内覧会同行ブログ ｂｙ アーキスケット

【５７時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「築５０年の平家賃貸に４年住んでいて、今度、引越しを考えています。
　周りの人に聞くと、
　大家さんからの原状回復費の請求がされると聞いて心配です。
　退去時の立会いをお願いできませんか？」

「ハイ、解りました。」

ということで、退去立会いの当日お伺いすると、

『うーん？　これは、まるでお化け屋敷・・・・』　　（失礼）

全て和室の３Ｋの間取りなのですが、
襖や障子は、全てと言って良い程破れまくっています。

床は板張りで、
キズが無数にあり、まるで、それが模様になっているかの様です。

壁には、ところどころ落書きがあり、木製の扉もキズだらけ。
唯一、畳だけが古いとは言え、まともな状態です。

流石、築５０年の歴史が刻み込まれています。

「入居した時からこんな状態なの？」と、か弱そうな依頼者に尋ねると、

「猫ちゃんを飼っていて、襖は破れてしまいました。
　それ以外は、入居した時からこの状態です。」とのこと。

すると、
「ピンポーン・・・大家さんの代理で退去立会いに来ましたあー」と
仲介業者がやって来ました。

立会いにおいて、
「借主が、キズや汚してしまったものは、襖だけですよ！」と伝えると、

「そうですよねー　なんせ古い建物ですから・・・・
　原状回復費は、襖の張替えだけは請求されると思います。」

とのことで、一安心。

と、ところがです・・・・・

数日後、借主に原状回復の請求書が届いたのですが、
襖の張替えだけではなく、
床の張替え、壁・天井の塗り替え、木製扉の修繕
などなどの請求が記載されています。

「話が違うんじゃないの？」

キズや汚れは、過去５０年にわたり蓄積されたもので、
どの時点で、誰が付けたのか解らないのです。

それを、全て新品にする原状回復請求がされたのです。

例え、今の借主に責があり、負担割合があるにしても、
『経年劣化』という考え方があり、
全額負担にはならないのです。

妥協点を見つける為の協議が行われましたが、
いくら経っても、平行線です。

最後に、”伝家の宝刀”
「少額訴訟に訴えます。」の一言に、

襖の張替え費のみの原状回復の負担となりました。

皆さん！
賃貸物件を借りる時は、
家主立会いで、入居時検査もしておきましょう！

次回は、【内覧会　売主・施工業者の誠意のない勝手な都合】
を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【５２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

「この８０平米のテナントビル、気に入ったので契約したいのですが・・・」

「それじゃあー決まり！　ところで、床のカーペットは
　前の借主が残していったんだけど、このままで使う？」

「ハイ、汚れてもいないし、Ｐタイルより良いですね！そのままで借ります。」

「解りました。」

「ところで、テナントビルを借りる場合、住宅を借りるのと異なり、
借主は保護されず、原状回復費が多額になると聞いたんですが・・・・」

「大丈夫！このテナントビルでは、
　通常、原状回復費が８０万円くらい発生するんだけれど、
　貸主と借主の折半で４０万円で良いですよ！　」

そんな経過を経て、無事、賃貸借契約が交わせれましたが、
この契約期間中、テナントビルのオーナーが替わってしまいました。

そして、２年程で借主のテナントビルを移転することとなった時、
新賃貸人から、

「床のカーペットおよびＰタイルの張替、壁クロスの張替、天井の張替など、
　その他もろもろで、原状回復費１５０万円。」という請求書が出されました。

「床カーペットは残置物だし、それも含め天井、壁も汚していないし・・・・
　話が違うんじゃないの？」

ということで、原状回復費に関する協議の場を持たれました。

「口約束かもしれないけど、前の貸主とは床の件や、
　その他の原状回復について話をして契約したんだけれど・・・・」

「そうですか・・・　私どもは、前のテナントオーナーから何も聞いておりませんが・・・」

「それじゃあー　前のテナントオーナーに確認してみてください！」

「解りました。確認してご回答します。」

「ひとつ付け加えますが、賃貸借契約書には、
　『通常の使用による磨耗、汚れ等については、賃借人の責ではない。』
と記載されていますよね！
従って、壁クロス・天井の全面貼替えもオカシイんじゃないですか？」

「それも含めて、回答します。」

後日、改めて原状回復費の請求書が送付されてきましたが、
賃借人が納得の、約３０万円の請求（看板の付け替え費用）に留まりました。

それにしても、
物分りの良い新テナントオーナーであったことが幸いしました。

しかし、こんな物分りの良いテナントオーナーは残念ながら少数派です。
口約束という契約も基本的には有効なのですが、
後々、言った言わないで、トラブルの元となります。

