内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【４５時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンションを購入し、既に入居されたあなた。

「マンション管理組合に加入していますか？」

「え？そんな申込書も無かったし、入っていないよ。お前申し込んだか？」
「私も知らないわよ！面倒くさそうだし、申し込まなくていいんじゃない？」

と言っている方は、少々、マンション管理組合についてお勉強しましょう。

マンションを購入された区分所有者は、
好むと好まざるとに関わらず、
必然的にマンション管理組合員となってしまいます。
人に貸しているから、自分は違うなあと思っている方も、
区分所有者はあなたなので、組合員です。

「で、一体何をすれば良いの？」と質問されそうですが、
マンション管理運営に参加する義務があります。
しかし、実際のところは、
理事長、理事、監査役等の役員が、色々とお膳立てをしてくれています。
「じゃあー、議決権だけ行使していればいいや！」
と無関心なことは言わないで下さい。
理事の役目が持ち回りになっているマンションでは、
いずれ、あなたも理事長になるのです。

ここで、マンション管理組合理事長の具体的な役割には
以下の様なものがあります。
　
　・駐車場使用契約の締結
　・損害保険契約の締結、保険金の請求および受理
　・組合員の資格の得喪に関する届出の受理
　・業務委託・請負契約の締結
　・職員の採用・解雇
　・業務報告
　・総会の招集、議長
　・占有者の総会における意見陳述行使の事前通知の受理
　・議決権行使者の届出の受理および代理証明書の受理
　・総会の議事録および書面決議の保管、閲覧、保管場所の掲示
　・理事会の招集、議長
　・収支予算の作成および変更
　・会計報告
　・未納管理費等の請求
　・管理費等の不足金の請求
　・預金口座開設契約の締結
　・借入れ契約の締結
　・帳票類の作成、保管
　・勧告・指示・警告等
　・規約原本の保管、閲覧、保管場所の掲示

そして、業務をこなすだけではなく、
マンション管理運営の方針と指導性を発揮することが求められます。

本当に大変そうですよね。
今のうちに、お勉強しておきましょう。
次期理事長は、あなたが選出されるかもしれませんよ！

次回は、【どこまで要求出来るの？瑕疵担保責任】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【４３時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンションにお住まいの家庭では、

「うちのマンションのエレベーターは大丈夫だろうか？」
「チョット恐いし、私、ダイエットも兼ねて階段を上り下りするわ！」

などと、エレベーター事故の話題で持ちきりかもしれません。

高層化したマンションライフでは、
エレベーターは欠かせないものとなっています。

『建築基準法』では、
エレベーターの構造について、詳細に規定しています。
その中の、《エレベーターの安全装置》の項目に、
『かご及び昇降路の全ての出入り口の戸が閉じていなければ、　
かごを昇降させることができない装置』
を設けなければならないと規定されています。
すなわち今回の事故は、この『建築基準法』に違反しているのです。

ところで、
あなたのマンションのエレベーターの保守点検契約が
どうなっているかご存知ですか？
エレベーター業者任せになっていませんか？

　・点検回数・・・・法定点検としては、『建築基準法』で１年に１回の点検が
　　　　　　　　　　　義務付けられています。
　　　　　　　　　　　しかし、自主点検として、
　　　　　　　　　　　概ね１ヶ月に１回実施しているマンションが多い様です。
　　　　　　　　　　　安全に万全を期すことも大切ですが、
　　　　　　　　　　　反面、費用も大きくなるので、
　　　　　　　　　　　マンション管理組合として点検回数を決定しましょう。

　・契約方式・・・・契約方式には、フルメンテナンス契約とＰＯＧ契約があります。
　　　　　　　　　　　フルメンテナンス契約は、部品の交換等の費用が発生しても　
　　　　　　　　　　　契約に含まれるというもので、ＰＯＧ契約は、それが含まれて
　　　　　　　　　　　いません。
　　　　　
　　フルメンテナンス契約　：　割高だけど、組合の面倒が掛からない。
　　ＰＯＧ契約　　　　　　　　：　割安だけど、都度、部品交換等の費用について、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 組合の合意が必要。

話は飛びますが、
今回のエレベーター事故のニュースで、
皆さんは、『保守点検費』についてお気づきになりましたか？

　　　　当初の年間契約　　　　　　　　　　Ａ社　　　４４６万円／年間
　　　　指名競争採用１社目の契約　　　Ｂ社　　　３４７万円／年間
　　　　　　　　　　　　　２社目の契約　　　Ｃ社　　　１５８万円／年間
　　　　　　　　　　　　　３社目の契約　　　Ｄ社　　　１１５万円／年間

