマンション購入者の防犯を何だと思っているのか！』
と言いたくなります。
それ以前に、プレミアムマンション購入者が不便を感じることの矛盾を感じます。

便利と防犯は、相矛盾するものなのでしょうか？
他に方法が有る筈！
『物事が本来どうあるべきか。』ということを、
デベロッパーさん、もう少し考えて下さい。

次回は、【恐怖の原状回復請求　２３０万円！】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【２１時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

個人的な好みなのですが、
私は、川の見える景観が大好きです。
小さい頃、夏休みになると
田舎の川辺にある叔母のところで川遊びに興じていたことが、
私の住む場所を決めるひとつの大きな要因となっています。
（残念ながら現在は、川の流れ代りに電車の流れが見えてます。トホホホホ）

少し前のことですが、内覧会の立会いで理想のマンションに出会いました。
目の前には、川が流れ、土手には桜並木、
そして、その遠くに見える背景は都会の超高層ビル群です。
空気が澄み切っていたら富士山も見えるかもしれません。
何とも羨ましかったです。

しかし、『もし、その景観が奪われてしまったら・・・・・・』

さて、『国立マンション景観訴訟』に判決が出ました。
これは、「国立市にある大学通りの桜並木の景観が、
マンションによって損なわれる。」という訴えです。

一審二審では、近隣住民の主張する「景観利益」が勝利し、
「マンションの２０ｍ以上の部分を撤去せよ！」というものでした。

もう、完成しているマンションということもあり、
思わず、『ほんまかいなー』と第一声。
法令をクリアーしての建設でもあり、
結末がどうなるのかと興味津々でした。
（撤去が決まった場合は、デベロッパーも黙ってはいないはず。
　　　　　　　　　　　　　　　　建築を許可した役所への損害賠償請求となる？）

しかし、最終的には、「近隣住民」の敗訴となり、
このマンションは、命を永らえることが出来ました。

この結果に、「近隣住民は怒り爆発」と思いきや、
『地域住民には、景観利益はある。』との一文になぜか満足。
今後は、この一文が景観を損ねるマンション建設に歯止めをかけることになる
ということでしょう。
裁判所も、『うまい判決をしたものだ。』と感心いたしました。

この裁判で、損害を被ったのは一体誰でしょう？
きっと、今後建設計画に制約を受け、
土地価格が下がるかもしれない土地所有者だと思います。

しかし、桜の景観は、『国民全員の利益に値する。』けど、
国民の価値感覚も様々です。
銀杏や杉だったら、どうなるのでしょうね？

次回は、【建築主の意向を無視した設計者の自己満足】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【１８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション購入された方の中には、
「どうして修繕積立金を毎月毎月支払わなくてはいけないの？」と
思っている方も多いのではないでしょうか。

修繕積立金が何故必要なのかと言うと、
『マンションに住む方々にとって、マンション建物の持つ居住性を保ち、
また、社会的資産としての価値を保持しながら快適に生活をしていくため。』のものなのです。
そうです、皆さんの為のものなのです。

ここで質問です。
「毎月の修繕積立金が１万円だったとしたら、
　あなたは、高いと思いますか？、安いと思いますか？」

マンション購入する時、
デベロッパーから手渡されるパンフレットには、
修繕積立金が１万円前後の額が記載されていると思います。
（注：部屋の広さやマンションの設備や構造によって金額の幅はあります。）

そして、マンションのローンの返済が窮々な購入者にとっては、
とてつもなく高い金額であると感じられることでしょう。

しかし、１万円の修繕積立金では、
「ぜーんぜん、不足である。」と言って良いでしょう。

ここで、デベロッパーから渡される修繕積立金計画をよーく見て下さい。
１０年後には、２万円。２０年後には４万円。
そして、１２年後、２０年後、２４年後、３０年後に、
（修繕周期により大きな工事費を要する年）
一時金が数十万円支払う様な内容になっていませんか？

デベロッパーは、マンションを買ってもらい易くするために、
初期の修繕積立金の設定を安く設定しています。
（パンフレットでは、初期の修繕積立金しか記載されていない。）
すなわち、販売戦略上、デメリットの先送りをしているのです。

しかし、結局のところ１所帯当り新築後３０年間に必要な修繕積立金は、
莫大な費用になります。
（各デベロッパーで算出方法は異なりますが、標準的な修繕積立金は、
　財団法人マンション管理センターの
　『マンションの修繕積立金算出マニュアル』を参考として算出できます。）　

そして、本来はその修繕積立金の合計を平準化し、
それを月額にすることが望ましいとされています。

人間、はじめに支払っている金額をあとで増額されることになると、
なかなか応じられなくなり、
区分所有者の合意（過半数）が得られにくくなります。
しかし、この問題を放置すると、
３０年後には、マンションが廃墟となっているかもしれません。

