内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【９７時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

住宅検査の基礎配筋検査で、
重たーい指摘事項がいくつか挙がった。

住宅検査に立ち会った年配の建設会社の現場監督に、
「手直ししてからコンクリートを打設してくださいね。
　あと、是正写真を撮って私と建築主に報告書を送付してください。」
とお願いをした。

コンクリートは、次ぎの日に予定どおり打設されたのだが、
数日後、写真付きの是正報告書が送付されてきた。

建設地域では大手建設会社。問題はないだろうけど・・・・・

念のため、送られてきた是正報告書を写真を見ながら、ひとつひとつチェック！

鉄筋の定着長さは、直っているな！・・・よしよし
補強筋もちゃんと入れてくれたな！・・・よしよし
型枠の建て入れも直してくれたな！・・・よしよし

砕石敷きが高く鉄筋とくっついているところも直してくれたな！・・・？？
「えっ、この是正写真って、ぜんぜん場所が違うんじゃない？」

ということで、建設会社の責任者に連絡。

「もしもし、是正報告書を見させてもらいました。
　ところで、指摘ＮＯ４の砕石敷きの是正写真は、場所が違うようですが。」

「えっ、そうですか？確認して現場監督から電話させます。」

プルルルル・・・プルルル・・・・

「はい、もしもし。」
「現場監督のＳです。是正写真を探したんですが見当たりません。」

「ということは、違う写真と解っていて報告書を作ったんですか？」
「・・・・・・」

「素人には解らないかも知れないけど、こちらはプロですよ！」
「スミマセン。」

「ちゃんと、手直しはしてくれたんでしょうね。」
「もちろんです。」

「是正写真を撮っているのは、あなたですよね！」
「ハイ、そうです。」

「写真を探しても見つからないと言ってましたが、本当に写真を撮ったのですか？」
「・・・・・　いいえ。」

オイオイ！
報告書の是正写真まで偽装したうえに、見え見えのウソまでつくなよ！

【８８時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「おー　久しぶりの軽井沢！」
廻りを見ればサマーバケーションを楽しむ人。人。人。。。。。