契約内容の詳細は解りませんが、
年々、『保守点検費』は、こんなにも安くなっているのです。
これは、胡坐をかいていたメーカー系列の保守点検業者に対し、
指名競争入札を導入した功績です。

あなたのマンションのエレベーター保守点検について、
契約内容の見直しをする良い機会ではないでしょうか？

次回は、
【「防音サッシだから大丈夫。」の営業トークに安心していませんか？】　　　
を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【４２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

よく行くハンバーガーショップに
無料のアルバイト情報誌が置いてあります。

別にアルバイトをするつもりは無いのですが、
それを１冊取り出し、
おいしいハンバーガーを食べ、薄めのアイスコーヒーを飲みながら、
おもむろにパラパラめくっていると、
『マンション管理人募集』の広告が目に入りました。

『マンション管理人さんの時給ってどの位なのだろう？』と見てみると、
　
　　《時　給　：　９００円　　簡単な業務です！》　といった記載です。

マンション管理人さんの業務というのは、
『マンション管理業務委託契約書』の契約内容にもよりますが、　　
実は、結構大変なのです。

　　・訪問人の案内
　　・日常清掃
　　・郵便、宅廃物の管理
　　・設備点検の立会い
　　・住民の苦情窓口
　　・書類の管理

などなど、様々な業務があります。

ところで、
あるマンション管理費の見直しをしてほしいとの依頼があり、
その中のマンション管理人費用をチェックしてみると、
　
　　　科目　　　　　 金額（月額）　　　　　　　　　備　　　考　
　管理員業務　　　５９３，４００円　　週７日　８：００?２１：００　１名　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（交替勤務）
　　　　※上記、金額の他に、管理業者の経費として１３％を別途計上

この金額を時給に換算すると（夜間割増は考慮しない。）、

　　時　給　：　約１，５００円　にもなるのです。

実際にマンション管理人さんに支払われている金額との差額は、
一体どこへ消えているのでしょうか？
答えは、ご想像どおり、

１３％もの経費を別途計上しておきながら、
更に、その差額もマンション管理業者の利益に上乗せされているのです。

マンション管理委託費の見直しの項目は、他にも、まだまだ沢山ありそうです。

一度、あなたの住むマンション管理組合が支払っている、
マンション管理人さんの時給を計算してみてはいかがでしょうか！

次回は、【エレベーター事故　恐いですねえー！】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【３８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

事務所で仕事をしていると、
突然、
『ガッガッガッ?、ギッギッギッ?』と
外から轟音がしてきました。

「何事か？」と思い、外を覗いてみると、
お隣のバルコニーで、目隠しパネルの取り付け工事を行っています。
この轟音は、外壁に穴を開けるドリルの音だったのです。

『マンション管理組合の承認を取っているのかなあー？』

ここで、皆さん！
『バルコニーは専有部分だから何か改造しても良い。』と思っていませんか？

答えは、ＮＧです。
バルコニーは共用部分であり、居住者が専用使用しているだけなのです。
従って、勝手に改造したりしてはいけないのです。

もし、バルコニーの外壁の色を居住者の思いのままに変えてしまったら、
マンション全体の外観が損なわれますよね！

専有部分と勘違いし易い共用部分として主に以下のようなものがあります。

　　・バルコニー
　　・玄関扉　（但し、内側の塗装や錠は除く。）
　　・アルミサッシおよびガラス
　　・バルコニーの手摺
　　・室内を含む建物の構造部分　（隣との戸境壁のコンクリート壁等）　
　
その他にも、
マンション固有の管理規約に共用部分が定められている場合もあります。

これらの改造は、基本的には駄目であり、
必要があれば、『マンション管理組合の決議』が必要となってきます。

また、専有部分の改造も、
マンション管理組合の『理事長の承認』が必要となる場合があります。
これも、マンション固有のマンション管理規約に記載されている場合があるので、
確認が必要です。

ここで、
アルミサッシのガラスを割ってしまった場合、
『共用部分だから、マンション管理組合にその修理費を請求しよう！』
なんて思わないでください。

共用部分であっても、
マンション管理規約では、
『専用使用部分の通常の使用に伴う管理に要する費用は、
専用使用権を有する者が負担すること。』
となっている場合がほとんどです。

一度、マンション管理規約をチェックしてみてはいかがでしょうか？

次回は、【弁護士泣かせの建築訴訟】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【２７時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