修繕積立金は、皆さん（マンション管理組合）の貯金です。
決して他人のお金になるものではありません。

是非、早い段階で修繕積立金の見直しをされることをお薦めします。

次回は、【建築士資格は、足の裏に付いたご飯粒？】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【１６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

今、都会では、
住居空間が天高い場所に居場所を求め、
タワーマンションの建設ラッシュが続いています。

これは、土地の有効活用からというものではなく、
建設技術を競い合っているかのようです。
確かに、コンクリート技術などの建設技術が格段の進歩を遂げ、
５０階以上のマンションの建設が可能となりました。
そして、デベロッパーは『タワーマンション』を売り文句として
販売戦略を練り、マンション購入予定者を誘導しています。

マンション購入予定者にとっても、
『タワーマンション』と言えば何かステータスが感じられ、
景色が良いということから憧れのひとつでもあります。

しかし、一方でタワーマンションの宿命であるデメリットがあります。

　■中高層マンションに比べ割高である。
　　　　躯体のＰＣ化、防災設備、大掛かりな仮設などの理由により、
　　　　１０万円?２０万円／坪　程度工事費が高い。

　■外壁や隣戸境の壁がコンクリートではない為、遮音性が問題となる可能性　　がある。
　　　　工期を短くする為、外壁にはＡＬＣ、
　　　　隣戸境の壁には耐火遮音間仕切りボードが採用されることが多く、
　　　　コンクリート壁と比べ遮音性に劣る。
　
　■方位が南向きとは限らない。
　　　　タワーマンションでは、
　　　　設計上どうしても全戸を南向きにすることが出来ず、
　　　　ＥＶホールや階段室は北側に配置するにしても、
　　　　西向きや東向きの住戸配置は避けられない。
　　　　
　■防災設備や立体機械駐車設備など大きなメンテナンス費用を要する。
　　　　メンテナンス費用が大きいということは、
　　　　今後支払い続ける管理費や修繕積立金が大きい。

マンション購入する場合、
どうしてもデベロッパーの売り文句である良い面ばかりが目に留まり、
心が揺り動かされますが、
悪い面を見抜く知識も必要となります。
マンション購入を決定する場合、
悪い面を知ったうえで購入したのと、知らないで購入したのでは、
後悔の度合いが大きく異なってくるのです。

次回は、【インターネットに飛び交う内覧会評価】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【１４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション購入予定の方、
『重要事項説明』って知っていますか？

ご存知ない方の為に少しお勉強です。

ここで言う重要事項説明とは、
宅地建物の売買契約や、賃貸借契約をする場合、
取引物件の権利関係や法令上の制限等について説明することです。

具体的には（売買契約の場合）、
・登記簿上の権利、・法令上の制限、・私道の負担事項、
・飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況、
・未完成物件の完成時の形状・構造、
・代金、交換差金及び借賃以外に教授される金銭の額・目的、
・契約解除に関する事項、
・損害賠償額の予定叉は違約金に関する事項、
・手付金等の保全措置の概要、
・支払金叉は預かり金を受領する場合の保全措置
・代金・交換差金に関する金銭の貸借の斡旋及びその不成立の場合の措置

区分所有建物（マンション）の場合の追加９項目
ア．敷地に関する権利の種類、内容
イ．共用部分に関する規約の定め
ウ．専用使用権についての規約の定め
エ．計画修繕積立金に関する規約の定め
オ．負担すべき通常の管理費用の額
カ．計画修繕費等を減免する旨の定め
キ．維持修繕の実施状況
ク．管理委託先の氏名・住所
ケ．専有部分の利用制限に関する規約の定め

その他に、
国土交通省令で定める事項、割賦販売の場合の追加３項目
があります。

重要事項説明という言葉は知っていても、
これだけたくさんの項目を全部知っている人はいませんよね！

しかし、これらの重要事項説明は、
契約前に宅地建物取引主任者の資格をもった者が
資格者証を提示してから説明をしなければなりません。
そうしなかった場合は、宅建業法違反です。

実話ですが、
重要事項説明の時に、大手デベロッパーの担当者が
首からぶら下げてあった札（表側は名刺）の裏をチラッと見せ、
「社員証です。」と小声で言って説明を始めました。

「宅建主任者証ではないんですか？」と質問すると、
「・・・・・・・・」

皆さん、重要事項の説明を受ける場合、
是非、宅建主任者証のご確認を！　

次回は、【どんぶり勘定での見積りで建築主を騙すな！】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【１３時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション購入を決意した時、
売主や専門業者の営業マンから
「フロアマニキュアはいかがですか？
通常使用される水性ワックスは、２，３ヶ月もすれば輝きも失われますが、
フロアマニキュアにすれば、３から５年はピカピカですよ！」
と薦められませんでしたか？