何故、軽井沢に居るの？　かと言うと、
別荘として使う新築住宅の第三者監理を依頼され、
今回は、第１回目の第三者監理として、基礎の配筋検査にやって来ました。

「はじめまして。第三者監理を担当するアーキスケットの出口です！」
と、住宅メーカーの施工管理担当者と挨拶を交わし、配筋検査をスタート。

「ここの主筋の”定着長さ”が不足してますね！」
「そうですね。直します。」

「ここの”かぶり”が確保出来てませんね！」
「そうですね。確保します。」

「ここの”開口補強”が行われていませんね！」
「そうですね。補強します。」

「ここの”防湿シート”が破れていますね！」
「そうですね。テープ貼りします。」

といった、第三者監理の基礎配筋検査で、ありがちな指摘事項が続きます。

一通りの細かい検査が終了し、全体を見回してみると、

『何だかチョット変？？？』
スラブ配筋が全体的に砲台状になっています。

「コンクリートは、どの高さまで打設しますか？」
と尋ねると、

「そこの型枠に印してある高さまでです。」
との回答。

「？？？　これじゃー上部の方の基礎躯体に鉄筋が無い状態ですよね！」

「・・・・・」

どうして、こういった状態になったのかをチェックすると、
住宅外周基礎部分の掘削深さが間違っていることが判明！

基礎配筋が１０ｃｍ程度、下がってしまっています。

「基礎が全体に下がっていますが、知ってましたか？」
と、住宅メーカーの施工管理担当者に尋ねると、

建築現場を毎日見ているので、”当然”とばかりに、
「知ってましたよ！」

「明日、コンクリート打設なのに、手直しする職人もいませんよね！
　このまま、コンクリートを打設するつもりだったんですか？」
と尋ねると、

「・・・・・・」

結局、翌日の午前中に配筋手直しの職人を手配し、
コンクリート打設は、午後からに予定変更しました。

この建築現場に限りませんが、
建築の第三者監理を行っていると、往々に、

施工会社の、『見て見ぬ振りの施工管理』が見られます。

そして、施工管理担当者の言い訳は、

「工期が遅れてしまうから・・・・・」
「手直しのお金がもったいないから・・・・・」
「職人に対して、手直しを言い出せない・・・・・」
などなど。

何の為の施工管理なのか？・・・・・・疑問です。

【８４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「もしもし・・・・２年前に新築の一戸建て住宅を購入したんですが、
　住宅の外壁がクラック（ひび割れ）だらけなんです。
　売主や施工会社も適当な検査や手直しばかりで、もう信用出来ません！」

と、今回の欠陥住宅検査の依頼者である奥さんの悲痛な叫び！

そして、問題の一戸建て住宅にお伺いし、住宅の外壁を一見すると、

『うーん、なるほどクラックだらけ。
　一部補修されていますが、　
　アチコチにミミズが這っている様なペンキの補修跡です。』

「このクラック補修跡は、一年目のアフター定期検査の時に行ったもので、
　今回は、二年目のアフター定期検査です。
　アフターサービス期間も終わってしまうので、
　ちゃんとした住宅検査を行い、欠陥を補修をしてもらいたいんです！」

と奥さんが、これまでの経緯と実状を説明。

この一戸建て住宅の売主は、名の知れた大手デベロッパー。
施工会社も名の知れた準大手ゼネコン。

これらの担当者に、
住宅の外壁検査の為、外部足場を組んでもらうよう指示し、
後日、改めて詳細にクラック検査を行ってみると、

なっなんと、クラックの数だけでも、１４０箇所。

これは、もう、まさに、”欠陥住宅”

原因は、不明ながら、
　・プレミクス軽量モルタルの練り混ぜ不良　（水量のミス？）
　・モルタル未乾燥の状態での、吹付け塗装の施工
　・モルタルの所定厚さ不足

などが考えられます。

「これじゃー、塗装での一部補修どころではなく、
　全てのクラック部を樹脂注入で補強し、
　住宅の外壁全面、吹付け塗装のやり替えが必要なんじゃない？」

と、売主と施工会社の担当者に目を向けると、

「・・・・・・」

住宅検査の後の協議の場で、

「アフターサービスの期間を、今から２年間延長とする”覚書”を交わして下さい！」
そして、
「私の住宅検査立会いの費用についても負担願います！」

と、厳しい要求をすると、

「・・・・・・」

しばらく時間が経った後、やっとのことで、

「私の一存では・・・・　上司に相談して回答します。」

結局、全ての要求が認められ、
最終的には、

”住宅の外観は、まるで新築の時の様にピッカピカです。”

〔関連情報〕
クラック補修・詳細情報

【７４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

地下ＲＣ造１階、地上木造２階の住宅です。

会社経営をしている建築主から第三者監理住宅検査の依頼があり、
施工する住宅メーカーとの顔合わせがありました。

建築主の事務所で、
オイシーイ、コーヒーを飲み、図面を見ながら待っていると、

ピンオーンとチャイムが鳴り、住宅メーカー担当者の登場です。

「はじめまして、第三者監理住宅検査を依頼されたアーキスケットです。」

「はじめまして、住宅メーカー支店長の△△です。
　現場担当者には第三者監理住宅検査の件を言ってありますので、
　厳しい目で検査・指導をお願いします。」

顔合わせが終わり住宅メーカー担当者が帰ると、
建築主が申し訳なさそうな顔で、

「色々変更したら、
　想像以上の額の追加見積で予算が足らなくなったので、
　第三者監理住宅検査の回数を減らしたいのですが・・・・」

「それは、構いませんよ！それにしても、この見積書は割高ですね！（もったいない）」

数日後、
第1回目の第三者監理住宅検査として、地下コンクリート造部分と木軸の上棟時検査。
すると、
　・コンクリート打放し仕上げの部屋の壁から漏水を発見！
　・コールドジョイント、ジャンカなどなどの不具合発見！
　・外壁構造用ベニヤ取付釘ピッチの不足およびめり込みを多数発見！
　・接合金物の不足発見！
　・根太材および縦枠の本数不足を数箇所発見！
などなど