賃貸借契約書の特記事項として、
是非、『書面で証拠を残す』ことが、トラブルを避ける有効な手段です。

次回は、【分譲マンション　土地の持分を確認しましたか？】
を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【３６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

チョットお恥ずかしい話なのですが、
賃貸マンションに於ける『残置物の修繕義務の考え方』
を知りませんでした。

１ヶ月程前から、
私の住んでいるマンションのリビングにある照明器具の蛍光灯が、
突然消える様になりました。
しかし、主電源をいったん落とし、しばらくして主電源を入れると
蛍光灯は何事も無かった様に再び点灯します。

始めは、「蛍光灯が古くなったのかな？」と思い、
電気屋さんで新しい蛍光灯を購入し取替えました。
しかし、状況は変わらず、
この２，３日で蛍光灯の消える頻度が多くなってきました。
そこで、再び電気屋さんに行き状況を説明し原因を尋ねてみると、
「インバーターに寿命が来たんだよ。」とのこと。

そこで、仲介業者に電話を入れ、
「照明器具のインバーターが悪くなったので修理か、取替えてほしい。」
と申し入れをしたのですが、
「担当者が休みを取っているため、３日後に改めて連絡してほしい。」とのこと。

『３日間も暗い部屋で過ごせというのかあー！』

「担当者が居なくても対応できるんじゃないの？」と申し入れすると、
「解りました。貸主と連絡を取って、改めて連絡します。」ということで
電話をガチャリ。

『対応悪いなあー』と思いつつ、しばらく待っていると電話が掛かってきました。
「仲介業者の○○ですが、賃貸借契約書をよーく見て下さーい。
　照明器具は残置物と書いてあるでしょうー。
　この残置物というのはねー、貸主に修繕義務は無いんですよー。」と
勝ち誇った様な言い方。

「そうなんですか？」と答えつつ、賃貸借契約書を調べて見ると、
確かに、『照明器具は残置物』と記載されています。
「確かに残置物と記載されていますね。」と言うと、
「そちらで、直すなり取替えるなり、勝手に処分してくださーい。」とのこと。

『うんー。立場逆転』です。

「解りましたあー。」と細々と返答をし、電話を切りました。

『残置物は、本来備えて有る設備ではなく、
　前入居者が置いていったものです。
従って、貸主に修繕義務はなく、処分も借主側にあります。』

賃貸マンションを借りている方、
こういうケースになった場合、
契約書に『残置物』と記載されていても、
念の為、その処分については確認しておきましょう！

次回は、【内覧会に群がるオプション業者のしたたかさ】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【３２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

恥ずかしながら、
私は、身障者の方がマンションライフを送る上で、
どんな支障があるのかを真剣に考えたことがありませんでした。

そんな私を戒めようとしたのか、
たて続けに身障者の方から、敷金返還トラブルのご相談がありました。

「車椅子で生活している為、部屋中にキズを付けてしまっており、
　原状回復請求がどのくらいの額になるのか不安で、
　退去時検査の立会いをしてほしい。」とのご依頼でした。

依頼者のマンションに入ってみると、
まだ、入居して８年程なのですが、
３０年位経っているのではないかと思われる程の状態です。

壁のクロスは、キズというよりも剥がれた状態がほぼ全面です。
しかも、清掃等ままならず、カビさえ生えています。

床のフローリングや絨毯も車椅子で全面磨耗しており、
また、室内にある木製の扉や枠も車椅子がぶつかったキズで、
枠ごと取替えなくてはいけないのではと思われる程です。

廊下やユニットバスには、手摺が取付けられており（貸主の了解済み）、
これらも原状回復して貸主に返さなければなりません。

原状回復するためには、下地以外の全てを改修する必要があり、
百万円単位の額となると思われます。

通常、借主が負担しなくてはならない原状回復費は、
『借主の故意・過失によるもの。』です。
そして、この依頼者の原状回復費の負担はこれに該当するものと思われます。

建築の教科書では、『車椅子が通る幅は、８０ｃｍ以上あれば良い。』
などと書かれていますが、
車椅子の寸法は、６５ｃｍはあります。
すなわち、余裕は片側７．５ｃｍしか無いのです。
また、マンション室内の扉は開き戸がほとんどで、
「車椅子の人は、どうやって開けたらいいの？」と疑問が湧いてきます。
「キズ付けずに生活しろ！」というのは所詮無理な話なのです。

他人事ではありません。
そして想像してみてください！
『もし、自分が車椅子の生活になってしまったら・・・・・・・』

『設計者は、基準さえクリアーして設計すれば良いのかなあー？？？』

平成７年に、
「高齢者、身体障害者等が円滑に利用できる特定建築物の建築に関する法律」
通称、『ハートビル法』が制定されましたが、
『マンション』に対して、その強制力の有無については、
”努力義務”に留まっています。