やっとの思いでマンション購入を決意した皆さんにとっては、
『マンションをキズ付けず大事に使いたいなあー』と思い、
『でも、２０から３０万円もするフロアーマニキュアは高いよなあー』と
思い悩むことでしょう。

建物を造っているゼネコンの所長など、建築費の知識がある者からすれば、
『材料費と人件費から考えれば、価格のゼロがひとつ多いんじゃないの？』
とビックリです。
ちなみに、水性ワックスは、３００円／平米前後です。
そして、フローリング自体の価格は、４?５千円／平米といったところです。
フローリングよりフロアマニキュアの方が高いなんてオカシイですよね。

しかし、フロアマニキュア業者に言わせれば、
「ゼネコンみたいに、いっぺんに大量の施工は出来ないから高いんだ！」
「マンションの完成は１月から３月に集中していて、
この期間に１年分の利益をあげなければならないんだ！」となります。

んー、ごもっとも？
でも、マンション購入者に負担をかけていることになりますよね。

そこで、売主であるデベロッパーに提言です。

フロアマニキュアを標準仕様にしたらいかがでしょうか？

そうすれば、大量発注によって安くなりますし、
フロアマニキュア業者にとっても単価は安くなりますが、
施工数量が増え仕事も安定するのではないかと思います。
（異論はあるかと思います。）
そして何よりも、マンション購入者にとって思い悩むことが無くなります。
デベロッパーの皆さん、
是非、ご検討をよろしくお願いいたします。

次回は、【重要事項説明では宅建主任者証を提示せよ！】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【１１時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

先ず、５円玉と１ｍの糸を用意してください。

そして、糸の片側先端に５円玉を結びつけ、もう片方の糸の先端を指で摘み、
５円玉が大きく揺れる様に少し腕を左右に振ってみてください。

すると、５円玉は腕の振りと共振し、
２秒周期で往復する振り子となります。

ここで、振っている腕を少し早めてみても、
５円玉は、腕の振りと反対方向に動くなどして、大きく揺れようとはしません。

さて、本題である免震マンションに話を移します。
建物を５円玉が結ばれている糸、
腕の振りを地震力と考えて下さい。

建物には、高さや形状などの違いにより固有の周期を持っており、
ずんぐりむっくりの建物は、固有周期が短く、
ひょろ高い建物は固有周期が長いと言えます。

免震構造の本質は、
免震装置を組み込むことにより建物固有周期を長周期化し、
地震による地盤の卓越周期（０秒から２秒程度）と共振させないことで、
被害を免れることにあります。
５円玉と糸で言えば、糸の長さを長くすることと同じです。

実験で、建物を揺らしてみると（阪神淡路大震災の地震力）、
免震装置が無い場合はガタガタとひどい揺れとなり、
家具は吹っ飛び、立っていることすら出来ません。
しかし、免震装置を組み込んだ建物の場合は、船に乗っているような揺れ方をし、
家具などへの被害もありません。
地震力の軽減は１／１０から１／５程度となり、
効果は確実にあると言えるでしょう。

しかし、免震装置がまだまだ普及されていない大きな理由は、
コストにあります。
ゴムと鉄板と鉛で出来た直径１ｍ程度の装置が、
なんと１個３００万円程度するのです。
その他、設計費や評定申請などに要する費用を合わせると大きな金額です。
目安としては、建物形状等によりますが、３万円?８万円／坪程度でしょう。

これを、『高いと考えるか、安いと考えるか。』は、あなた次第です。
免震マンションを、『命や財産を守る保険』として考えても
良いのではないでしょうか？

補習講座
私は、究極の免震構造は建物を空中に浮かせることと考えてます。
磁石のプラスとマイナスの反発力を利用し、
建物を空中に浮かせることは出来ないものでしょうか？
現在の磁石の技術では、無理だと思いますが、
５０年先は、ひょっとすると実現しているかもしれません。

次回は、【マンション管理費削減の目の付け所】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

今回は、お買い得マンションの計算方法の講義です。

お買い得マンションと言っても、
これから、マンション購入される皆さんの価値観は様々です。
例えば、
『会社までの通勤に便利なところがいい。』
『お買い物が便利なところがいい。』
『環境の良いところがいい。』
など、人様々です。
マンションを選ぶ時は、自分の価値観を一番重要視してください。

さて、客観的にお買い得マンションを選ぶ方法についてですが、
非常に大雑把ですが、以下のような簡単な計算で判断できます。

　売主（経費＋利益）＝１００％?（土地購入費＋建築費）÷事業費×１００