また、数日後、
第２回目の第三者監理住宅検査として、防水完了時検査。
すると、
　・外壁防水紙の重ね不足および破れ多数発見！
　・設備スリーブ廻りのコーキング不良多数発見！
　・２階天井裏全面の断熱材敷き込み忘れ発見！
などなど

これらの第三者監理住宅検査の報告書を作成し建築主に説明すると、

「こんなにいっぱい欠陥があるなんて・・・・・
　住宅メーカーの担当者は会う度に、
　『第三者監理住宅検査なんてもったいない！』って言ってましたよ。
　これじゃー、第三者監理住宅検査の回数を減らす方がもったいないですよね！」

「そう思っていただければ良かったです！」
　

【４９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

露シーズン真っ只中！
ジメジメして本当に嫌な季節ですね。

このシーズンは、建物にとっても良くないシーズンです。
そう、結露・カビが発生しやすい季節なのです。

ある保育所から、
「子供達のお昼寝で使用する和室の畳にカビが発生して困っています。」
との欠陥住宅の相談がありました。

その部屋に入ってみると、
部屋の空気がジトーとしており、淀んでいます。
そして床の畳は一面カビが発生しています。
もしかして欠陥住宅？？？・・・・

部屋は北面に配置されており、
窓はあるのですが、
「窓の開け閉めは行っていますか？」と質問すると、
「窓を開けると、お隣の窓が真向かいにあるのでほとんど開けません。」とのこと。
「この給気口は『閉』にしてありますが、『開』にしないのですか？』と質問すると、
「知りませんでした。」とのこと。

これでは、カビに発生して下さいと言っているようなものです。
必ずしも欠陥住宅ということではありません。

ここで、どうして結露・カビが発生するのでしょうか？

先ず、結露についてですが、
　■部屋の外と中で温度差が大きい
　■部屋の中の湿度が高い
　■部屋の中の空気の循環がない
といったことが発生要因となります。

日本古来の建物は、
外部に対して開放的だったのですが、
最近のマンションは一戸建ては、
騒音問題や熱効率などを重視して気密性が高く、
結露が発生しやすい構造となっています。

次にカビについてですが、
　■カビの発生しやすい温度帯であること
　■多湿であること
　■栄養となるものが存在すること
といったことが発生要因となります。

保育所のケースでは、
　■部屋が北面にあり、外部との温度差が大きかったこと
　■部屋の換気が十分でなく、多湿であったこと
　■畳がカビの栄養源となったこと
などの理由で、カビが発生したと考えられます。

結露やカビを防ぐには、
『元から絶たなきゃダメ！』
ということで、
『十分な換気と除湿が重要！』なのです。

「私の家は、２４時間換気だから大丈夫！」
などと油断していると、
押入の中、あまり使用しない部屋、お風呂場にカビが発生してしまいますよ！
そして、何でもかんでも、欠陥住宅と判断してはダメですよ！

次回は、【マンション販売営業マンの軽率な口約束】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【４１時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「ＮＰＯって何なんだろう？」と思っている方の為に
先ずは解説です。

ＮＰＯとは、『Ｎｏｎｐｒｏｆｉｔ　Ｏｒｇａｎｉｚａｔｉｏｎ』の略で、
日本語に直訳すると、
『非営利組織』となります。

定義としては、
『継続的、自発的に社会貢献活動を行う、
営利を目的としない団体の総称』です。

イメージとしては、
『お金を取らないボランティア』ですよね！

しかし、お金がかかる場合もあります。
この場合、非営利ということなので、
『利益があがっても、構成員に分配しないで、
　団体の活動目的を達成するための費用に充てる。』ということになります。