出張帰りの電車の中で、せっかくだからと思い立ち、
古い友人に
「仕事で近くまで来ているからお茶でもしない？」とメールしてみました。

友人も仕事がちょうど終わったとのことで、
「せっかくだから家で酒でも飲もう！」と誘ってくれました。

久しぶりに友人の家族（ご両親、奥さん、子供達）に再会です。

「今、オジサン（私）は会社を辞めて社長してるんだ。」と
自分でデザインした自慢の名刺を子供達に渡すと、
「オジサン、一級建築士なんだ。カッコイイ！
　でも、マンション管理士って何？どんな仕事が出来るの？」の一言。

『う?ん、何が出来る？・・・・・・』とチョット考え込む私。

マンション管理士という資格が、
まだまだ世間に認知されていないのは承知していましたが、
「何が出来る？」の問いに、
「”マンション管理士”って名乗れるだけ。」の回答ではカッコ悪過ぎです。

マンション管理士とは、『名称独占』の資格であって、
『業務独占』の資格ではありません。

　　注）　名称独占　：　□□□士と名乗って良い。
　　　　　　　　　　　　　　　　　（マンション管理士、中小企業診断士等）
　　　　　業務独占　：　資格を持っていないと特定の業務が出来ない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　（建築士、弁護士、医師等）

それでは、マンション管理士の仕事とは一体何でしょう？

一言で言うと、マンション管理組合へのコンサルティング業務です。

　　　　　□管理規約・使用細則の策定・改定のアドバイス
　　　　　□長期修繕計画の策定・見直しのアドバイス
　　　　　□管理費の見直しのアドバイス
　　　　　□修繕積立金等の運用アドバイス
　　　　　□区分所有者間のトラブル解決のアドバイス
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　等々です。
しかし、これらに必要な知識は実に多岐に渡るため、
マンション管理士だからといって全てが得意分野であるとは限りません。
本来、これらの業務は、宅地建物取引主任者・管理業務主任者・建築士・
ファイナンシャルプランナー・司法書士・行政書士などの資格者が、
専門的に扱っている分野です。

ということで、マンション管理士一人では、とても全てに太刀打ち出来ず、
結局、これら専門の資格者と連携をとりながら、
管理組合の問題解決の為にコーディネートする役割となります。　　　

まだまだ認知されていないマンション管理士。
そして、まだまだ活躍の場が無いマンション管理士。

せっかく創設された「難関と言われる（？）国家資格」なのです。
資格取得者が”食いっぱぐれ”が無いよう、
国も、『資格者の保護・育成の義務』があります。

何卒、よろしくお願いします。

次回は、【気になりませんか？お隣から聞こえる夜の物音】を
予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【１２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

マンション購入を検討されているあなたは、
パンフレットに小さな文字で記載されている管理費に気を止めていますか？

売主であるデベロッパーにとって、
マンション価格以外に要する費用は、
出来るだけ目立たせたくはないものです。
「そんなこと記載してあったかなー？」というあなた、
今後何十年も支払い続ける管理費なのですから、是非確認してみてください。

それでは、その管理費が高いのか？安いのか？

マンション販売段階では、
グループ会社等である売主・販売・管理業者が、
３点セットでお膳立てされています。
従って、管理費は、競争原理が働いていないので高いと言えるでしょう。
（管理業務内容を乏しいものにし、見かけ上、安くしている場合もあります。）

ここで、残念ながらマンション購入段階では、購入希望者によって
管理費を安くは出来ません。

マンション管理費の削減の為には、
『早期にマンション管理組合を組織し、管理費の見直しを行う』ことです。

マンション管理費の内訳は、大きく３つに分けることが出来ます。

　１．絶対に必要となる費用
　　　　・固定資産税、都市計画税
　　　　・火災保険、賠償責任保険　など
　
　２．管理業務内容を縮小あるいは無くすことの出来るもの
　　　　・過剰な共用施設維持費
　　　　・過剰な清掃費
　　　　・過剰な管理人費
　　　　・過剰なコミュニティ形成費用

　３．項目としては必要であるが、価格を安く出来るもの
　　　　・管理委託費
　　　　・設備保守点検維持費　など

マンション管理費削減で重要なことは以下の２点です。
　　　
　１．マンションを維持向上させる上で必要なものと、
　　縮小あるいは無くすことが出来るものを管理組合として明確にする。
　　（※維持向上のため、管理費が高くなる場合もある。）

　２．業者に委託する内容のものは、競争原理を働かせる。

マンションに入居された方は、必然的に管理組合員となります。
組合活動は、『面倒くさい。』というのが本音としてあるかと思いますが、
管理費削減の為、また、マンション資産価値の維持向上の為には、
組合員ひとりひとりの自覚と協力が必要です。

次回は、【フロアマニキュア　標準仕様の提言】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。