確かに、マンション等の建物全てを身障者の方に照準を合わせることは
難しいことだと思います。
しかし、『それを補う何か』　（支援・補助）が
あっても良いのではないでしょうか・・・・・・

次回は、【マンションの値引き販売　既購入者のあなたは許せますか？】
を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【２６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

ピンポーン・・・「○×不動産仲介の者でーす。」
「今日は、よろしくお願いします。」と、
今まで賃貸住宅を借りていた借主のお出迎え。

今日は、退去時の検査の立会日です。

見ると、仲介業者の立会人は、
若くてカワイイ女性です。

お出迎えしたのは、借主のオジサンと、
「誰？何でここにいるの？」と思われたかもしれない恐い（？）オジサン（私）です。

仲介業者　：　「今まで煙草は吸われていましたか？」

借主　　　　：　「吸っていました。」

仲介業者　：　「そうでですよね！壁・天井のクロスがヤニだらけですものね！
　　　　　　　　　壁・天井のクロスは全て張替えとなります。
　　　　　　　　　床のＣＦシートの凹みや変色がありますね！
　　　　　　　　　何か家具なんか置かれていましたか？」

借主　　　　：　「ソファーとテーブルを置いていました。」

仲介御者　：　「そうですよね！
　　　　　　　　　ソファーなんか重たいですから凹んだんでしょうね！
　　　　　　　　　一部の張替えは出来ないので
　　　　　　　　　床のＣＦシートは全部の張替えとなります。
　　　　　　　　　他にキズを付けてしまったものが何かありますか？」

借主　　　　：　「下駄箱の表面を不注意で穴を開けてしまいました。」

仲介業者　：　「仕方ないですね！修理費が発生します。
　　　　　　　　　その他にハウスクリーニング代を請求させていただきます。」

ここで、『助っ人』の登場です。（若くてカワイイ女性には気の毒ですが・・・・）

助っ人　　　：　「ガイドライン、都条例、消費者契約法はご存知ですよね！」

仲介業者　：　「知ってはいますが、詳しいことはチョット・・・・・」

助っ人　　　：　「そうですか。
　　　　　　　　　基本的に借主が原状回復費を負担しなければならないのは、
　　　　　　　　　借主の、『故意・過失によるもの』ですよね。
　　　　　　　　　そして、『通常の使用』で生じるものも責任はありませんよね！」

仲介業者　：　「・・・・・・・」

助っ人　　　：　「念の為、クロスや床ＣＦシートの面積を実測しますので、
　　　　　　　　　お時間は大丈夫ですか？」

仲介業者　：　「大丈夫です。」

それから３０分程、部屋の寸法をあちらこちら調べ、簡単な実測図を作成。
仲介業者の女性も時間を持て余し、自分でも寸法を計りだしました。

助っ人　　　：　「終わりました。それでは会社に戻って請求書を作成する人に、
　　　　　　　　　『借主の他に、ガイドラインについて色々と言う人が居ました。』
　　　　　　　　　とお伝えください。」

仲介業者　：　「ハイ。」

後日、借主に仲介業者より請求書が送付されてきましたが、
請求内容は、下足箱の修理代のみでした。

『知識は金なり！』です。

・賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン
・賃貸住宅紛争防止条例
・消費者契約法

の３本柱は、敷金返還トラブル解決のための大きな武器となります。

次回は、【マンション管理士って何が出来るの？】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【２５時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

送られてきた封筒を開けると、
中には、とんでもない請求書が入っていました。

内容を見ると、何と２３０万円の原状回復請求ではありませんか。
「何じゃこりゃー！」とあっけに取られた顔。
そして、だんだん恐怖が襲って来て不安に満ち満ちた顔に変貌。

これは、ある学生さんに突然舞い込んできた出来事です。

経緯をもう少し詳しく説明しますと、
お父様が亡くなられたのですが、
そのお父様が仕事の為に借りていた
たった２５?程度のワンルーム事務所を解約したのでした。
もう２３年ほど借りていたこともあり、
部屋のクロスは煙草のヤニで変色し、
床の長尺シートはボロボロに磨り減っていました。

しかし、それらの張替え費用を借主側が全額負担をするとしても、
たかが知れた金額のはずです。
請求書の内容を見てみますと、

　■クロス張替え、床フロアリューム張替え　　　　　　１５万円
　■ハウスクリーニング　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３万円