実に素晴らしいことですね！

ところで、
構成員が経営する自分の会社の宣伝文句に、
大々的に、『ＮＰＯの会員』を掲げている場合があります。

組織が異なるため、違法ではないのでしょうが、
あたかも、『無料であったり、安いというイメージ』にさせられます。
しかし、よくよく見ると、有料であり、営利組織なのです。
非常に紛らわしいと思いませんか？

ＮＰＯに労務提供や資金提供をして、
見返りに、『●●ＮＰＯの構成員』という広告を
買っているような構図が見えてきます。

「自分はＮＰＯの構成員ということで、人間性をアピールしているんだ！」
と言われそうですが、
皆さんは、こんな宣伝文句をどう思いますか？

いずれにせよ、住宅検査会社や内覧会業者を決める場合、
皆さんには、
『ＮＰＯの構成員』と宣伝文句にあるからといって、
その会社が、『ＮＰＯ』と勘違いしてもらいたくないだけなのです。

次回は、【マンションの管理人さんの時給ってどの位なの？】
を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【３４時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

私が建設会社で建物を建てていた頃、
建物が完成する度に、
『やっと苦労が実って建物が完成したあー！』と
まるで、子供が生まれたかの様に、何日も感慨にふけっていたものです。
それこそ、建築主にとっては、それ以上の感激が有ることでしょう。

しかし、もし完成した建物が欠陥だらけであったなら・・・・・・
建築主の期待は裏切られ、
建築業者に対して怒りすら湧き起こってくることでしょう。

これから、いくつかの講座で、
ある企業からの、
初めて造った自社工場の欠陥建物についてのご相談の実話をもとに、
『建物を造ることによる建築主のリスク』を考えていきます。

今回は、『床コンクリートのひび割れ』についてです。

依頼された工場の検査すると、
全てのスラブにと言っていい程、コンクリートにひびが入っています。
ひび割れの入っている位置・ひび割れの方向を観察し、
また、施工中の鉄筋の写真などを調べると
以下の様な原因によってひびが発生したものと推察されました。

　?方向性から、基本的にはコンクリートの乾燥収縮によるひび割れ。

　?乾燥収縮を最小源に留める”目地切り”が施工されていない。
　　　（設計図には記載がある。）

　?土間配筋の鉄筋の高さ方向の位置が適正でない。（下側に偏り過ぎ）

　?開口部の鉄筋の補強がされていない。

　?施工中における設計以上の荷重　（重機を載せる等）

この工場は、既に機械等が設置され稼動しています。
これらのひび割れを根本的に直すということは現実的ではなく、
エポキシ注入などの応急処置で対応せざるを得ません。
従って、建築主は、今後もひび割れの補修跡を見て仕事をすることとなります。

『コンクリートのひび割れは、
　一度発生したら大きくなることはあっても、決して消滅することは無い！』

ということを建築主の方には知っておいて頂きたいのです。
そして、コンクリートのひび割れを回避する為には、
必ず発生するコンクリートのひび割れ（コンクリートの性質）に対し、
『被害を最小源に食い止めるための設計の配慮がされているか？』、
また、『施工の管理が確実に行われているか？』
ということが、非常に重要なことなのです。

次回は、【雨の日の内覧会はチャンスと思おう！】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【２９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

営業部長が現場事務所に現れたときの会話です。

「所長、建物もずいぶん出来てきたけど、
　少しくらいはクレームが有るようにしてもらいたいなあー。
　クレーム処理にお金があまりかからない様なものでお願いしますよ。」

「えっ？」、一瞬耳を疑いましたが、
「どうして、そんなこと言うんですか？」と聞くと、

「建物が完成してしまうと、営業マンは話題も少なくなり、
　お施主さんの所へ行くキッカケが無くなってしまうからだよ。」との回答。

そういえば、ある大学の構内には、
建物も造っていないのに、
現場事務所を構え、メンテナンスに走り回っているゼネコンすらあります。
これも、次の棟の建物を受注するための営業戦略です。

『情けない営業だなあー』と思いつつ、
『営業マンも、そんなことまで考えないといけない程、
苦労しているんだ。』と、一方で同情してしまいそうです。

世間では、
『欠陥マンション』、『不良施工』、『手抜き』、
などの言葉が飛び交ってますが、
『”技術屋”というのは、故意にそういったものを造るということは無い。』
と信じています。

しかし、建物というのは、たくさんの職人達の協力で出来上がるものであり、
また、工場製品でもないため、
どうしても、全てを完璧に管理するということは困難な一面もあります。
結果として、不良や欠陥が出てしまうのです。

『建物の良し悪しは、現場管理の良し悪しに比例する。』
と言っても過言ではありません。

しかし、もしかしたら、『故意に手抜き』が行われているかもしれません。

次回は、【モデルルームが無いマンション販売にはご注意！】
を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【１９時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

まだ、資格を取れなかった頃、
先輩に、『建築士資格は、足の裏に付いたご飯粒みたいなものだよ。』
とよく言われたものです。

それって何のことを言っているの？とお思いの方も多くいるかと思います。

そのこころは、
『取っても取らなくても、あまり影響無いけど、
　　　　　　　　　　　　　取らないと気持ちが悪い。』ということです。

ご飯粒が足の裏に付いていても歩くのには影響しませんよね？
そして、確かに建築士資格を取った以後も業務が変わるわけでもないし、
給料も上がりませんでした。（中には、資格給のある会社もありまが・・・・）

一連の耐震偽装問題でお気づきだと思いますが、
実務において資格を持っていない者が作業を行っている場合が多々あります。
　　　　（本来、一級建築士が行うべきマンション構造設計に、
　　　　　　　　　　　　　　　　　二級建築士さんがテレビに出てましたね！）

しかし、設計図面には一級建築士の印鑑が押され、
その人の名で設計を行ったことになっています。

変な話ですよね！

本来、『建築士法』では、
鉄筋コンクリート造や鉄骨造のマンションであれば、
「延べ床面積が３００?、高さが１３ｍ叉は軒の高さが９ｍを超えるもの」
「延べ床面積が１０００?を超え、且つ、階数が２以上」
であれば、１級建築士しか設計叉は工事監理が出来ません。

また、工事をしている現場の監督さんも、
所長（現場代理人）と言われる一番偉い（？）人が、
建築士か建築施工管理技士の資格を持っていれば良く、
実際に現場で職人さんを指導している中堅あるいは若手社員が、
必ずしも資格を持っているとは限りません。

　余談となりますが、資格試験の合格率は以下のとおりです。

　　　　一級建築士　　　　　　　　　　１０％程度
　　　　一級建築施工管理技士　　　１５％程度

資格を持っていない人でも優秀な技術者（？）はたくさんいます。
でも、本当に建築の技術者と言えるのでしょうか？
あくまでも、補佐役ということになります。
優秀な人なら、
早く、『資格という土俵』に上がって勝負してもらいたいものです。　

次回は、【建築材料で一番高価なものって何？】　を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【５時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

今回は、コンクリートについてお話したいと思います。

コンクリートがむき出しの仕上げとなっている部分で、
「かみなりおこし」みたいなものを見たことがありませんか？
これが、建築も専門用語でいう「ジャンカ」と呼ばれるものです。
その他にコンクリートの欠陥としては、
「コールドジョイント」、「気泡」などといったものがあります。
説明は省略させていただきますが、
建物を見るときは、仕上げの出来映えだけを見るのではなく、
「意匠的にコンクリートムキ出し」となっている部分
（例）ＵＢ天井点検口の中、ゴミ置場、駐車場などを見ることによって、
その建物を造っているゼネコンの管理の良し悪しが判断できます。

次回は、【敷金トラブル　個人家主に気をつけろ！】
を予定しています。

次回をお楽しみに・・・・・・お疲れ様でした。