これらは、百歩譲って良しとしましょう。
しかし・・・・・・・
　
　■壁・天井の下地を含める撤去費用　　　　　　　　　　２６万円
　■新規の壁・天井の下地工事　　　　　　　　　　　　　 ４８万円
　■アルミサッシの取替え　　　　　　　　　　　　　　　　　６０万円
　■ベランダ防水工事　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 １０万円
　■便器・キッチン取替え、コンセント取替え等設備　　 ２５万円　　
　■運搬・諸経費　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ２５万円
　■その他および消費税　　　　　　　　　　　　　　　　　　１８万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

これらは、建物のコンクリート以外は全て新しくするという内容です。
しかし、古いとは言っても取り替えるまでの理由は見当たりません。
しかも、ボッタクリの単価

『こんなこと、何で借主のお金でやらされなければならないの？』と
疑問を遥かに通り超え、怒りさえ感じます。

その学生さんは、
何とか自分で解決しようと奮い立ち、
恐ーい、恐ーい、家主のところへ一人で交渉に行きました。
しかし、『出直して来い！』との一喝に泣く泣く退散。
そして、話がつくまでは、鍵の受け取りもしてもらえず、
毎日毎日、７０００円の賃料が嵩んでいってます。
　　　　　　　　　　　　　（原状回復返還までの賃料倍額賠償の契約条項）

『裁判所に訴えるしかない！』ということで現在準備中。
　　　　　　（鍵の返還は、内容証明郵便＋送付物《鍵》記載の書留で対抗）

借家住まいの皆さーん、
　　　　　　　　あなたにも、こんな恐怖の手紙が届くかも知れませんよー！

次回は、【未然に防げたあー！敷金返還トラブル】を予定しています。
それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。

【６時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

敷金返還トラブルが今だ後を絶ちません。
一体、何故でしょうか？

平成１０年に敷金返還トラブルを解決するために、
『原状回復の係るガイドライン』がとりまとめられました。
また、平成１６年に、『東京における住宅の賃貸借に係る紛争の
防止に関する条例』が施行されました。

しかし、これらが借り手である皆さんに普及していないことが
最大の原因です。

大手、仲介業者でさえ、それをよいことに、
未だに特約で借主の不利な条項を入れているくらいです。
それこそ、個人家主は、借主がこれらのガイドラインや条例を
知らないことをいいことに、不当な原状回復に関する請求をしている
ケースが多々あります。

『請求してお金を貰えれば儲けもの』という考え方です。
大手、仲介業者に対しては、『その請求は不当だ』と言えば、
取下げるようになってきましたが、
個人家主は、依然、なんだかんだと言って、お金を取り立てようと
します。『ガイドラインではこうなっていますよ』といくら説明しても
聞く耳を持ちません。
個人家主も生活がかかっているので必死です。

この敷金返還問題の解決方法の本質は、
早く、貸し手および借り手にガイドラインの考え方が普及し、
貸し手の側で考えるならば、次の借り手を入居させるための
最低限要する原状回復費を家賃に組み込むことだと考えています。

『家賃を高くすれば、借り手が見つからない』と言われそうですが、
このガイドラインによって、そうせざるを得ないということを
早く理解してもらいたいものです。

次回は、【追加工事請求書のヒミツを教えます。】を予定しています。
では、次回をお楽しみに・・・・・・お疲れ様でした。

【２時限目】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ａｕｔｈｏｒ　アーキスケット　出口

今回は、敷金返還トラブル・特約の有効性についての講義です。

もう直ぐ、が育成の卒業や会社の人事異動のシーズンとなります。
これは、引越シーズンでもあります。

さて、相変わらず敷金返還トラブルが後を絶ちません。
現在私が担当しているもので４０万円が戻ってこない案件があります。
皆さん、大家さんに預けてある敷金が満額返還されるよう
知識を蓄えておきましょう。

今回は、特約についての講義ですが、
皆さん、今、自分が入居している賃貸住宅の賃貸借契約書を
ご覧になってみてください。
特約に、
『ハウスクリーニング費は借主の負担とする。』
『鍵の交換費用は借主の負担とする。』といった内容が記載されていませんか？
そして、あなたは特約が付されているのだから、
支払わなくてはいけないと思っていませんか？

結論から言うと、裁判所の過去の判例では、
「貸主が、次ぎの入居者を確保するためのものは、
　貸主が負担するのが妥当」と判断されています。

ただし、ハウスクリーニングについては、
借主が通常の清掃
（具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水廻り、
　換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等）をしていれば、
費用負担をする必要がないのです。

また、鍵の交換については、
鍵の紛失等がない限り、当然に貸主負担なのです。

賃貸借契約書の特約は必ずしも有効とは限らないのです！

次回は、【内覧会　売主・施工会社の言い訳に騙されるな！】を予定しています。

それでは、次回をお楽しみに・・・・・・・お疲れ様でした。